Offene Immobilienfonds Zu viele Anleger für zu wenige Immobilienfonds

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Welchen Vorteil Altfonds haben
Die größten Anlegerfehler
Privatanleger machen vermeidbare Fehler
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Eine Studie der Wirtschaftsprofessoren Andreas Hackethal und Steffen Meyer für das Magazin „Finanztest“ hat knapp 40.000 Wertpapierdepots von Direktbankkunden im Zeitraum von 2005 bis 2015 ausgewertet.

Das Ergebnis zeigt, dass die Anleger weit hinter den Wertzuwächsen des Gesamtmarktes liegen. Während eine Rendite von jährlich 8,7 Prozent realistisch gewesen wäre, kommen die Anleger nur auf einen Wertzuwachs von 3,1 Prozent. Mangelnde Finanzkenntnisse müssen nicht die Ursache sein. Zu Einbußen führen meist kurzfristiges Denken, Gier und Aktionismus. Die vier gängigsten Fehler sind leicht zu beheben. Wir stellen sie vor – und entsprechende Gegenstrategien.

Das Bild zeigt die Börse von Abu Dhabi. Hier handeln Privatanleger mit größeren Beträgen als in Deutschland.

Fehler 1: Mangelnde Streuung
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Befund Sie ist die wichtigste Voraussetzung für eine erfolgreiche Geldanlage – dennoch vernachlässigen sie viele Anleger: die Risikostreuung. Wie die Studie zeigt, streuen Anleger ihre Wertpapiere zu wenig; die Aktienkonzentration ist höher als noch vor zehn Jahren. Eines der untersuchten Depots beinhaltet heute im Schnitt zwölf Aktien.

In Santiago de Chile bedient ein Mitarbeiter der chilenischen Zentralbank eine Sicherheitstür.

Fehler 1: Mangelnde Streuung
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Folgen Zwischen der Streuung und dem Chance-Risiko-Verhältnis besteht laut den Autoren ein klarer Zusammenhang. Selbst die relativ breit aufgefächerten Depots reichen nicht entfernt an das Verhältnis des Weltaktienindexes MSCI World heran.

In manchen Depots befindet sich nur eine einzige Aktie. Wenn diese auch noch ein spekulativer Titel ist, unterliegt das Depot enormen Kursschwankungen.

Am 24. Oktober 1929, dem „Schwarzen Donnerstag“ kommen Menschen vor der New York Stock Exchange zusammen.

Fehler 1: Mangelnde Streuung
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Gegenmittel Es ist leicht, ein breit gestreutes Depot aufzubauen: durch börsengehandelte Indexfonds (ETF). Sie beteiligen Anleger, je nach Art, an 1600 bis 2500 internationalen Aktien. Für Staatsanleihen gibt es ebenfalls ETFs.

Bestehende Depots umzubauen, ist nicht nicht ganz einfach. Anleger sollten sich von Verlustpositionen trennen. Ein Papier erst zu verkaufen, wenn es seinen einstigen Kaufpreis erreicht hat, ist irrational. Es sollten triftige Gründe für eine zu erwartende Wertsteigerung vorliegen.

Ein chinesischer Investor analysiert im August 2015 eine Kurstafel.

Fehler 2: Aktien-Picken
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Befund Der Fehler erinnert an das Muster von Sportwetten: Unerfreuliche Ergebnisse werden ausgeblendet, Erfolgserlebnisse übermäßig hochgehalten. Anleger sollten aber ausschließlich die langfristige Entwicklung des Gesamtdepots im Blick haben.

Oft suchen sie ihr Heil in einer Kombination aus Einzelaktien: Im Falle eines Missgriffs ist es eine beliebte Methode, die Position aufzustocken, um den durchschnittlichen Einstandspreis zu senken und von der erwarteten Erholung zu profitieren. Das kann jedoch auch weiteres Unheil anrichten: Das sogenannte Klumpenrisiko, eine Übergewichtung einzelner Anlagen im Depot, steigt. Private Anleger haben gegenüber Profis hier offenbar schlechtere Karten.

Das Foto vom 20. Oktober 1987 zeigt Händler in der Frankfurter Börse. Am 19. Oktober 1987 erlebte die Wall Street einen ihrer schwärzesten Tage.

