Offene Immobilienfonds
Für Anleger ist keine Rettung in Sicht

Mehrere offene Immobilienfonds sind in der Klemme. Insgesamt stecken aktuell 24 Mrd. Euro an Anlegerkapital fest, drei Fonds werden aktuell abgewickelt. Derzeit arbeiten viele Berater an Alternativen. Doch die sind weit und breit nicht in Sicht.
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DÜSSELDORF. Offene Immobilienfonds sind in den vergangenen Monaten zunehmend in Verruf geraten - die Gelder mehrerer Hunderttausend Anleger stecken fest. Weil den Fonds die liquiden Mittel fehlen, können Anleger nicht mehr aussteigen, nicht mehr Fondsanteile gegen Geld tauschen. Kein Wunder, dass verzweifelt ein Rettungsanker gesucht wird.

So rühren Immobiliendienstleister und Branchenberater derzeit massiv die Werbetrommel für steuerbegünstigte Immobilienaktiengesellschaften - sogenannte Reits. Ihre Idee: Wenn ein Fonds, der keine Anteile zurücknimmt, in einen Reit umgewandelt wird, können die Anleger, die dann Aktionäre geworden sind, ihre Anteile jederzeit über die Aktienbörse verkaufen. Die Fondsmanager müssen nicht mehr unter Druck Immobilien mit Preisabschlägen verkaufen, um Geld für Anteilsrückgaben frei zu bekommen.

Die Befürworter der Reits verweisen auf positive Erfahrungen im Ausland. So zum Beispiel Timo Tschammler, Deutschland-Chef des Immobiliendienstleister DTZ. Er schildert, dass die niederländische Rodamco, einst ein auf Einkaufszentren spezialisierter offener Immobilienfonds war. Sie wandelte sich nach Problemen in einen Reit. Und Reit-Aktionäre können nun selbst entscheiden, ob sie jetzt Kasse machen wollen oder auf eine Erholung am Immobilienmarkt warten. Auch Hartmut Fründ, Geschäftsführer der Beratungsfirma Ernst & Young Real Estate, verweist auf zurückliegende positive Erfahrungen im Ausland. So habe in Australien die Regierung auf die Börsennotierung in Schwierigkeiten geratener Immobilienfonds gedrungen.

Ist auch für Deutschland eine Rettung in Sicht? Wohl kaum. Denn den betroffenen Anlegern würde der Wechsel in einen Reit nicht helfen.

In Deutschland stecken zurzeit in neun offenen Immobilienpublikumsfonds 24 Mrd. Euro Anlegergelder fest. Drei dieser Fonds werden abgewickelt. Diese Gelder über einen Reit frei zu bekommen, dürfte aber gleich aus mehreren Gründen kaum gelingen. Tücke Nummer eins: Die rechtliche Grundlage fehlt. Das Investmentgesetz müsste geändert werden und anschließend die Vertragsbedingungen der Gesellschaften. Die Bundesregierung will noch in diesem Jahr ein Gesetz beschließen, dass die Gefahr verringern soll, dass weitere Fonds eingefroren werden. Eine Umwandlung in Reits ist darin nicht vorgesehen. Eine kurzfristige weitere Novelle des Investmentgesetzes ist wenig wahrscheinlich. "Eine Gesetzesänderung würde für den einen oder anderen Fonds zu spät kommen", bestätigt Experte Fründ. Auch der Branchenverband BVI prüft gegenwärtig einen Formwechsel. Änderungen der Vertragsbedingungen seien aber nach ständiger Verwaltungspraxis der Aufsicht BaFin nicht möglich, solange die Rücknahme der Anteile ausgesetzt ist, sagte ein BVI-Sprecher.

Tücke Nummer zwei: Ein Wechsel würde Steuernachteile auslösen. Für die deutschen Fondsgebäude würde Grunderwerbsteuer fällig - je nach Bundesland zwischen 3,5 bis fünf Prozent (demnächst in Brandenburg). Bei ausländischen Objekten droht die Doppelbesteuerung der Mieterträge.

