Einhaltung der Standards garantiert aber keinesfalls den Anlageerfolg
Immobilienfonds sollen anlegerfreundlicher werden

Vertrauen ist gut - Kontrolle ist besser. Das gilt besonders für die Anbieter geschlossener Fonds, ist dies doch eine Branche, deren Mitglieder nicht samt und sonders das Vertrauen der Anleger verdienen. Zu den vertrauensbildenden Maßnahmen zählen die nun vom Verband Geschlossener Immobilienfonds (VGI) für die Immobiliensparte vorgestellten Leistungsbilanz- und Prospektstandards. Die Vorgaben sind für die VGI-Mitglieder verbindlich. VGI-Geschäftsführer Carsten Lucht sagt: "Die Mitgliedschaft im VGI soll ein Qualitätsmerkmal sein."

DÜSSELDORF. Übersichtliche Prospektangaben sollen die Angebote verständlicher und leichter vergleichbar machen und so den Schutz der Anleger verbessern. Sagt schon der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) formulierte Prospektprüfungs-Standard "S 4", dass Annahmen "plausibel" und Prämissen in Prognoserechnungen "wirklichkeitsnah" sein müssen, so verlangt der VGI, dass Urheber und Auftraggeber von im Prospekt veröffentlichten Marktprognosen genannt werden. Die Beschreibung der Immobilien muss unter anderem Angaben zum Makrostandort, z.B. zu Einkommensstruktur und Standortimage, und zum Mikrostandort, etwa zur Verkehrsanbindung, enthalten. Investitions- und Finanzplan, Prognoserechnung und Leistungsbilanz sind anhand von Mustern aufzustellen. Weil sich Fondsergebnisse durch verschiedene Stellschrauben schön rechnen lassen, wird teils die Höhe solcher Variablen vorgegeben. "Wer davon abweicht, muss dies begründen", verlangt Lucht. Zwei Beispiele: Bei einer zehnjährigen Mietdauer sollen fünf Prozent des Gebäudekaufpreises zu dessen Revitalisierung (Herrichten für neue Mieter) einkalkuliert und zusätzlich für die Instandhaltung jährlich 0,2 Prozent angesetzt werden.

Anders als das IDW verlangt der VGI, dass die Ergebnisse aller früheren Fonds einer Gesellschaft in der Leistungsbilanz aufgeführt werden. Für IDW-Geschäftsführer Gerhard Gross kein Grund nachzuziehen. Aber für zwei VGI-Mitglieder offensichtlich ein Grund, nicht mitzuziehen, wenngleich beide andere Begründungen geben. Die Fundus Fondsverwaltungen GmbH verweist darauf, im Einklang mit den IDW-Richtlinien zu prospektieren, die nur Angaben zu vergleichbaren Kapitalanlagen verlangt, und bemängelt eine Schwächung der Interessenvertretung, seit sich der VGI vom Dachverband Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.V. getrennt hat. Und Herbert Ebertz, dessen Gesellschaft Dr. Ebertz & Partner oHG kürzlich Ausschüttungskürzungen für Hotelfonds bekannt gab, sagt: "Leistungsbilanzen werden von unseren Kunden nicht nachgefragt." Sie sagen nach seiner Ansicht auch nichts über aktuelle Produkte. Die Krux für den Verband: Der Anteil der Verbandsunternehmen am Markt für geschlossene Fonds, an dem 2002 Eigenkapital von rund 4,7 Mrd. Euro vermittelt wurde, sinkt dadurch auf unter 25 Prozent.

Ob sich der VGI-Standard als Gütesiegel durchsetzt, hängt auch von den Vertrieben ab. Götz Wenker, Deutschland-Chef des VGI-Mitglieds AWD, ist zuversichtlich: "Die Anleger können davon ausgehen, dass künftig alle großen Anbieter die VGI-Standards erfüllen müssen." AWD will Produkte von Nicht-VGI-Mitgliedern nur noch dann vertreiben, wenn diese freiwillig die Kriterien erfüllen. Dass Vertriebe Gefallen an den Standards finden, erklärt der Unternehmensberater Heinz Gerlach so: "Jede Verbesserung der Transparenz dient dem Anlegerschutz und vermindert die Haftung des Vertriebes."

Freilich sollten Anleger nicht glauben, dass die Einhaltung der Standards den Anlageerfolg garantiert. Sie können weder verhindern, dass die Fondsinitiatoren Immobilien zu teuer einkaufen, noch dass sich Immobilienmärkte anders entwickeln als angenommen. Beides kann im schlimmsten Fall zur Insolvenz führen. Allerdings senken die VGI-Vorgaben das Risiko. Und der Anleger kann mit Blick auf die Leistungsbilanz seine Investitionsentscheidung dann in Abwandlung eines anderen Sprichwortes treffen: Wer zwei Mal irrt, dem glaub ich nicht.

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