Fehler 2: Aktien-Picken
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Folgen Vom Aktien-Picken betroffene Depots bringen nur 3,1 Prozent Rendite. Mit einer Indexmischung, die die durchschnittliche Vermögensaufteilung der Anleger widerspiegelt, hätten sie dagegen 8,7 Prozent erzielt.

Jeder fünfte Deutsche legt sein Geld in Fonds an. Diese werden von Fondsmanagern verwaltet, die das eingesammelte Geld in Aktien, Obligationen, Immobilien und andere Wertpapiere anlegen.

Fehler 2: Aktien-Picken
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Gegenmittel Aktien- und Renten-ETFs sind auch hier ein probates Mittel. Passionierte Zocker von einer solchen Strategie zu überzeugen, fällt manchmal schwer. Wer unbedingt eigenhändig zusammenstellen will, sollte zwingend auf eine möglichst gleichmäßige Verteilung auf die wichtigsten Branchen achten.

Die USA gelten als Nation der Aktienbesitzer.

Deswegen geht Knorr ganz generell davon aus, dass die Renditen der Offenen Immobilienpublikumsfonds „eher abnehmen werden“. Zum einen wegen der teuren Ankäufe, zum anderen weil die Zinsen vorerst niedrig bleiben und deswegen Liquidität keine Rendite abwirft. Zurzeit beträgt die durchschnittliche Jahresrendite 2,3 Prozent, ermittelte Scope. Die neuen Fonds könnten besser abschneiden als die vor 2013 aufgelegten.

„Neue Fonds versprechen eine höhere Rendite, gepaart mit einem höheren Abwertungsrisiko für ihre Immobilien“, sagt Sonja Knorr. Und das steckt dahinter: Die neuen Fonds kaufen zwar in einem boomenden Markt zu gemessen an den Mieteinnahmen besonders hohen Preisen. Doch sie müssen weniger an der Rendite zehrende Kassenbestände halten. Immobilienmärkte sind zyklisch. Da zu Hochpreiszeiten wie jetzt aufgelegte Fonds ihre Gebäude teuer kaufen müssen, droht während einer Abschwungphase des Marktes die Abwertungen der Immobilien. Abwertungen reduzieren den Anteilspreis, Aufwertungen erhöhen ihn. In Altfonds schlummern nach Ansicht von Fachleuten in der Regel Bewertungsreserven. Die sind zustande gekommen, weil die für die Bewertung der Fondsgebäude zuständigen Immobiliensachverständigen in der Aufwärtsphase des Immobilienmarktes aus Vorsichtsgründen ihren Aufwertungsspielraum nicht voll genutzt haben. Ein Vorteil für die Altfonds, die nicht nur junge, voll von einer Abwertung betroffene Gebäude in ihren Portfolios haben.

Allerdings überwiegt nach Ansicht von Knorr zunächst der Vorteil geringer liquider Mittel in den jungen Fonds den Nachteil aufgrund der teuren Ankäufe. Fonds, die nach Einführung des  Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) im Jahr 2013 aufgelegt wurden, brauchen weniger Geld in der Kasse, weil ihre Anleger weniger schnell aussteigen können. Anleger dieser Fonds  dürfen ihre Anteile frühestens nach zwei Jahren gegen Geld tauschen und müssen die Anteilsrückgabe ein Jahr im Voraus ankündigen. Unter diesen Umständen seien Mittelabflüsse „wesentlich besser abzuschätzen“, stellt Scope fest und hält Liquiditätsquoten von fünf bis zehn Prozent für ausreichend. Für Altfonds empfiehlt Scope einen Liquiditätsanteil von 15 bis 20 Prozent. Anleger die sich vor der Einführung des KAGB an Offenen Immobilienfonds beteiligt haben, können im Halbjahr Anteile bis zu 30.000 Euro an die Fondsgesellschaft zurückgeben.

Scope rechnet erst dann mit dem Ende der sehr hohen Nachfrage nach Offenen Immobilienfonds, wenn das Zinsniveau spürbar ansteigt und Anleihen wieder attraktiver werden. „An diesem Punkt würden Anleger, die offene Immobilienfonds derzeit als Termingeldersatz verwenden, aussteigen“, schließt die Ratingagentur Scope ihre Analyse. Zur Erinnerung: Vor Großanlegern, die offene Immobilienfonds als Termingeldersatz missbrauchten, wurde auch vor der Finanzkrise, die auch zur Immobilienfondskrise wurde, gewarnt.

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