Die Krise der Immobilienfonds
Alles im Investmentgesetz geregelt

Was offene Fonds und ihre Sachverständigen zu tun und zu lassen haben, steht im Investmentgesetz. Wie die Gutachter bewerten müssen, regeln Baugesetzbuch, Wertermittlungsverordnung und Wertermittlungsrichtlinie.

Sachverständige: Sie haben den Auftrag, die Verkehrswerte der Fondsimmobilien zu ermitteln. Sie sind amtlich vereidigt und zur Unabhängigkeit verpflichtet. Jede Investmentgesellschaft beauftragt mindestens drei Gutachter, die gemeinsam einen Sachverständigenausschuss bilden.

Verkehrswert: Das ist der Preis, der zum Zeitpunkt der Wertermittlung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt wird. Er wird auch als Marktwert definiert.

Fristen: Die Liegenschaften eines Fonds sind einmal vor dem Erwerb und danach mindestens einmal jährlich von einem Sachverständigenausschuss zu bewerten. Außerplanmäßige Bewertungen sind möglich, in der Praxis aber selten.

Erwerb und Veräußerung: Immobilienfonds dürfen Gebäude und Grundstücke weder zu wesentlich über dem vom Gutachter ermittelten Wert liegenden Preisen einkaufen noch sie billiger abgeben, als sie in ihren Büchern stehen.

Bewertungsverfahren: Zugelassen sind zwar Sach-, Vergleichs- und Ertragswertverfahren. Doch üblicherweise wird das letztgenannte angewandt.

Ertragswertmethode: Entscheidende Parameter sind Mieten, Bewirtschaftungskosten, Nutzungsdauer und Liegenschaftszins. Da die Gutachter keine Hellseher sind, müssen sie die Entwicklung dieser Parameter – basierend auf Daten zum Immobilienmarkt – schätzen.

Mieten: Die Gutachter gehen nicht allein von aktuell gezahlten Mieten, sondern von der nachhaltig erwarteten Miete aus. Das heißt: Drohende Mietausfälle durch wachsenden Leerstand und Einbußen durch auslaufende Mietverträge in einer Phase niedriger Mieten wie auch Chancen auf höhere Mieteinnahmen fließen in die Prognose der nachhaltigen Miete ein. Die Mietverträge des Bewertungsobjektes werden mit denen ähnlicher Gebäude verglichen. Das Verfahren glättet so Ausschläge auf dem Mietmarkt und somit auch das Auf und Ab der Anteilspreise.

Nutzungsdauer: Die Sachverständigen gehen von Nutzungsdauern zwischen 50 und 80 Jahren aus. Die Restnutzungsdauer hängt vom Gebäudezustand ab. Dabei werden regelmäßige Instandhaltung und Modernisierung angenommen.

Liegenschaftszinssatz: Er stellt die durchschnittliche marktübliche Verzinsung des Marktwertes von Immobilien dar. Wenn sich die Nutzungsdauer eines Objektes und damit der Kapitalisierungszeitraum ändert, muss sich auch der Liegenschaftszinssatz ändern. Der Liegenschaftszinssatz wird in erster Linie aus den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse der Städte und Kreise abgeleitet. rrl

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