Große Hoffnung
Franzosen setzen auf offene Immobilienfonds

Franzosen lieben Immobilien. Getrieben durch die günstigen Zinsen und den Wettbewerb der Banken, steigen die Preise für Wohnimmobilien seit Jahren an. Dagegen zeigen Frankreichs Privatanleger Immobilieninvestments, etwa über Fonds, bislang die kalte Schulter. Die so genannten Papier-Immobilien führen westlich des Rheins noch ein Schattendasein – noch.

HB PARIS. Ein Grund dafür: In Frankreich gibt es zwar börsennotierte Immobiliengesellschaften und geschlossene Fonds, nicht aber die in Deutschland bislang beliebten offenen Immobilienfonds. Sie sollen nun in diesem Jahr in Frankreich starten: Die Fonds heißen OPCI (Organisme de place-ment collectif dans l'immobilier) und sollen Anleger verstärkt für Im-mobilieninvestments begeistern. „Angesichts der niedrigen Anleihen-Renditen dürften die OPCI auf große Nachfrage stoßen, vor allem bei in-stitutionellen Anlegern“, sagt Jean-Marc Coly, Generaldirektor des Immobilienanlage-Spezialisten UFG, der rund drei Mrd. Euro in geschlos-senen Fonds verwaltet.

Den Verkaufserfolg der Fonds in Deutschland vor Augen, setzt die Branche große Hoffnung auf das neue Investment-Vehikel. Denn der französische Markt scheint Nachholbedarf zu haben: In den geschlossenen Fonds, den SCPI, stecken ganze zwölf Mrd. Euro. Die börsennotierten Immobiliengesellschaften kommen auf eine Marktkapitalisierung von rund 22 Mrd. Euro. Das sind fast schon Peanuts im Vergleich zum deutschen Markt für offene Immobilienfonds, der rund 88 Mrd. Euro schwer ist. Noch gibt es die offenen Fonds à la française nicht zu kaufen; die Gesetze sind zwar alle verabschiedet, aber es fehlen noch die letzten Detailbestimmungen der Finanzverwaltung und der Börsenaufsicht. Branchenexperten rechnen damit, dass im Sommer die ersten OPCI auf den Markt kommen.

Die Regeln der OPCI (siehe „Die Fondsregeln“) ähneln denen der deutschen Immobilienfonds, sollen indes mehr Sicherheit bieten. „Der Gesetzgeber will Probleme wie in Deutschland vermeiden“, sagt Jean-Christophe Ginet, Direktor der Produktentwicklung von Société Générale Asset Management, „daher müssen zehn Prozent des Fondsvermögens an Bar-Reserve vorgehalten werden, statt nur fünf in Deutschland.“ Ferner dürfen die französischen Fonds in größerem Stil in ausländischen Märkten investieren und sind weniger vom heimischen Markt abhängig.

Ginet erwartet nicht, dass die Fondsschließungen in Deutschland den Markt-Start der OPCI beeinträchtigen werden; die Debatte sei mehr auf Deutschland konzentriert. „Wir rechnen mit Zuflüssen von drei bis fünf Milliarden Euro pro Jahr“, sagt er. Société Générale peilt aggressiv rund eine Milliarde Euro Zuflüsse in die neuen Fonds ein. Dabei ist die Großbank derzeit noch kein großer Spieler auf dem Immobiliensektor.

Grund für die Zuversicht: „Der neue Fonds füllt eine Lücke im Pro-duktangebot zwischen Aktien-Anlagen und einer Lebensversicherung“, meint Ginet. In Frankreich hat die Lebensversicherung eher den Charakter eines Investments, denn nach sieben Jahren sind die Erträge in bestimmten Grenzen steuerfrei. Allein von Januar bis November steckten die Franzosen rund 108 Mrd. Euro in Lebensversicherungsverträge. Der Experte schätzt nun, dass die neuen Immobilienfonds einen Teil diesen Geldes für sich abzweigen können.

UFG-Generaldirektor Coly ist zu-dem zuversichtlich, dass die neuen Fonds den börsennotierten Immobiliengesellschaften nicht das Wasser abgraben werden.

Die Fondsregeln

Handelbarkeit

Tägliche Rückgabe möglich

Bewertung

Alle drei Monate wird das Fondsvermögen durch zwei unabhängige Gutachter bewertet

Mindestanlage

60 Prozent des Fondsvermögens müssen Immobilien sein

Mindest-Barreserve

Zehn Prozent

Fremdkapital

Maximal 46 Prozent der Anlagen

Besteuerung

Entweder als Mieteinnahmen oder als Dividenden

Gewinnbeteiligung

Mindestens 85 Prozent der laufenden Erträge

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