Finanzminister liefert Baustein für „Steuersparanlage“
Modernisierungsfonds bringen Steuervorteile

Der Geschlossene Immobilienfonds hat als sogenanntes Steuersparmodell noch nicht ausgedient. Fonds, die die Modernisierung von Gebäuden finanzieren, lassen sich so konzipieren, dass Anlegern auch künftig noch Verluste von 100 Prozent zugewiesen werden können. Diese Verluste senken zunächst die Steuerlast des Anlegers auf sein übriges Einkommen.

DÜSSELDORF. Einen Baustein für solche neuen Modernisierungsfonds lieferte das Bundesfinanzministerium (BMF) am 18.7.03, als es den Erlass zur „Abgrenzung von Anschaffungskosten, Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen bei der Instandsetzung und Modernisierung von Gebäuden“ (Az.: IV C 3 - S 2211 - 94/03) veröffentlichte. Dieser definiert, welche Modernisierungsaufwendungen sofort steuerlich abzugsfähig sind. Der Erlass bringt Fondsanbietern und ihren Kunden Rechtssicherheit, denn er bedeutet den Verzicht, eine frühere, vom Bundesfinanzhof (BFH) bereits verworfene Regelung, per Gesetz wieder einzuführen. Das ursprünglich geplante Gesetz wäre für steuerorientierte Anleger nachteilig gewesen.

In Anlehnung an die BFH-Rechtsprechung gilt nun, dass Modernisierungsaufwand sofort abzugsfähig ist, wenn der Standard eines Gebäudes dadurch nicht gehoben wird. Von einem höheren Standard und damit Herstellungskosten geht die Finanzverwaltung immer dann aus, wenn in drei der vier Bereiche Heizungs-, Sanitär-, Elektroausstattung und Fenster investiert wird. Das K.o.-Kriterium ist schnell erreicht. Es genügt, Kohleöfen durch eine Zentralheizung zu ersetzen, die Elektroanschlüsse dem gestiegenen Stromverbrauch anzupassen und Fenster mit einfacher gegen solche mit Isolierverglasung zu wechseln. Die Kosten für die Instandsetzung dürfen dann nur noch mit jährlich 2 % bzw. – bei Bauten, die vor 1925 erstellt wurden – mit 2,5 % abgeschrieben werden.

Gibt es den Steuervorteil also nur in der Theorie? Axel Zehrfeld, beim Fondsinitiator Dr. Görlich International für die Konzeption eines Modernisierungsfonds zuständig, verneint. „Wenigstens die Hälfte der gesamten Modernisierungsmaßnahmen fällt nicht unter die vier im Erlass genannten Kernbereiche“, sagt er aus Erfahrung. Der Erlass erlaubt die Aufteilung von Modernisierungsaufwendungen in Herstellungskosten, die auf die Kernbereiche entfallen, und in sofort abzugsfähige Modernisierungskosten wie etwa Schönheitsreparaturen.

Doch wenn der Steuervorteil beim Fondsanleger ankommen soll, muss der Fonds selbst Hersteller der Immobilie sein, was nur gelingt, wenn seine Zeichner wesentlichen Einfluss auf die Investitionsentscheidung haben. Dies sieht ein so genannter „Fondserlass“ vor.

Unter Anbietern geschlossener Fonds wird bereits vor der Veröffentlichung des Erlasses diskutiert, ob gegen diesen verstoßen wird, wenn dem Fondszeichner das Investitionsobjekt im Anlageprospekt vorgestellt wird. Der Berliner Steuerberater Hans Georg Oelmann, der an der steuerlichen Konzeptionierung von Immobilienfonds mitwirkt, sieht die Bedingungen des Erlasses erfüllt, wenn der Fondszeichner über Bauinhalt, Bauqualität und Finanzierung selbst entscheidet.

Wie ein solcher Hersteller-Fonds durch Modernisierungsmaßnahmen und Variation der Eigenkapitalhöhe die Verlustquote beeinflussen kann, zeigt Oelmann an einem Beispiel: Ein Fonds zahlt für ein Gebäude 500 Euro je Quadratmeter (qm). Der Modernisierungsaufwand beträgt 1 000 Euro/qm. Vom Modernisierungsaufwand entfällt die Hälfte auf den sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwand. Daraus ergibt sich ein rechnerischer Anfangsverlust von 500 Euro/qm. Würde der Fonds das Investitionsvolumen von 1 500 Euro/qm zu einem Drittel durch Eigenkapital der Anleger finanzieren, würde den Anlegern ein Verlust von 100 Prozent auf den Kapitaleinsatz zugewiesen. Eine geringere Eigenkapitalquote des Fonds würde die Verlustquote noch erhöhen.

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