Auslandsimmobilien
Geschlossene Immobilienfonds: Nebliger Ausblick

Für die deutschen Anleger geschlossener Großbritannien-Immobilienfonds brechen schlechte Zeiten an. Ihre Gebäude und das britische Pfund verlieren gewaltig an Wert. Beides drückt kräftig auf die Rendite. Selbst Fondsbesitzer der bekannten Londoner "Gurke" müssen auf Ausschüttungen verzichten.

FRANKFURT/DÜSSELDORF. Selbst Wahrzeichen werden vor der Immobilienkrise in Großbritannien nicht verschont. Kein geringerer als Stararchitekt Norman Foster kreierte das spektakuläre Swiss-Re-Hochhaus in London. Seine Skyline lockt jeden Tag hunderte Touristen an. Wenige Jahre nach Bau gehört das Haus zum Standard-Programm der meisten London-Besucher.

Trotz einzigartiger Architektur macht das Hochhaus, das schnell den Spitznamen "die erotische Gurke" trug, den Investoren keine Freude. Das Problem: Durch den Wertverlust des Objekts können Banken höhere Zinsen für die laufende Finanzierung verlangen, weil der Grad der Verschuldung steigt. Die Kosten steigen während die Erträge nicht mitziehen.

Die "Gurke" ist nicht das einzige Investment auf der Insel, das gegen die Vorgaben zur Verschuldungsquote verstößt. "Alle Banken haben mittlerweile solche Fälle", hieß es bei einem deutschen Institut, das ebenfalls in Großbritannien Kredite vergeben hat. Geschlossene Großbritannien-Fonds kauften in den vergangenen fünf Jahren für etwa 3,5 Mrd. Euro Gebäude auf der Insel, die etwa zur Hälfte mit Fremdkapital finanziert wurden. Zu den großen Anbietern zählen neben IVG und CFB noch Doric Asset Finance und die BayernLB-Tochter Real I.S.

Die 9 000 Anleger des 350 Mio. Pfund schweren IVG-Fonds Euroselect 14 müssen höhere Zinsen für einen Kredit von 183 Mill. Pfund zahlen und vorläufig auf Ausschüttungen verzichten. Geplant war, jährlich 5,5 Prozent an die Anleger zu zahlen. Der Fonds, dem die "Gurke" in der City zur Hälfte gehört, hat sich gegenüber der BayernLB verpflichtet, den Bürokomplex mit nicht mehr als 67 Prozent seines Wertes zu beleihen. Doch in der Krise ist der Wert des knapp 50 000 Quadratmeter großen Bürokomplexes um 22 Prozent gefallen. Damit stieg die Verschuldungsquote weit über die 67 Prozent. Der Fonds musste nachbessern.

"Wir haben uns mit der Bank auf eine höhere Marge und eine Ausschüttungssperre bis zur nächsten Bewertung im Jahr 2011 geeinigt", sagt IVG-Vorstand Georg Reul. Fonds und Bank haben vertraglich festgelegt, das Gebäude regelmäßig neu bewerten zu lassen.

Die höheren Zinsen kosten den Fonds voraussichtlich bis zu zwei Mio. Pfund jährlich. Der danach verbleibende Überschuss von geschätzten sieben Mio. Pfund soll später für eine Sonderaussschüttung bereitstehen.

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