Tücke Nummer drei: Aktienanleger würden weniger als den Nettovermögenswert (NAV) zahlen. Dieser entspricht dem von den Fondshäusern errechneten Anteilspreis. Auch deutsche Immobilienaktiengesellschaften notieren gegenwärtig unter dem NAV. "Die Abschläge werden wahrscheinlich nicht geringer ausfallen, als auf dem Fondszweitmarkt", gibt Immobilienaktienanalyst Kai Klose zu bedenken. An der Fondsbörse wurden Anteile eingefrorener Fonds jüngst bis zu 50 Prozent unter ihrem Anteilspreis gehandelt.

Reits

G-Reit: Das ist ein deutscher Real Estate Investment Trust. Ein wesentlicher Unterschied zu einer herkömmlichen Immobilien-AG: Der Reit zahlt weder Körperschaft-, noch Gewerbesteuer. Dafür werden 90 Prozent des Gewinns als Dividende ausgezahlt. Die werden beim Aktionär mit der Kapitalertragsteuer von 25 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag und möglicherweise Kirchensteuer belegt. Aktionäre sind überwiegend Großanleger.

Offener Immobilienfonds: Das ist ein von einer Kapitalanlagegesellschaft (KAG) verwaltetes Treuhandvermögen. Das Angebot zielt auf private Kleinanleger. Gleichwohl investierten auch institutionelle Großanleger zeitweise massiv in diese Fonds. Die KAG wird staatlich kontrolliert. Anlageentscheidungen trifft allein das KAG-Management.

Kommentare zu " Offene Immobilienfonds: Für Anleger ist keine Rettung in Sicht"

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  • @exFinanzdienstleister: Sorry, aber daß die Journalisten die Anlageklasse "kaputtschreiben", ist blödsinn. Das haben die offenen immofonds schon selbst geschafft...

  • Genau diese Artikel führen dazu, das die Anleger in Panik geraten, das ist schwacher Journalismus. Offenen immobilienfonds sind von der Konstruktion her gut. Weniger Arbeit, weniger Risiken und mehr Rendite als z.b. bei einem selbst verwalteten Mehrfamilienhaus. Natürlich müssen die Regeln geändert werden und die Verfügbarkeit eingeschränkt werden, aber es ist und bleibt ein guter Vermögensbaustein, wenn nicht verantwortungslose Journalisten diese Anlageklasse "kaputtschreiben".

  • @bankenterrorismus nennt man so was,dazu gehören immer zwei einer der verarscht der andere der sich verarschen lässt.
    @aruba die etablierten Parteien sprechen sich für krieg aus nehmen dann diesen krieg um vor terror in Deutschland zu warnen.es soll alles so bleiben wie es ist.Landesbanken niemand brauchte sie ausser die abgehalfterten ehmaligen Würdenträger,verlogener gehts nicht mehr.die seit 20 ig jahren herrschende Umverteilung,mus verschleiert werden,erfolge müssen her gleichgeschaltete medien müssen her erpressbare arbeitnehmer müssen her,alles wurde unternommen um das eigene volk zu versklaven,nun schreckt man weder davor zurück geld zu drucken,Kriege,zu beginnen,menschen im namen der freiheit zu foltern.also das grösste raubtier bleibt der mensch.nun zum ende der geschichte,wir haben nun geld gedruckt bis nichts mehr geht bis zur letzten sekunde,warum hauts trotzdem nicht hin ? warum verlieren die kleinen alles,es ist noch luft im system der umverteilung und die reicht nicht für alle,das ist die wahrheit,bedeutet im klartext wir haben das ende der Fahnenstange erreicht,können es nur noch hinnauszögern,und um die letzten oasen ziehen wir einen zaun betreten nur für lumpeneliten,der rest wird von der Privatarmee in schach gehalten.ja die terrorgefahr erstreckt sich bis in den islamischen ländern damit haben wir aber nicht zu tun Guten Tag

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