Anlagestrategie
Immobilienfonds: Wege aus dem Renditetief

Offene Immobilienfonds galten lange Zeit als sicherer und stabiler Hort fürs liebe Geld. Positive Renditen schienen garantiert. Diese Zeiten sind vorbei. Doch das heißt nicht, dass Investments in Immobilien überhaupt keine Chancen mehr bieten.

DÜSSELDORF. "Betongold" wird auch heute noch als Synonym für Immobilieninvestments gebraucht. Der Grund dafür liegt vielleicht darin, dass Anlagen in Immobilien in der Vergangenheit vor allem mit drei guten Eigenschaften glänzen konnten: geringe Abhängigkeit von anderen Anlageklassen, niedrige Volatilität und verlässliche positive Erträge. Durchschnittliche Renditen von mehr als sechs Prozent waren für offene Immobilienfonds bis weit in die 90er-Jahre hinein völlig normal. Und noch nie hatten die Immobilienfonds-Manager bis zur Jahrtausendwende im Schnitt Jahresverluste ausweisen müssen, wenn sie in Büro- und Geschäftsgebäude investierten.

Deshalb floss gerade in Wirtschaftskrisen immer viel Geld, das aus Aktienanlagen abgezogen wurde, in Immobilien. So investierten deutsche Anleger laut BVI-Statistik allein 1987 und 1988 im Zuge des weltweiten Börsencrashs netto so viel Geld in Investmentfonds wie insgesamt in den zehn Jahren zuvor. Der Effekt war 15 Jahre später wieder fast genau so zu beobachten: Auch als im Jahr 2001 die Dotcom-Blase platzte und die Börsenkurse einbrachen, erreichte der Nettozufluss bei Immobilienfonds in den beiden Folgejahren einen Wert, der in etwa der Summe der Nettoinvestments der vorhergegangenen zehn Jahre entsprach. 28,5 Mrd. Euro sammelten die Emittenten in den Jahren 2002 und 2003 ein - so viel wie niemals zuvor in solch einer kurzen Zeitspanne.

Wissenschaftlich betrachtet, handeln Anleger richtig, wenn sie auf Betongold als Anlageform setzen. Immobilienfonds ins Depot zu packen, macht tatsächlich Sinn. "Ein wenig risikobereiter Privatinvestor kann das Risiko seines Portfolios durch Beimischung von Offenen Immobilienfonds nach unseren Berechnungen um bis zu 22 Prozent senken", sagt Professor Lutz Johanning von der WHU Otto Beisheim School of Management. Er hat jüngst in einer Studie untersucht, wie sich Investments in normalen und in Krisenzeiten verhalten. Allerdings haben offene Immobilienfonds in den vergangenen Jahren ihren Nimbus der Unverletzlichkeit verloren. "Immobilien-Investments sind keine Selbstläufer", sagt Matthias Weinbeck, Immobilien-Experte bei der Sauren Fonds-Research AG. "Anleger müssen ihrem Risikoprofil entsprechend entscheiden, ob und welche Fonds sie in ihr Depot aufnehmen. Und sie müssen grundsätzlich einkalkulieren, dass ein Immobilienfonds gegebenenfalls auch negative Renditen erzielen kann", so Weinbeck.

Wenn es an Liquidität fehlt

Dazu kommt, dass Immobilienfonds noch schneller als klassische Investmentfonds in peinliche Liquiditätsengpässe geraten können. Wenn Anleger wie zuletzt im Oktober 2008 massenweise ihr Geld zurückhaben wollen, müssen die Fondsmanager entweder Immobilien aus dem Fondsbestand verkaufen oder Kredite aufnehmen, um die Investoren auszuzahlen. "Schrumpft die Liquidität im Portfolio zu schnell, müssen sie für den Fonds die Rücknahme der Anteilsscheine aussetzen. Das ist gesetzlich so vorgeschrieben", erklärt Lutz Johanning. Die Folge: Anleger können ihr Geld bis zu zwei Jahre lang nicht aus den betroffenen Fonds abziehen.

Flexibilität nicht wörtlich nehmen

Dass der Begriff Immobilie nicht nur die Unbeweglichkeit der Anlageobjekte, sondern auch des in ihnen gebundenen Kapitals impliziert, erfuhren deutsche Anleger in den zurückliegenden Monaten schmerzlich: Insgesamt zwölf Fonds mit rund 40 Prozent des in offenen Immobilienfonds investierten Kapitals schlossen ihre Ausgangstüren für Anleger, darunter auch Schwergewichte wie der DEGI Europa (WKN: 980780), für den die Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds im Internet immer noch mit dem Slogan wirbt: "Investieren - und flexibel bleiben".

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