Drei Fragen an Karl-Werner Schulte
„Die Reformen kommen reichlich spät“

Karl-Werner Schulte ist Professor an der European Business School. Dem Handelsblatt beantwortete er drei Fragen im Hinblick auf die Abwertung der Immobilien des Deutsche-Bank-Fonds.

Wie beurteilen Sie die Reformvorschläge des Fondsbranchenverbandes BVI zur Bewertung?

Die BVI-Reformvorschläge zur Immobilienbewertung sind sehr vernünftig, sie kommen leider nur reichlich spät. Der BVI hat zu spät erkannt, dass das Thema Anlegerschutz nicht nur Aktiengesellschaften betrifft, sondern auch die offenen Immobilienfonds.

Wie sieht aus Ihrer Sicht die ideale Bewertungsmethode für Fondsimmobilien aus?

Die offenen Immobilienfonds investieren längst nicht mehr nur in Deutschland oder Europa, sondern auch in Übersee. Welchen Sinn macht es, alle weltweiten Immobilien eines Fonds nach deutschem Baugesetzbuch und der Wertermittlungsverordnung zu bewerten, deren Komponenten nachhaltig erzielbare Miete und Liegenschaftszinssatz in den meisten Ländern unbekannt sind? Es würde noch weniger Sinn machen, deutsche Immobilien nach deutschen Methoden und Auslandsimmobilien nach jeweils dort üblichen Methoden zu bewerten. Letztlich sollten die Fonds-Immobilien weltweit nach einer einheitlichen Methode bewertet werden, die mit den IVS International Valuation Standards in Einklang steht. Eine solche Bewertungsstetigkeit gibt es seit zwanzig Jahren in der Rechnungslegung von Kapitalgesellschaften.

Das Investmentgesetz begrenzt den Handlungsspielraum des Fondsmanagement. Plädieren Sie für eine Lockerung mit Blick auf die steuerbegünstigten Immobilienaktiengesellschaften, die Reits?

Offene Immobilienfonds und Reits sollten klar abgrenzbare Produkte sein. Die Erfolgsgeschichte der offenen Immobilienfonds hängt sicherlich damit zusammen, dass ihre eigentliche Zielgruppe, die privaten Anleger, Vertrauen in die Sicherheit der Anlage hatten, die sich auf gesetzliche Beschränkungen des Handlungsspielraums des Fondsmanagements gründete. Eine Lockerung der Vorgaben würde nicht dazu beitragen, die Verunsicherung der Anleger zu beseitigen. Immobilienaktienfonds, die die Krise der offenen Immobilienfonds jetzt auszunutzen versuchen, haben ein anderes Rendite/Risiko-Profil. Daher plädiere ich dafür, keine Bestimmungen für offene Immobilienfonds zu ändern, die diese näher an die hoffentlich bald kommenden Reits rücken.

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