Immobilienfonds
Anwälte munitionieren sich

Anlegeranwälte sehen gute Chancen, die Deutsche Bank für Schäden aufgrund der Aussetzung ihres offenen Immobilienfonds Grundbesitz-Invest haftbar zu machen.

DÜSSELDORF. Neben dem bereits früher erhobenen Vorwurf der Fehlberatung durch Bankmitarbeiter sehen sie Prospektfehler als Ansatzpunkte und wollen prüfen, ob es beim Verkauf eines Immobilienpaketes an den australischen Börsenneuling Rubicon Europe Trust mit rechten Dingen zugegangen ist.

Die Bank hatte vergangenen Dienstag die Schließung ihres rund sechs Mrd. Euro schweren Immobilienfonds mit den im Investmentgesetz (InvG) für diesen Fall vorgesehenen „außergewöhnlichen Umständen“ begründet. Sie räumte später ein, dass der Fonds nach der Ankündigung von Abwertungen der Fondsimmobilie wegen Anteilsrückgaben in Liquiditätsnot geraten sei. Ende November hatte der Fonds laut DB Real Estate über rund zehn Prozent freie Mittel verfügt. Von der Schließung sind etwa 300 000 Anleger betroffen.

Sollten sich Angaben aus Finanzkriesen bewahrheiten, wonach die Deutsche Bank am Käufer des Grundbesitz-Portfolios beteiligt ist, sehen Anwälte eine weitere Chance, gegen das Institut vorzugehen. „Ich bezweifele, dass die DB Real Estate die Vermögensinteressen der Anleger beachtet hat, wenn sie die Immobilien aus einem Fonds tatsächlich unter Wert an eine Gesellschaft, an der sie selbst beteiligt ist, verkauft haben sollte“. (s. „Der Rubicon-Deal“). Die DB Real Estate erklärte dagegen: „Den Anlegern ist kein Schaden entstanden.“ Die Gesellschaft, in der die Deutsche Bank ihr Immobiliengeschäft konzentriert hat, war schon einmal ins Gerede gekommen, weil ein offener Fonds ein Objekt in Paris an einen neu aufgelegten geschlossenen Fonds verkauft hatte.

Die Kanzlei Tilp & Partner, begründet Haftungsansprüche der DB Real Estate mit nicht aktualisierten Prospekten. Anwalt Andreas Tilp beruft sich auf § 42 Abs. 5 InvG. Der Fonds habe im Geschäftsjahr 2004 und dem folgenden Halbjahr Abflüsse von rund 2,5 Mrd. Euro verzeichnet. Daraus folgt für Anwalt Tilp, dass sich eine Liquiditätsenge abgezeichnet habe, auf die die Anleger im Prospekt gesondert hätten hingewiesen werden müssen.

Einen weiteren Ansatzpunkt, Anlegern den Ausstieg zu ermöglichen, sieht er in Rückvergütungen, so genannten Kick-backs, der Investmentgesellschaft unter anderem an die Depotbank. § 41 InvG verlange die genaue Angabe der Kosten, die ein Anleger zu zahlen habe. Im Fonds-Prospekt würden nur Kosten aufgelistet, die ganz oder teilweise an andere abgeführt würden – ohne deren Höhe zu nennen. Er sieht sich in seiner Auffassung durch ein selbst erstrittenes Urteil des Bundesgerichtshofs gegen die WestLB bestätigt. Der oberste Gerichtshof hatte damals geurteilt, dass Schadenersatz nicht nur in Höhe der Kick-Back-Zahlungen zu leisten sei (Az.: XI ZR 349/99 v. 19.12.00). Tilp sieht dieses zur Vermögensverwaltung ergangene Urteil auf die Investmentbranche übertragbar.

Die Kanzlei Dr. Steinhübel & von Buttlar argumentiert, sicherheitsbewusste Anleger seien getäuscht worden, weil der Prospekt den Eindruck erwecke, Sachverständige gewährleisteten einen marktgerechten Preis der Anteile. „Ein Trugschluss, wie sich jetzt herausstellt.“

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