Zweifelhafte Steuersparmodelle
Schrott in Scheiben für Mini-Investoren

Geschlossene Immobilienfonds gibt es jetzt auch für kleineres Geld - eine fragwürdige Anlage. Die Verkäufer von geschlossenen Immobilienfonds entdecken eine neue Strategie: Früher umwarben sie vermögende Steuersparer, heute locken sie zunehmend Bezieher mittlerer Einkommen.

"Immer mehr Kleinanleger werden mit Beteiligungsmodellen konfrontiert", bestätigt der renommierte Marktanalyst Stefan Loipfinger.

Für die klassischen Steuerspar-Fonds waren meist Mindesteinsätze von 15 000, 25 000 oder gar 50 000 Euro nötig. Jetzt aber hat zum Beispiel die in die Schlagzeilen geratene Berliner Bankgesellschaft die Schwelle für ihren "IBV Fonds Universal 1" auf nur 2500 Euro herabgesetzt; beim "ILG Fonds Nr. 29" liegt sie bei 5113 Euro. Und beim "DCM Renditefonds 13" dürfen klamme Mini-Investoren ihre Einlage von 7669 Euro in 190 Monatsraten abstottern.

Verhökert werden die Fonds meist als rentables Immobilien-Investment mit steigender Ausschüttung und wachsendem Wert des gekauften Anteils, auf dass dieser sich irgendwann prächtig versilbern lasse. Beides darf getrost bezweifelt werden: Die jährliche Ausschüttung wächst nach den ersten Garantie-Jahren nur, wenn die vom Fonds gekauften Immobilien wirklich wieder knapper werden und die Mieten entsprechend steigen. Auch die gern praktizierten Kombi-Modelle mit Aktienfonds oder Umwandlung des Fonds in eine Aktiengesellschaft machen eine Renditeprognose nicht leichter.

Zudem wird der Anteil nur dann auf lange Sicht wertvoller, wenn auch die gekauften Immobilien mit dem Alter an Wert gewinnen. Aber gerade bei rasch hingeklotzten Gewerbeimmobilien gilt eher das Gegenteil: Bürohäuser und Einkaufszentren mit dem Beton- und Bronzeglas-Charme von 1980 kann man heute nur noch abreißen oder renovieren - und das fast zum Neubaupreis. Manchmal wird die Immobilie sogar eher verschrottet als der Mercedes-Diesel, den sich seinerzeit der Fondsverkäufer für seine Provision als Drittwagen leistete.

Hinzu kommt: Alte Fondsanteile sind nur schwer verkäuflich. Es gibt keine Börse dafür; man muss sie in Handelsblatt oder FAZ inserieren. Manchmal meldet sich jemand - zahlt aber nie den ursprünglichen Anteilspreis. Die damalige Steuerersparnis ist längst ausgelutscht, die Immobilie oft auch.

Gute geschlossene Immobilienfonds, die es auch gibt, taugen nur für leidlich Vermögende, die den Grundstock für Alter und Notfälle schon haben und jetzt mit überschüssigem Geld ihr Glück in Immobilien suchen. Beim Einstieg oder bei der Anlage im Ausland dürfen gern noch kleinere Steuervorteile dazu kommen.

Aber als Basis der Vermögensbildung sind sie zu riskant und zu schlecht wieder zu Geld zu machen. Wer sich mit ein paar tausend Euro an Gewerbeimmobilien beteiligen will, hat bessere Optionen: Offene Fonds (sehr sicher, aber nicht sehr rentierlich) oder Immobilien-Aktien (mehr Chancen, mehr Risiken).

In beiden Fällen sind die Unternehmen oft größer, ihr Management professioneller und aktiver am Markt als die mittelständischen Initiatoren geschlossener Fonds. Und vor allem: Wenn man Geld braucht oder die Immobilien-Konjunktur gerade auf einem Gipfel ist, kommt man problemlos wieder heraus.

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