Gesellschafter bürgerlichen Rechts müssen nicht in jedem Fall Verluste ihres Fonds ausgleichen
Gericht stärkt Position der Fondsanleger

Anleger eines geschlossenen Fonds in Form einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) müssen nicht in jedem Fall Kapital nachschießen, wenn der Fonds in Schieflage gerät. Insbesondere geschlossene Immobilienfonds firmierten in der Vergangenheit häufig als GbR.

DÜSSELDORF. Anleger eines geschlossenen Fonds in Form einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) müssen nicht in jedem Fall Kapital nachschießen, wenn der Fonds in Schieflage gerät. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 4. Juli 2005 entschieden, dass solche Nachschüsse nur dann verlangt werden können, „wenn die gesellschaftsvertragliche Bestimmung eindeutig ist und Ausmaß und Umfang der möglichen zusätzlichen Belastung erkennen lässt.“ Dies erfordere die Angabe einer Obergrenze oder sonstiger Kriterien (Az.: II ZR 354/03).

Insbesondere geschlossene Immobilienfonds, aber auch Schiffsfonds, firmierten in der Vergangenheit häufig als GbR. Inzwischen werden überwiegend Kommanditbeteiligungen angeboten. Der gravierende Unterschied: Gesellschafter bürgerlichen Rechts haften mit ihrem Privatvermögen, Kommanditisten lediglich mit ihrer Einlage. GbR-Anleger waren also bislang häufig gezwungen, Defizite ihres Fonds auszugleichen. „In den allermeisten Fonds werden Nachzahlungen zum Ausgleich von Verlusten nicht mehr durchzusetzen sein“, sagt der Heidelberger Anlegeranwalt Mathias Nittel. Diese gelte auch, wenn die Mehrheit der Gesellschafterversammlung Nachschüsse beschließe, heißt es in dem Urteil.

Das BGH-Urteil kommt vielen Anlegern gelegen. Der deutsche Immobilienmarkt kriselt. Die Mieten sind nicht so schnell gestiegen, wie viele Fondsanbieter prophezeiten. Vielmehr sind Neuvermietungen oft nur noch mit Abschlägen möglich. Immer öfter sind Fonds wegen Einnahmeausfällen zahlungsunfähig oder überschuldet. So sind beispielsweise etwa die Hälfte der 65 noch aktiven Fonds der Falk-Gruppe nach Angaben des Insolvenzverwalters Josef Nachmann in wirtschaftlichen Schwierigkeiten. 39 dieser Falk-Fonds firmieren als GbR.

Die GbR war auch die typische Gesellschaftsform für Fonds, die den Bau von Sozialwohnungen in Berlin finanzierten. Das Land Berlin beschloss Anfang 2002, künftig nicht mehr die Differenz zwischen der staatlich reglementierten Sozialmiete und der Kostenmiete zu bezahlen, wenn die Förderung nach 15 Jahren ausläuft. Die Differenz zwischen Kostenmiete und gezahlter Miete beträgt bis zu 14 Euro je Quadratmeter. Das Ende der Förderung macht aus den Fonds Sanierungsfälle. Der Berliner Anwalt Wolfgang Schirp schätzt, dass 600 von 650 solcher Fonds als GbR aufgelegt wurden.

Einer der großen Anbieter dieser Fonds war die Berliner Unternehmensgruppe Dr. Görlich mit rund 150 Fonds. Wolfgang Görlich, geschäftsführender Gesellschafter der Unternehmensgruppe, schlägt unter anderem vor, dass die Anleger sich durch Nachschüsse von zehn Prozent an Sanierungen ihrer Fonds beteiligen.

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