Neue Regeln
Kritik an Fonds-Reform

Die in einem internen Papier des Fonds-Branchenverbandes BVI vorliegenden Vorschläge zur Reform offener Immobilienfonds stoßen zum Teil auf Kritik. Am umstrittensten ist die Empfehlung an den Gesetzgeber, künftig wieder den Verkauf von Fondsimmobilien aus einem in einen anderen Fonds der selben Investmentgesellschaft zuzulassen.

HB DÜSSELDORF. Darüber hinaus erwägen die Koalitionsfraktionen, in die Krise der Fonds einzugreifen. Der stellvertretende SPD-Fraktionschef Joachim Poß kündigte am Donnerstag gegenüber der Nachrichtenagentur Reuters Gespräche von SPD- und Unions-Vertretern mit dem Bundesfinanzministerium an. Dabei soll erörtert werden, ob ungeachtet der ohnehin geplanten Änderung des Investmentgesetzes Handlungsbedarf wegen der aktuellen Schließungen offener Immobilienfonds besteht. Das Finanzministerium hatte schnelle Schritte bislang abgelehnt.

Nach der Schließung von drei offenen Immobilienfonds können Anleger Anteile im Wert von gut neun Mrd. Euro – das sind zehn Prozent des Marktvolumens – nicht mehr in Geld tauschen.

Die Reformvorschläge des BVI zielen auf die Novelle des Investmentgesetzes. Die verbandsinterne Diskussion darüber hatte bereits vor der aktuellen Krise begonnen.

„Ich halte es für problematisch, wenn Immobilien von einem Fonds in den anderen verkauft werden dürfen“, sagte Helmut Knepel, Geschäftsführer der Agentur Feri Rating & Research, die offene Immobilienfonds beurteilt. Ins gleiche Horn stieß Matthias Thomas, Geschäftsführer der auf Portfolioanalysen spezialisierten DID Deutsche Immobilien Datenbanken: Wenn Fondsgesellschaften mehrere Fonds mit unterschiedlichen Strategien hätten, kauften sie auch unterschiedliche Immobilien für diese Fonds ein. Was in den einen Fonds gepasst habe, könne nicht plötzlich für den anderen Fonds richtig sein. „Sollte die neue Regel kommen, darf sie nicht dazu benutzt werden, die Liquiditätsprobleme eines Fonds zu lösen“, sagte Thomas. Dahinter steht die Befürchtung, Fondsanbieter könnten Immobilien aus ihren aktuell unter Mittelabflüssen leidenden Deutschland-Fonds an global investierende Schwesterfonds verkaufen. Die Global-Fonds schwimmen zum Teil im Geld. Das würde die Liquiditätsnot des Deutschland-Fonds mildern und den Anlagedruck des Global-Fonds lindern. Doch der Global-Fonds würde dann gegen seine im Fondsprospekt genannte Anlagestrategie verstoßen.

Eine weitere Option: Publikumsfonds könnten Problemimmobilien in einem eigens dafür aufgelegten Fonds konzentrieren, sagte ein Manager einer Fondsgesellschaft. Dieser Fonds könnte dann an institutionelle Investoren verkauft werden.

Auf ein positives Echo stößt der Vorschlag, größere Investitionen den Fondsanbietern anzuzeigen und eine Kündigungsfrist für Anteilsrückgaben bei höheren Beträgen einzuführen. „Viele Investmentgesellschaften wissen nicht, wie viel institutionelles Geld in ihren Fonds steckt“, sagt Thomas. Statt absoluter Größen rät er, die Kündigungsfrist an den prozentualen Anteil am Fonds zu knüpfen. Der BVI empfiehlt als Bekanntmachungs- und Kündigungsschwelle drei Mill. Euro. Alternativ nennt er für die Kündigungsfrist von zwölf Monaten eine Beteiligungsquote ab einem Prozent. Sowohl Knepel als auch Thomas ist die Kündigungsfrist zu lang. Knepel wünscht sich nach der Beteiligungshöhen abgestufte Kündigungsfristen und deutlich geringere Schwellenbeträge, um Privatanleger in die Liquiditätssteuerung einzubeziehen.

Noch mehr Vorschläge

Aktieninvestitionen

Offene Immobilienfonds dürfen bis zu 20 Prozent des Fondsvermögens in steuerbegünstigte Immobilienaktien, so genannte Reits investieren. Diese und andere Immobilienaktien werden dem Immobilienvermögen zugerechnet. Bisher würden sie unter die liquiden Mittel fallen.

Bewertungsturnus

Zusätzlich zu der bisher festgeschriebenen Bewertung einmal im Jahr muss die Bewertung im Halbjahresabstand überprüft werden. Bei Bedarf hat eine Neubewertung der Fondsimmobilien zu erfolgen.

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