Dilemma mit den 1b-Darlehen
Wie Fondsanleger ihr Vermögen schützen

Der Bundesgerichtshof ermöglicht Anlegern im geförderten Berliner Wohnungsbau, sich gegen Nachschüsse zu wehren.

DÜSSELDORF. Seit das Land Berlin Anfang Februar die Anschlussförderung im sozialen Wohnungsbau gestoppt hat, fürchten Anleger geschlossener Fonds, ihr investiertes Geld zu verlieren. Außerdem bereitet ihnen Sorgen, ob sie zusätzliche Mittel nachschießen müssen. Denn die Mieteinnahmen reichen ohne Zuschüsse nicht mehr aus, um die aus so genannten „1a“- und „1b“-Darlehen bestehenden Bankkredite zu bedienen. Für letztere bürgt die landeseigene Investitionsbank Berlin.

Drastische Mieterhöhungen würden das Problem lösen, sind aber wegen hoher Leerstände nicht durchzusetzen. Die Nachschusspflicht trifft die als Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GbR) firmierenden Fonds, weil deren Zeichner mit dem Privatvermögen haften. Der Berliner Anwalt Wolfgang Schirp schätzt, dass von rund 650 betroffenen Fonds etwa 600 als GbR firmieren. „Den Banken bleibt gar nichts anderes übrig, als die Kredite zurückzufordern, wollen sie nicht die Rechte aus der Bürgschaft der Investitionsbank Berlin verlieren“, beschreibt Schirp das Dilemma mit den 1b-Darlehen.

Allerdings hat der Bundesgerichtshof (BGH) ein Tor aufgestoßen, durch das auch GbR-Anleger ihr Privatvermögen vor dem Zugriff der Banken in Sicherheit bringen könnten. Der BGH urteilte am 16.12.2002, dass ein Vertrag, der eine rechtsbesorgende Tätigkeit des Treuhänders vorsieht, wegen Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz (RBerG) nichtig sei, sofern der Treuhänder nicht als Rechtsanwalt zugelassen ist (Az.: II ZR 109/01). In der Regel fehle ihm die Zulassung, sagt der Düsseldorfer Rechtsanwalt Julius Reiter und ergänzt: „Ein Rechtsanwalt in der Geschäftsführung begründet noch keine Zulassung.“ Kollege Schirp ist sicher: „In der Mehrzahl der Fälle können wir so Darlehensansprüche der Banken abwehren.“ Reiter macht auf Ausnahmen aufmerksam: „Es gab auch Banken, die auf eigenhändige Unterschriften der Kunden unter den Darlehensverträgen bestanden haben.“ Reiters Kalkül in diesen Fällen: Oft seien die Sicherheiten wegen Verstoßes gegen das RBerG unwirksam bestellt worden. „Dann muss die Bank bis zum rechtskräftigen Urteil prozessieren, wenn sie Geld sehen will.“

Eine weitere mögliche Konsequenz des BGH-Urteil ist der Beitritt der Anleger zu einer so genannten „fehlerhaften Gesellschaft“ – trotz des unwirksamen Treuhandvertrags. Diese Rechtskonstruktion soll Gläubiger und Mitgesellschafter schützen. Sie räume Anlegern ein Sonderkündigungsrecht ein, sagt Gregor Kunz, Gesellschafter der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Dr. Röver & Partner KG. Dennoch warnt er vor voreiligen Kündigungen: „Nach der Kündigung wird der Wert der Beteiligung ermittelt. Sind die Schulden höher als der Verkehrswert – was durch den Wegfall der Förderung der Fall ist –, muss der Anleger den Schuldenüberhang ausgleichen.“

Wie verhalten sich die Banken nun? Anwalt Schirp sieht „Unentschlossenheit“. Dagegen hat Wolfgang Görlich, geschäftsführender Gesellschafter der mit mehr als 150 solcher Fonds vertretenen Dr. Görlich GmbH, den Eindruck: „Die Banken sind bereit zu verhandeln.“ Der wohl größte Kreditgeber solcher Fonds ist die Bankgesellschaft Berlin (BGB) mit ihren Tochtergesellschaften. Für sie ist es offen, ob die BGH-Entscheidung zu den Voraussetzungen für einen Treuhänder „auf die vorherrschenden Fondskonstruktionen anwendbar ist“. Die Investitionsbank lässt auf Anfrage offen, ob sie Banken wegen des BGH-Urteils nachträglich Verhandlungsspielraum für Sanierungsgespräche mit den Anlegern gewährt.

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