Nachgefragt: Wolfgang Kleiber
Gutachter sollen jährlich wechseln

Wolfgang Kleiber ist Professor an der Hochschule Anhalt und Autor von Büchern zur Immobilienbewertung. Im Interview erklärt er, wie oft Gutachter für eine Immobilie wechseln sollten und wie er zu der Veröffentlichung solcher Gutachten steht.

Handelsblatt: Verschiedene Gutachter – unterschiedliche Ergebnisse. Wie weit dürfen die ermittelten Immobilienwerte differieren?

Wolfgang Kleiber: Unsicherheiten bei der Feststellung der Ertragsverhältnisse einer Immobilie schlagen voll auf die darauf basierende Marktwertermittlung durch. Allein eine Differenz beim angenommenen Liegenschaftszinssatz von nur 0,5 Prozent zeigt sich – wie immer das Ertragswertverfahren ausgestaltet ist – bei einer langlebigen Immobilie in einer Unsicherheitsmarge von plus/minus zehn Prozent des Ergebnisses. Selbst bei marktgängigen Immobilien ist man so sehr schnell bei einer Unsicherheitsmarge von zehn bis zwanzig Prozent. Diese Marge darf nicht den Verfahren oder gar dem Sachverständigen angelastet werden; sie resultiert in erster Linie aus dem Markt. Eine Marktwertermittlung kann nicht genauer sein als die Marktverhältnisse selbst. Jede Wertermittlung bleibt eine Schätzung. Mancher Kollege erinnert sich daran erst wieder, wenn er auf der Grundlage eines Gegengutachtens der Fehlbewertung bezichtigt wird.

Wie oft sollte der Gutachter für eine Immobilie wechseln?

Ich trete für einen alljährlichen Wechsel des Gutachters ein, weil damit nicht nur eine Fortschreibung des Gutachtens, sondern gleichzeitig eine Überprüfung des vorliegenden Gutachtens aus einer möglicherweise anderen Sicht einhergeht.

Genügt es angesichts stärker schwankenden Immobilienmärkten noch, Fondsgebäude einmal im Jahr zu bewerten?

Eine unterjährige Wertfortschreibung wäre nicht unproblematisch, weil die Gefahr besteht, dass sich die Wertermittlung auf nicht konsolidierte Vergleichsdaten stützen müsste. Denn die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte, denen sämtliche Grundstückstransaktionen gemeldet werden, geben Grundstücksmarktberichte auch nur im Jahresrhythmus heraus.

Wie stehen Sie zur Veröffentlichung der Gutachten?

Ich bin überzeugt, dass sich die Qualität der Gutachten deutlich verbessern würde, wenn die Gutachten in geeigneter Weise denjenigen zugänglich gemacht werden, die daran ein berechtigtes Interesse haben. Ein besonderes Interesse besteht zumindest für die Anleger. Es muss eine datenschutzrechtlich vertretbare Form der Offenlegung gefunden werden.

Die Fragen stellte Reiner Reichel.

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