Immobilien
Anleger machen Bogen um Deutschland-Fonds

Die Anleger kehren offenen Immobilienfonds den Rücken. Während Aktien- und Rentenfonds bis Ende Oktober 2005 laut Branchenverband BVI mehr als 73,6 Mrd. Euro einsammelten, flossen aus den Immobilienprodukten unter dem Strich 267 Mill. Euro ab.

HB DÜSSELDORF. Die Abflüsse wären noch höher ausgefallen, wenn nicht Zuflüsse bei den meist jungen Auslandsfonds das Minus bei älteren, überwiegend auf dem krisengeschüttelten deutschen Immobilienmarkt investierenden Fonds ausgeglichen hätten. Besonders hart traf es den Fonds Nr. 1 der Difa, bei dem sich die Abflüsse auf 1,36 Mrd. Euro addierten. Kaum besser weg kam der Fonds Hausinvest Europa der Commerzbank-Tochter CGI mit einem Minus von 1,29 Mrd. Euro.

Einst erwirtschafteten die Deutschland-Fonds Renditen von mehr als vier Prozent. Doch die Zeiten sind angesichts der noch immer hohen Leerstände und der sinkenden Mieten passé. Die meisten Deutschland-Fonds erwirtschaften nur noch Jahresrenditen um zwei Prozent. Die Schlusslichter Difa Nr. 1 und Euro Immoprofil der iii Investments liegen sogar unter einem Prozent.

"Es könnte noch ärger kommen", meint der unabhängige Fondsanalyst Stefan Loipfinger. "Viele Fonds haben die Verkehrswerte ihrer Immobilien noch nicht der Marktrealität angepasst", warnt er erneut. Die höchsten Wertberichtigungen hat die CGI vorgenommen. "In den vergangenen zehn Jahren haben wir unsere deutschen Objekte um insgesamt 20 Prozent abgewertet", sagt Sprecher Dietmar Müller. Als Folge hat der Hausinvest Europa in den vergangenen zwölf Monaten nur eine Rendite von 1,3 Prozent erzielt. "Dafür kann der Fonds aber auch die Wertsteigerungen in voller Höhe mitnehmen, wenn der Markt wieder dreht", sagt Müller.

Welches Risiko unzureichende Wertberichtigungen darstellen, mussten im Frühjahr Anleger der Difa-Fonds Nr. 1 und des Difa-Grund erfahren. Auf einen Schlag wurden in beiden Fonds 38 Immobilien um insgesamt 208 Mill. Euro abgewertet. Die Anteilspreise gaben sofort um 1,5 Prozent bzw. 1,7 Prozent nach.

Zugleich hindern überhöhte Verkehrswerte Fonds daran, Immobilien zu veräußern. Denn der Gesetzgeber schreibt ihnen vor, Objekte nicht unter dem von einem Gutachter festgestellten Wert zu veräußern.

Die Deutsche-Bank-Tochter DB Real Estate hatte in den vergangenen Monaten erfolglos versucht, Objekte ihres Grundbesitz-Invest an angelsächsische Immobilientrusts zu veräußern. Inzwischen wurden Kredite aufgenommen, um ausstiegswillige Anleger auszahlen zu können. Seit Jahresbeginn hat der Fonds 915 Mill. Euro an Kapital verloren.

Die Hypo-Vereinsbank sah sich jüngst gezwungen, Immobilien im Gesamtwert von 500 Mill. Euro aus dem Euro Immoprofil ihrer Tochter iii Investments herauszukaufen. In die eigenen Bücher will die Bank die Objekte mit deutlich geringeren Werten einstellen.

Dagegen schwimmen die weltweit anlegenden jungen Global-Fonds im Geld. Seit Jahresbeginn haben Anleger mehr als 5,7 Mrd. Euro in diese Produkte investiert. Das Problem dieser Fonds: Milliardenschwere angelsächsische und asiatische Investoren wie auch arabische Ölscheichs treiben in Bieterverfahren die Preise in immer höhere Regionen und so die Renditen in den Keller. "Immobilienangebote, die unserem Qualitätsanspruch genügen, sind an vielen Märkten knapp", zieht Kurt Müller, Managing Director der DB Real Estate, die Konsequenz aus dem ungünstiger gewordenen Preis-Leistungs-Verhältnis. Andererseits drohen hohe, aber gering verzinste liquide Mittel die Renditen der Global-Fonds zu schmälern. Deshalb haben Fondsanbieter teilweise die Anteilsausgabe gestoppt.

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