Offene Immobilienfonds
Rätselraten um Mittelabflüsse

Das Rätselraten über die Höhe möglicher Mittelabflüsse bei dem offenen Immobilienfonds Grundbesitz-Invest der Deutschen-Bank-Tochter DB Real Estate (DBRE) wird noch eine Weile anhalten. Wie zuvor angekündigt, machte die DBRE am Freitag, dem Tag der Wiedereröffnung des am 13. Dezember 2005 geschlossenen Fonds, keine Angaben zum Volumen der Anteilsrückgaben.

DÜSSELDORF. Zu einem Andrang an den Bankschaltern sei es nicht gekommen, sagte ein Sprecher der Deutschen Bank der Nachrichtenagentur dpa. Anlegerschützer rechnen mit Abflüsse bis zu einer Mrd. Euro.

Die DBRE kündigte an, die Daten zum Mittelaufkommen am Monatsende routinemäßig dem Branchenverband BVI zur Verfügung zu stellen. Die Eröffnung des Fonds Anfang März statt wie ursprünglich beabsichtigt noch Ende Februar dürfte die Wettbewerber freuen. Sie bringt Ruhe ins krisengeschüttelte Geschäft. Denn der BVI wird seine Statistik über Anteilskäufe und -rückgaben im März erst Mitte April vorlegen.

Ohnehin sind Angaben der Anbieter zu Mittelabflüssen, wenn sie nicht in Euro beziffert werden, nicht aussagekräftig. Während der seit Mitte Dezember 2005 währenden Krise hatten die Investmentgesellschaften immer wieder abgewiegelt und von „lediglich leicht erhöhten“ Anteilsrückgaben gesprochen. Die Statistik skizzierte eine anderes Bild: Rekordabflüsse im Dezember und Januar von zusammen 7,3 Mrd. Euro.

Die DBRE will den Fonds stabilisieren, indem sie deutlich mehr Objekte im Inland als im Ausland verkauft und so ein ausgeglichenes Verhältnis von in- und ausländischen Immobilien erreicht. Sie nutzt dabei zwei Effekte: Ausländische Investoren zahlen hohe Preise für langfristig voll vermietete Gebäude. Sie können hohe Preise zahlen, weil sie – anders als offene Immobilienfonds – über eine hohe Fremdfinanzierung die Eigenkapitalrenditen deutlich erhöhen können. Und die Preise auf einigen Auslandsmärkten sind zum Teil in der Nähe eines Höhepunkts.

Die Gesellschaft SEB Immobilien Investment, mit einem Abfluss von gut 500 Mill. Euro bei ihrem Fonds Immo-Invest neben dem geschlossenen Kanam-Fonds Grundinvest im Januar einer der Verlierer in der Krise, beabsichtigt wegen der Abflüsse keine Strategieänderung. Korrekturbedarf ergebe sich aus veränderten Marktzyklen, Vermietungsquoten (Inland: 96,9 Prozent) sowie Restlaufzeiten der Mietverträge (Inland 2006 und 2007: 6,3 Prozent). Weil diese Daten besser sind als die anderer Fonds, wehrt sich die SEB gegen pauschale Empfehlungen, deutschlandlastige Fonds zu meiden. Im übrigen hält sie daran fest, im Inland wie im Ausland mehr als andere in Regionalzentren zu investieren. Dort seien die Renditen höher. Gebäude in diesen so genannte B-Städten haben gegenwärtig einen Portfolio-Anteil von 40 Prozent.

Die höchsten Abflüsse im Januar hatte mit fast 790 Mill. Euro der CS Euroreal. Was überrascht, denn das Inlandsportfolio hat lediglich einen Anteil von 37,5 Prozent und damit weit weniger als der Grundbesitz-Invest. „Wir haben alle Akquisitionen auf ’hold’ gesetzt, sagt Dirk Meiwirth, Chef des Produktmanagements der Credit Suisse Asset Management Immobilien Kapitalanlagegesellschaft. „Jetzt sind wir wieder ein Immobilienfonds“, spielt Meiwirth auf die zeitweise hohe renditezehrende Liquiditätsquote an. Die habe Ende Januar brutto (inklusive für Zahlungen binnen zwei Jahren reservierte Mittel) 18,5 Prozent betragen. Die Kreditquote liege bei „gesunden“ 21,4 Prozent.

Serviceangebote
Zur Startseite
-0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%10%11%12%13%14%15%16%17%18%19%20%21%22%23%24%25%26%27%28%29%30%31%32%33%34%35%36%37%38%39%40%41%42%43%44%45%46%47%48%49%50%51%52%53%54%55%56%57%58%59%60%61%62%63%64%65%66%67%68%69%70%71%72%73%74%75%76%77%78%79%80%81%82%83%84%85%86%87%88%89%90%91%92%93%94%95%96%97%98%99%100%