Ratingagentur kritisiert Immobilieninvestmentfirmen
Manche Fonds verbergen Steuerrisiken

Die Scope Analysis OIF GmbH, eine Ratingagentur für offene Immobilienfonds, warnt vor verborgenen Risiken für Fondsanleger. Der Grund: nicht ausreichend berücksichtigte Rückstellungen für mögliche Steuerzahlungen in den Ergebnisrechnungen der Fonds.

HB/rrl DÜSSELDORF. Diese so genannten latenten Steuern werden zu echten Steuerforderungen, wenn ein Fonds ein Gebäude veräußert und den Veräußerungsgewinn versteuern muss. Solche latenten Steuern entstehen nur bei Fonds, die ausländische Immobilien halten. Denn in Deutschland ist ein Veräußerungsgewinn zwar zu versteuern, wenn ein Gebäude vor Ablauf von zehn Jahren veräußert wird. Aber die Steuerlast trägt von Gesetzes wegen der Anleger. Im Ausland ist der Fonds selbst Steuerzahler. Die gezahlten Steuern schmälern das ausschüttungsfähige Ergebnis des Fonds. Außerdem erheben manche Staaten Veräußerungsgewinne unabhängig von der Haltedauer des Objekts.

Scope-Analysis-Geschäftsführerin Alexandra Merz hat errechnet, dass Fonds, die Rückstellungen nicht in voller Höhe der latenten Steuern bilden, bis zu 1,22 Prozentpunkte Rendite - im Fall des Westinvest Interselect der Dekabank - einbüßen würden, wenn sie dies täten. Merz sagt: "Eine einhundertprozentige Rückstellung ist die einzig verantwortliche Lösung im Umgang mit latenten Steuern." Wenn nicht realisierte Wertzuwächse vollständig in die Fondsbuchhaltung eingingen, latente Steuern aber nur zum Teil, werde mit zweierlei Maß gemessen. Der Westinvest Interselect lag im vergangenen Jahr mit einer Rendite von 4,3 Prozent über dem Durchschnitt der Fonds von 3,4 Prozent.

Der Rückstellungsbetrag eines Fonds hängt auch vom Volumen möglicher Gewinne ab. Dieses Volumen verändert sich folglich, wenn die amtlich bestellten Sachverständigen im Zuge der mindesten einmal jährlich stattfindenden Begutachtung die Immobilienwerte verändern. Aufwertung schlagen sich in höheren, Abwertungen in niedrigeren Renditen nieder. Steigt der Wert eines Gebäudes weiter über den Einkaufspreis hinaus, nehmen wegen des dann möglichen höheren Verkaufsgewinns auch die latenten Steuern zu, so dass auch die Rückstellungen klettern müssten. Die Rückstellungen zehren wiederum an der Rendite.

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