Hohe Liquidität macht offenen Immobilienfonds zu schaffen
Zu viel Cash kostet Geld

Geld macht wirklich nicht immer glücklich. Fast acht Milliarden Euro flossen in den ersten drei Monaten dieses Jahres in die Kassen offener Immobilienfonds - und mancher Fonds gerät dadurch schon in einen Kaufzwang. Anleger sollten nicht auf hohe Renditen hoffen.

HB DÜSSELDORF. Beim Blick zurück ist alles gut: Durchschnittliche Renditen von mehr als 6 % waren bislang für offene Immobilienfonds normal. Und noch nie haben die Immofonds-Manager im Durchschnitt Jahresverluste ausweisen müssen, wenn sie in Büro- und Geschäftsgebäude investierten. Angesichts stetig sinkender Börsenkurse erschienen die Fonds deshalb als "sicherer Hafen".

Doch die glänzende Vergangenheit kann nicht über die Risiken der Branche hinwegtäuschen. Ein großes Problem ist das viele neue Geld, das nun rentabel angelegt werden will. Fast 15 Mrd. flossen 2002 in die offenen Immobilienfonds. In den ersten drei Monaten dieses Jahres investierten private Anleger noch einmal knapp 8 Mrd. in die scheinbar renditesichere Anlage. Der mit Schwerpunkt Deutschland agierende Fonds Grundbesitz Invest der Deutsche Bank Real Estate sammelte allein über 1,3 Mrd. ein. Dem auf europäische Immobilien ausgerichteten Fonds Haus-Invest der Commerz Grundbesitz Invest vertrauten Anleger seit September sogar über 2 Mrd. zusätzlich an. Mit mehr als 11 Mrd. Fondsvermögen verwaltet die Commerzbank - Tochter damit den mittlerweile volumenstärksten deutschen Immobilienfonds. Die fünf größten deutschen Fonds weisen zusammen derzeit 6,7 Mrd. freie Liquidität aus, die in den nächsten Monaten angelegt werden wollen.

Doch wohin mit dem vielen Geld? Der deutsche Immobilienmarkt liegt am Boden. Viele Firmen haben ihre Bauvorhaben eingefroren, zunehmende Leerstände drücken zusätzlich auf das Niveau von Büromieten. Die jährlich erscheinende Studie "Business Space Across the World" des internationalen Beratungsunternehmens für Gewerbeimmobilien Cushman & Wakefield Healey & Baker (C&W/H&B) gibt Immobilien-Investoren wenig Anlass zur Freude: In Europas Metropolen zahlten gewerbliche Mieter demnach bereits 2002 rund 5 % weniger Miete als noch 2001, in den USA und Lateinamerika knickten die Mietpreise für Büros sogar um rund 11 % ein.

Mietkollaps droht

In Deutschland droht sogar ein Mietkollaps: In Frankfurt sanken die Mietpreise für Gewerbeimmobilien um 22 %, in Hamburg und Berlin sieht es nicht wesentlich besser aus - Tendenz weiter fallend.

Folge: Vor allem Immobilienfonds mit Schwerpunkt Deutschland parken ihre Mittel in Geldmarktfonds. Frank Bock, Sprecher des Bundesverbandes Investment und Asset Management (BVI) beschwichtigt: "Mit einer durchschnittlichen Liquiditätsquote von 27 Prozent haben die meisten Fonds genug Spielraum, um geduldig auszusuchen." Doch von diesem Durchschnittswert gibt es deutliche Abweichungen. Einige Fonds wie der CS Euroreal oder der Deka Immobilien Europa haben laut Moody s die gesetzliche Liquiditätsgrenze von 49 % Barmitteln bereits überschritten. Damit werden diese Fonds ihre Renditeversprechen von über 4 % wohl mittelfristig kaum einlösen können.

Der iii Nr. 2 hat dagegen ein ganz anderes Problem: Der Immobilienfonds ist voll investiert und hat kürzlich erst den jährlichen Zwischengewinn an seine Anleger ausgeschüttet. Gefahr: Sollten in nächster Zeit zu viele Anleger ihre Anteile verkaufen wollen, müsste der Fonds Objekte verkaufen oder Kredite aufnehmen. Das wiederum würde auf die Rendite drücken - für Investoren ein Grund, Anteile zu verkaufen. Ein gefährlicher Teufelskreis.

Eine versteckte Renditebremse ist die für Anleger kaum überschaubare Verwaltung der freien Barmittel innerhalb der Gesellschaften. Für Alexandra Merz, Hauptanalystin für europäische Immobilien-Ratings bei Moody s, ist vor allem die Deutsche Bank Real Estate ein "haarsträubendes Beispiel für teures Management und unnötige Intransparenz", wenn es um die Verwaltung der Liquidität geht. Die Deutschbanker schieben das freie Geld ihrer beiden Immobilienfonds zwischen ihren Tochtergesellschaften DWS und Deutsche Asset Management (DBAM) hin und her. Immerhin knapp 4,4 Mrd. tauchen so bis zur weiteren Verwertung im Deutsche Bank Konzern ab. Die ohnehin niedrigen Margen bei der Anlage in Geldmarktfonds und festverzinslichen Papieren wird so noch durch doppelte Verwaltungsgebühren geschmälert.

Dass es auch anders geht, beweisen die Rentenspezialisten der Credit Suisse in Deutschland: Sie verwalten die liquiden Mittel für ihre Immobilienfonds-Kollegen kostenlos - und schonen damit auch die Geldbörsen der Anleger.

Immobilienbestand wird nur einmal im Jahr berechnet

Die Anteilswerte offener Immobilienfonds werden seit einiger Zeit zwar börsentäglich berechnet. Doch während die Barmittel der Fonds leicht zu bestimmen sind, wird der Wert des Immobilienbestandes in der Regel nur einmal im Jahr berechnet. "Gerade Fonds mit älteren Bestandsobjekten weisen in ihren Bilanzen Werte aus, die noch einmal unter die Lupe genommen werden müssten", meint BVI-Sprecher Bock - auch unter Währungsaspekten. Denn nach der jüngsten Entwicklung an den Devisenmärkten müssten gerade die Fonds, die in den USA und Großbritannien groß eingekauft haben, mittlerweile deutliche Währungsverluste eingestehen. Denn Immobilienfonds-Manager haben keine Möglichkeit, ihre Investitionen über Derivate gegen Währungsverluste abzusichern.

Der Job für die Fondsmanager, rentable Objekte zu finden, ist zur Suche der berühmten Nadel im Heuhaufen geworden. Das Ergebnis bekommen die Anleger immer deutlicher zu spüren. So mussten sich die meisten Immobilienfonds-Sparer bereits im vergangenen Jahr mit ungewohnt schmalen Renditen zwischen 3 % und 5 % zufrieden geben (Tabelle). Und die kommenden drei Jahre werden sicher nicht besser. Tim Oliver Ambrosius, Pressesprecher der Deutsche Bank Real Estate, schätzt: "Die Renditen werden in den nächsten ein oder zwei Jahren eine Delle erfahren. Mehr als vier bis fünf Prozent Rendite ist da nicht mehr zu erwarten".

Lichtblicke am getrübten Immobilienmarkt bieten derzeit noch die osteuropäischen Metropolen. Fonds wie der CS Euroreal, der Deka-Immobilien Europa, der DB Grundbesitz global oder der Haus-Invest, die auf steigende Immobilien- und Mietpreise in Budapest, Warschau oder Prag setzen, dürften dort in den nächsten Jahren für ihre Anleger noch Gewinne erzielen können. Garantiert hoch rentierlich sind offene Immobilienfonds aber nicht.

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