Buchgewinne entfachen nur ein Strohfeuer: Hohe Renditen junger Immobilienfonds trügen

Buchgewinne entfachen nur ein Strohfeuer
Hohe Renditen junger Immobilienfonds trügen

Der erste Blick auf die Rendite einiger Immobilienfonds trügt. Denn Buchgewinne entfachen nur ein Strohfeuer

FRANKFURT/M. Beifall für die Sieger, allenfalls Mitleid für die Verlierer. Was bei Sportveranstaltungen zu beobachten ist, lässt sich auch auf das Angebot offener Immobilienfonds übertragen. Demnach wäre der Kanam Grundinvest zu bejubeln, den Fonds I und II des Internationalen Immobilien-Instituts (iii) gebührte nach dem Vergleich der Einjahresperformance Mitleid. Dass die aus Mietrendite und Wertsteigerung gebildet Performance der vor der Fusion stehenden iii-Fonds weniger als ein Prozent beträgt, ist leicht zu erklären. Beide Fonds haben einen hohen Anteil an Immobilien in Ostdeutschland im Bestand. Die Mieten und folglich der davon abhängige Wert der Gebäude sank in den vergangenen Jahren kräftig und mit ihnen die Mietrendite des Fonds und seine Anteilspreise.

Der Sieger hat dagegen über 7,2 Prozent Rendite zu bieten. Wer so überlegen führt, zieht – wie im Sport – Misstrauen auf sich. Wurde gedopt? Ein fragwürdiges, im Unterschied zum Sport aber legales Doping ist es, wenn ein Fonds seine Performance durch so genannte Einwertungsgewinne hebt. Der Trick: Ein Fonds kauft eine Immobilien einschließlich Nebenkosten zu einem Preis, der unter dem vom Gutachterausschuss ermittelten Wert liegt. Dieser Wert wird als Verkehrswert, also ohne Nebenerwerbskosten festgestellt.

Die Folgen verdeutlicht ein Beispiel: Der Gutachterausschuss beziffert den Verkehrswert eines Bürogebäudes auf 120 Mill. Euro. Der Fonds kauft zu 100 Mill. Euro plus 8 Mill. Euro Erwerbsnebenkosten. Aus dem Fonds fließen so 108 Mill. Euro an liquiden Mitteln ab. Über den Einwertungsgewinn von 12 Mill. Euro treibt das Fondsmanagement den Anteilswert nach oben. Das wirkt sich am Anfang positiv auf seine Performance aus. Gute Performancezahlen sind ein gutes Verkaufsargument im Kampf um Marktanteile.

Mit Einwertungsgewinnen bei drei Immobilien habe die Fondsgesellschaft Kanam ihre Performance gepuscht, sagt der Fondsanalyst Stefan Loipfinger. „Das Problem stellt sich nicht mehr“, antwortet Heiko Hartwig von der Kanam Grund Kapitalanlagegesellschaft. Kanam weise nun mit 2,3 Prozent eine Immobilienrendite aus, die im unteren Drittel des Marktes liege. Dass es in den vergangenen Jahren überhaupt einem offenen Immobilienfonds gelang, weniger zu zahlen als im Wertgutachten steht, erstaunt. Schließlich war den Verkäufern bekannt, dass Deutschlands offene Immobilienfonds wegen Rekordmittelzuflüssen unter hohem Anlagedruck standen. Kritiker unterstellen gar, dass sie überhöhte Preise zahlten, was hier und da unter vorgehaltener Hand bestätigt wurde. Fakt ist: Mehr bezahlen als der Gutachterausschuss des Fonds an Wert ermittelt hat, dürfen sie nicht.

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