Offene Immobilienfonds
Fonds-Anlegern drohen weitere Schließungen

Erstmals wird in Deutschland ein offener Immobilienfonds aufgelöst. Der Kanam US Grundbesitz wird zwei Jahre nach seiner Schließung liquidiert, ob Anleger ihren kompletten Einsatz wiedersehen, ist offen. Und die nächsten Hiobsbotschaften könnten schon bald folgen: Fonds von Morgan Stanley und Aberdeen droht das gleiche Schicksal.

DÜSSELDORF/BONN. Nun ist es geschehen. Mit dem Kanam US-Grundinvest wird der erste offene Immobilienfonds abgewickelt. "Mit der Auflösung des Fonds folgt das Management dem Wunsch der Anleger", teilte der Fondsanbieter Kanam Grund mit. Nach der jüngsten Vertriebsumfrage zu den Kundenwünschen Ende September sei das Rückgabevolumen auf 300 Mio. Dollar gestiegen. Die Anleger des Kanam US-Grundinvest bekommen noch in diesem Jahr nach dem Verkauf von zehn der 17 Fondsgebäude 250 Mio. Dollar ausgezahlt. Das sind 45 Prozent des aktuellen Fondsvolumens von 540 Mio. Dollar. Wie viel die Anleger des einzigen ausschließlich in Nordamerika investierenden und in Dollar notierten offenen Immobilienfonds letztendlich herausbekommen, hängt davon ab, zu welchen Preisen Kanam die verbleibenden sieben Gebäude verkauft.

Der Tabubruch durch Kanam könnte der Startschuss für eine Bereinigung des krankenden Marktes für die Produkte in Deutschland sein. "Dass in den kommenden Monaten weitere Offene Immobilienfonds abgewickelt werden müssen, ist nicht auszuschließen", heißt es in der Halbjahresstudie der Ratingagentur Scope, die am Freitag veröffentlicht wurde. Eine Konsolidierung sei zu begrüßen, schreiben die Analysten. "Je schneller die "Sorgenkinder' vom Markt verschwinden, desto eher nehmen schlechte Nachrichten ein Ende."

Der Kanam US Grundbesitz war - wie viele andere Fonds auch - Ende Oktober 2008 nach dem Kollaps der Investmentbank Lehman in Liquiditätsnot geraten und hatte die Rücknahme der Anteile ausgesetzt. Er gehört heute zu den drei Fonds, die seitdem ununterbrochen den Tausch Anteile gegen Geld verweigerten. Um eine Entscheidung kam Kanam nicht mehr herum. Der Fonds hätte am 28. Oktober öffnen müssen, um eine Abwicklung zu vermeiden. Denn nach zwei Jahren laufen die im Investmentgesetz definierten Perioden für die Aussetzung der Anteilsrücknahme aus.

Vor diesem Problem stehen jetzt noch der Fonds Morgan Stanley P2 Value und der von Aberdeen Property gemanagte Degi Europa. Für beide läuft die Zweijahresfrist ebenfalls Ende Oktober aus. Sowohl Morgan Stanley als auch Aberdeen halten bisher an den Öffnungsplänen fest. "Wir gehen weiterhin davon aus, dass wir den Fonds fristgerecht öffnen können", sagte der neue Morgan-Stanley-Fondsgeschäftsführer Marc Weinstock und ergänzte: "Wir haben den Eindruck gewonnen, dass unsere Investoren die Öffnung des Fonds für die bessere Lösung halten." Kräftige Abwertungen der Fondsgebäude hatten Anlegern Verluste beschert, andererseits aber Verkäufe von Fonsgebäuden zur Liquiditätsbeschaffung ermöglicht.

Nennenswerte Verkäufe sind Aberdeen noch nicht gelungen. Die Gesellschaft bestätigt allerdings "intensive Gespräche mit potenziellen Käufern". Dabei seien sowohl Einzelobjektverkäufe möglich wie auch Paketlösungen.

Unabhängig davon, was aus diesen beiden Fonds wird, dürfte sich nach Einschätzung von Scope die Spreu vom Weizen trennen. Profitieren sollten den Angaben zufolge die Fonds von Deka Immobilien, Union Investment Real Estate, RREEF Investment und Commerz Real Investment. Laut Scope-Halbjahresstudie steht Union Investment Real Estate im laufenden Jahr bei den Neuinvestments an der Spitze - mit zehn Objekten und einem Investitionsvolumen von fast 900 Millionen Euro. Insgesamt traten nur fünf Gesellschaften als Käufer auf und investierten zusammen mehr als 3,4 Milliarden Euro.

Der Branchenverband BVI scheint noch nicht zu wissen, wie er mit einer Abwicklung umgehen soll. Auf die Probleme eingefrorenen Fonds angesprochen, hatte Hauptgeschäftsführer Stefan Seip im März noch gesagt: "Liquidationen schließe ich nicht aus." Am Dienstag zitierte die "Süddeutsche Zeitung" ihn, der die Gefahr einer Abwicklung wohl nicht für real hielt: "Ansonsten würde eine Destabilisierung des Gesamtmarkts drohen." Gestern nannte Verbandssprecher Andreas Fink das Vorgehen von Kanam eine "hervorragende Lösung". Die Anleger wollten ihr Geld zurück und erhielten es nun auch. Konsequenzen für den knapp 90 Mrd. schweren Markt der Immobilienpublikumsfonds erwartet er nicht: "Wir sehen keinen Dominoeffekt." Sonja Knorr, Immobilienfondsanalystin der Ratingagentur Scope, schließt dagegen weitere Fondsliquidationen nicht aus (s. Interview).

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