Offene Immobilienfonds
Deutsche auf Einkaufstour in Asien

Offene deutsche Immobilienfonds zieht es in die Ferne – vor allem nach Asien.

HB DÜSSELDORF. Die Ende August fertiggestellte „Performance-Studie offene Immobilienfonds 2007“ des Statistikhauses Investment Property Databank (IPD) listet allein in diesem Jahr bis zu diesem Zeitpunkt vier Käufe japanischer Immobilien im Wert von 160 Mill. Euro für den Fonds Morgan Stanley P2 Value auf. Der Grundbesitz Global der Deutschen Bank hat IPD zufolge Anfang 2007 zwei Gebäude in Südkorea für 200 Mill. Euro erworben. Dem Fonds Hausinvest Global der nun neu formierten Commerzbank-Immobilientochter Commerz Real war im Juli ein japanisches Shoppingcenter rund 55 Mill. Euro wert.

„Die Asien-Phantasie der Fondsmanager wird langsam Portfolio-Realität“, stellte das Fonds-Analysehaus Scope in seiner jüngsten Analyse offener Immobilienpublikumsfonds fest. Die Scope-Recherchen ergaben, dass die Fonds in den ersten neun Monaten dieses Jahres asiatische Gebäude im Wert von 1,2 Mrd. Euro kauften. „Die Investitionsphantasie wird von den Wachstumsperspektiven dieser Länder beflügelt“, heißt es. Über den höchsten Asien-Anteil verfügte am Stichtag der Fonds Grundbesitz Global der Deutschen Bank.

Gerade die Deutsche-Bank-Immobilienfonds sind ein Beleg für die Devise: Raus aus Deutschland, rein in die Welt. Der Grundbesitz Europa, früher unter dem Namen Grundbesitz Invest ein Deutschland-Fonds, besitzt heute nur noch eine inländische Liegenschaft. Dieser Fonds, der seit März 2006 nach knapp drei Monaten Pause wieder Anteile ausgibt und zurück nimmt, verstärkte die Krise, in der offene Immobilienfonds in den Jahren 2005 und 2006 steckten. Zweifel an der Richtigkeit insbesondere der Werte deutscher Objekte in den Portfolios hatte es schon gegeben, bevor die Deutsche Bank ihren Fonds wegen anstehender Neubewertungen vom Markt nahm. Der Dekabank hatten die öffentlichen Zweifel an den Wertansätzen der gesetzlich bestellten unabhängigen Gutachter eine Sonderprüfung bei der Fondsgesellschaft eingebracht. Das Management musste gehen.

Der danach deutlicher zu Tage tretende Strategiewandel lässt sich an Zahlen festmachen. Scope analysiert 36 Immobilienpublikumsfonds. Davon seien 14 sogenannte Global-Fonds, die weltweit auf Einkaufstour gehen. Auch die Interessenvertretung Bundesverband Investment und Asset Management (BVI) belegt den Trend zu Auslandsinvestments mit mehreren Zahlenreihen. Zwischen Ende des Jahres 2002 und Mitte 2007 stieg der Auslandsanteil an den Portfolios im Durchschnitt von 41,8 auf 63,4 Prozent. Die Quote der außereuropäischen Länder stieg von 3,3 auf 7,4 Prozent. Dass die Krise den Strategiewandel beschleunigt hat, zeigt die BVI-Statistik zu den Transaktionen, die zwischen Mitte 2006 und Mitte 2007 abgeschlossen wurden. An Käufen im Wert von acht Mrd. Euro hatten Auslandsobjekte einen Anteil von 5,9 Mrd. Euro. Verkauft wurden Objekte im Volumen von 15,2 Mrd. Euro. Zwei Drittel des Volumens betraf Inlandsliegenschaften.

In Deutschland und vielen westeuropäischen Immobilienmärkten sind die deutschen Fonds eine Macht – als Investoren und Vermieter. Das belegen etwa die Engagements in Frankreich und Großbritannien. Dort haben die Fonds laut IPD 13,3 Mrd. Euro, beziehungsweise 8,7 Mrd. Euro investiert. In Märkten außerhalb Europas ist das anders. Käufer von Fondsanteilen sollten darum bedenken: Vergleichbare Markterfahrungen fehlen den Fondsmanagern in Übersee.

Nur wenige können auf die Expertise eigener weltweiter Organisationen zurückgreifen, wie etwa die Manager der Deutsche-Bank-Fonds auf die der bankeigenen Immobiliensparte Rreef oder die Verwalter des Morgan Stanley P2 Value, die sich auf das Immobilien-Netzwerk der Investmentbank Morgan Stanley stützen können. Deshalb sind viele Fondsanbieter in den neuen Zielländern auf Partner angewiesen. Der Ausbau der Repräsentanzen hat begonnen: SEB Immoinvest eröffnete ein Büro in Singapur.

Erfolgreichster Globalfonds ist im Renditevergleichs auf Zwölf-Monats-Basis per Ende September laut BVI-Statistik der TMW Pramerica Weltfonds mit einem Plus von 6,2 Prozent. Alle Publikumsfonds zusammen erreichen im Schnitt 5,3 Prozent Rendite. Im Unterschied zu den Inlandsfonds verbuchten in den ersten acht Monaten alle Auslandsfonds Mittelzuflüsse – allein der Kanam Grundinvest rund 1,2 Mrd. Euro und damit fast fünfmal soviel wie der Durchschnitt aller Fonds.

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