Branche will Produkte als Basisinvestments positionieren – Mittelzuflüsse rückläufig
Offene Immobilienfonds polieren die Performance im Ausland auf

Die offenen Immobilienfonds waren die großen Gewinner der Kurstalfahrt an den Aktienmärkten. Allein in den Jahren 2002 und 2003 flossen diesen Produkten rund 30 Mrd. Euro zu. Besonders nach den ständigen Hochs und Tiefs an der Börse, erfreuten sie sich immer größerer Beliebtheit. Doch die Manager der offenen Immobilienfonds sehen es nicht gern, wenn die Attraktivität der Assetklasse offene Immobilienfonds sich nur aus der Schwäche der Assetklasse Aktien definiert.

HB DÜSSELDORF. Nach den Wechselbädern an den Aktienmärkten lernten die Anleger die Vorzüge der offenen Immobilienfonds besonders zu schätzen: eine moderate aber stetige Wertentwicklung. Denn nie mussten die offenen Immobilienfonds in ihrer rund 50 jährigen Geschichte Verluste hinnehmen.

Doch die Manager der offenen Immobilienfonds sehen es nicht gern, wenn die Attraktivität der Assetklasse offene Immobilienfonds sich nur aus der Schwäche der Assetklasse Aktien definiert. Die Experten haben erhebliche Anstrengungen darauf verwandt, die offenen Immobilienfonds als eigene Assetklasse und „als Basisinvestment zu positionieren", wie es Willi Alda, Vorsitzender der Geschäftsführung Deka Immobilien Investment formulierte. Der Kurszusammenbruch an den Aktienmärkten von März 2000 bis März 2003 hat dabei geholfen. „Die Bedeutung der offenen Immobilienfonds als eigenständige Assetklasse hat deutlich zugenommen,“ sagt Barbara Knoflach, Fondsmanagerin des SEB Immoinvest. „Die Aktienkrise hat die Portfoliotheorie wiederbelebt und bei den Anlegern zu der Erkenntnis geführt, dass offene Immobilienfonds zu einem optimalen Asset-Mix gehören“. Allerdings: Ob die Investoren wirklich ihre Lektion gelernt haben, wird sich erst bei der nächsten Aktieneuphorie zeigen.

Im ersten Quartal sind die Mittelzuflüsse bei den offenen Immobilienfonds deutlich zurückgegangen. 1,8 Mrd. Euro waren es in den ersten drei Monaten 2004 - gegenüber 7,4 Mrd. im entsprechenden Vorjahreszeitraum. Liegt es wieder an den Aktienmärkten? Die Volatilität an den Aktienmärkten ist deutlich gesunken und die Risikobereitschaft der Anleger wieder gestiegen. Oder sind es immobilien-spezifische Gründe? Die Leerstandsraten bei Büroimmobilien, auf die drei Viertel der Anlagen der offenen Immobilienfonds entfallen, haben sich in den deutschen Ballungszentren auf 13 bis 15 Prozent erhöht, die Mieten sinken, Wertberichtigungen sind notwendig und die Wertzuwächse bei den offenen Fonds gehen deutlich zurück. Nur mit drei von 22 Fonds konnten die Anleger übers Jahr den Ausgabeaufschlag (etwas über fünf Prozent) hereinholen.

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