Zeichen für Überhitzung am Immobilienmarkt
US-Baufirmen senden negative Signale

Firmeninsider US-amerikanischer Hausbaufirmen haben massiv Aktien der eigenen Unternehmen verkauft. Experten sehen darin ein Warnsignal. Möglicherweise drohe ein Ende des Booms am US-Immobilienmarkt.

FRANKFURT/M. In Japan gab es Anfang der 90er Jahre nur eine Investition, die noch heißer war als Aktien - Immobilien. Allein die Grundstücke des japanischen Kaiserpalastes kosteten zeitweise so viel wie der gesamte Boden Kaliforniens. Die Häuserpreise kletterten damals noch, als der japanische Nikkei-Index schon längst abstürzte. Erst mit jahrelanger Verzögerung folgte Japans Immobilienmarkt den Aktienkursen nach unten.

Auch in den USA boomt momentan der Immobilienmarkt, während die US-Börsen seit über zwei Jahren sinken. Droht dort eine ähnliche Entwicklung wie einst in Japan? Volkswirte streiten heftig um diese Frage (Handelsblatt vom 20.08.). Lon Gerber, Direktor für Insider-Research beim Finanzdatenanbieter Thomson Financial, verweist auf eine beunruhigende Entwicklung an der Börse: "Firmeninsider haben im Mai und April massiv Aktien der eigenen Unternehmen abgestoßen", sagt er (siehe Grafik). US-Hausbau-Aktien sind bis vor kurzem weit besser gelaufen als der US-Gesamtmarkt. Doch offenbar erwarten die Manager, dass sich der Boom- an der Börse wie im operativen Geschäft - abschwächen könnte. Zwar sind die Insiderverkäufe im Juli stark zurückgegangen. Dies könne jedoch ein saisonaler Effekt sein, bedingt durch die Sommerferien. Dabei sind die Immobilien-Manage offenbar pessimistischer als das Top-Personal anderer Branchen. Nach Angaben des Datendienstes Vickers haben die allgemeinen US-Insiderverkäufe zuletzt stark abgenommen. Gerade in den arg gebeutelten Branchen Technologie, Banken und Telekommunikation griffen US-Firmeninsider zu, erklärte David Coleman, Herausgeber des Fachdienstes Vickers Weekly Insider Report. Doch die Hausbaufirmen hinken hinterher.

"Die Daten scheinen darauf hinzudeuten, dass die Hausbauer eine Abschwächung des US-Immobilienmarktes erwarten", sagt Thomson-Financial-Experte Gerber.

Der künftige Trend am amerikanischen Immobilienmarkt ist nicht nur für Aktionäre von US-Baufirmen wichtig. Vielmehr hängen Wohl und Wehe der gesamten US-Konjunktur wesentlich am Häusermarkt. Denn bislang konnten die Verbraucher Vermögensverluste im Aktiendepot mit kräftigen Wertzuwächsen bei ihren Häusern ausgleichen. Doch wenn die Häuserpreise ins Rutschen geraten, müssen die US-Verbraucher ihren Konsum drosseln. Der bereits gefährdete Konjunkturaufschwung wäre endgültig passé.

In Japan hatte der Preiseinbruch bei Immobilien dramatische Folgen. Weil viele Kredite mit völlig überbewerteten Grundstücken besichert waren, standen die Banken plötzlich ohne Sicherheiten da. Wer sich in der Hochphase des Booms engagiert hatte, verlor Unsummen. So kostet eine normale Wohnung im Großraum Tokio heute nur ein Drittel von dem, was Investoren vor zehn Jahren hinblätterten. Bei Luxus-Apartments ist der Preiseinbruch noch krasser.

Auch in Großbritannien streiten Volkswirte heftig über eine mögliche Immobilienblase. Dort sendet der Insider-Indikator derzeit zwei gegenläufige Signale: "Bei Unternehmen, die Gewerbeimmobilien verwalten, stehen die Firmeninsider auf der Verkäuferseite", sagt Aktienstratege Khuram Chaudhry von der Investmentbank type="organisation" value="US5901881087">Merrill Lynch, "bei Bau-Aktien kaufen die Manager hingegen zu". Dieser Unterschied passt zur aktuellen Lage am britischen Immobilienmarkt: Während der Häuserbau unverändert boomt, stehen gerade im Großraum London viele Bürogebäude leer. "Offenbar erwarten die Immobilienverwalter einen schwächeren Markt, wogegen die Hausbauer optimistisch bislang bleiben", sagt Chaudhry.

Er empfiehlt Investoren, den Insidern zu folgen und bei britischen Baufirmen einzusteigen. Denn die Häuslebauer auf der Insel profitierten weiterhin von den niedrigen Kreditzinsen. "So lange die Zinsen nicht deutlich steigen, wird der Boom weiter gehen", sagt Chaudhry. Und mit einer baldigen Zinserhöhung der Bank of England rechnet momentan kaum ein Experte.

In der Zinssituation sieht der Merrill-Stratege auch den wesentlichen Unterschied zwischen den USA und Großbritannien heute und Japan vor zehn Jahren. Chaudhry: "In Japan waren die Zinsen hoch, als die Immobilienblase platzte. Spätere Zinssenkungen kamen bei den Verbrauchern nicht an, weil die Banken kaum noch Kredite ausgaben." Im Gegensatz dazu seien die Zinsen im angelsächsischen Raum niedrig, Darlehen problemlos zu bekommen. Daher sei ein plötzlicher Markteinbruch weder in den USA noch in Großbritannien zu erwarten - auch wenn in den Häuserpreisen im Südosten Englands schon einige Luft stecke.

Doch zumindest für die USA gibt der Insider-Indikator ein klares Warnsignal, mahnt Thomson-Financial-Experte Gerber. "Ob eine Preisblase besteht oder nicht, kann man daran nicht ablesen. Aber offenbar halten die Manager ihre Unternehmen momentan für überbewertet". Angesichts der großen Bedeutung des US-Immobiliensektors für die Gesamtwirtschaft sollten Investoren dieses Zeichen nicht ignorieren.

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