Neue Anlagepolitik
Immobilienfonds meistern ihre Krise

Wurden vor zwei Jahren die Manager offener Immobilienfonds noch für ihre Anlagepolitik kritisiert, so haben sie zuletzt alles richtig gemacht. Nachdem viele Fonds wegen zu hoch bewerteter Portfolios im Jahr 2005 in die Krise geraten waren, warfen die Manager das Ruder herum und verkauften in großem Stil Objekte.

HB FRANKFURT. Dabei kam ihnen der Zufall zu Hilfe. Ausländische Investoren glaubten an das Wachstum in Deutschland und suchten intensiv nach deutschen Liegenschaften. Plötzlich war möglich, womit vorher kaum jemand gerechnet hatte: Fonds-Immobilien wurden zu hohen Preisen verkauft. So trennten sich Union Investment Real Estate (UIRE) 2006 von Immobilien im Wert von 1,5 Mrd. Euro. Die Deutsche-Bank-Tochter Rreef warf Gebäude von über zwei Mrd. Euro aus dem Fonds Grundbesitz Invest (heute Grundbesitz Europa). Und bevor die Kreditkrise im Sommer vergangenen Jahres Paketverkäufe nahezu völlig unmöglich machte, brachte die damals noch zur Allianz gehörende Degi ihr knapp 2,5 Mrd. Euro schweres "Spring"-Portfolio erfolgreich an den Markt. In wenigen Tagen soll der Verkauf an den britischen Immobilienverwalter Aberdeen Property Investors besiegelt werden.

Die Renditen der jeweiligen Fonds schnellten nach den Verkäufen nach oben - vor allem beim 2006 abgewerteten Grundbesitz Europa. Er hat aktuell eine Ein-Jahres-Rendite von mehr als 15 Prozent. Anleger müssen sich jedoch darüber im Klaren sein, dass es sich dabei um einen Einmaleffekt handelt. Doch auch die Durchschnittsrendite aller Fonds legte in den vergangenen Jahren kontinuierlich zu. Laut Angaben des Fondsverbands BVI waren es 2006 3,2 Prozent, ein Jahr später 4,3 Prozent und Ende Januar 2008 5,3 Prozent. Heiko Beck, Vorstand der Commerz Real, deutete kürzlich an, dass die Renditen in diesem Jahr abnehmen werden. Für die beiden eigenen Fonds, darunter der zehn Mrd. Euro schwere Hausinvest Europa, erwartet Beck in diesem Jahr 5,5 Prozent Rendite.

Die sprunghaft gestiegenen Renditen locken Anleger an. Während sie aus viele Immobilienfonds in den Vorjahren Mittel abzogen haben, verzeichnen die Gesellschaften inzwischen allenthalben Zuflüsse. Dies stellt die Manager aber vor ein anders Problem: Wohin mit dem vielen Geld? Das nahe liegendste wäre in neue Objekte zu investieren. Aber bis zur Kreditkrise konnten oder wollten sie mit den überzogenen Preisangeboten finanzstarker Private-Equity-Fonds nicht mitgehen. Konsequenterweise bremsten die Investmentgesellschaften die Mittelzuflüsse. Zeitweise gaben sieben Fonds keine neuen Anteile aus. Andere wiesen den Vertrieb an, sich zurückzuhalten. Oder sie fuhren so genannte Cash-Call-Strategien. Das bedeutet: Anlegergelder werden erst abgerufen, wenn ein Investitionsobjekt gefunden ist.

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