Schweres Verkaufsprogramm
IVG geht bei Fonds selbst mit ins Risiko

Die Bonner IVG, größte deutsche börsennotierte Immobiliengesellschaft, verkauft Objekte aus dem eigenen Bestand an ihre Fonds. Eine Bauprojekt in den Niederlanden hatte die IVG bereits an ihren geschlossen Fonds Euroselect 17 verkauft. Nun veräußert sie in einem ungewöhnlichen Schritt acht Immobilien in europäischen Großstädten an einen Spezialfonds für Großanleger.

DÜSSELDORF. Der Fonds im Gesamtvolumen von knapp 300 Mio. Euro ist vollständig platziert. Zeichner sind fünf Versicherungen und Versorgungskassen, sechster im Bunde ist die IVG, die sich mit 20 Prozent am Eigenkapital des Fonds beteiligt.

„Den Exit aus einem Investment über einen eigenen Fonds zu suchen, ist suboptimal“, kommentiert Wolfgang Kubatzki, Mitglied der Geschäftsleitung von Feri Euro Rating, die IVG Strategie. Sei der Käufer gleichzeitig der Verkäufer, liege der Interessenkonflikt auf der Hand. Dies räumt auch Ferdinand von Sydow, Geschäftsführer von IVG Funds, ein: „Wir sind uns des Konflikts bewusst und begegnen ihm mit größtmöglicher Transparenz.“ So habe man die Fondsimmobilien durch unabhängige Sachverständige bewerten lassen. Deren Ergebnis, ein Marktwert von 284 Mio. Euro für alle acht Objekte, liege unterhalb ihres Bilanzwertes Ende 2008. Marktkreise gehen davon aus, dass der Abschlag bei etwa zehn Prozent liegen dürfte.

Dies nimmt die Mutter offenbar gern in Kauf: Schließlich will sie bis Ende des Jahres ein 500 Mio. Euro schweres Verkaufsprogramm abgearbeitet haben. Auch die Tatsache, dass die IVG selbst mit ins Risiko geht, ist ein Zugeständnis an die institutionelle Kundschaft. Um erst gar nicht in Verdacht zu geraten, problematische Objekte über den Fonds zu entsorgen, gehen Wertverluste der Fondsimmobilien zunächst zu Lasten des IVG-Anteils: Erst wenn deren Eigenkapital – rund 33 Mio. Euro – aufgebraucht ist, leiden die übrigen Anteilseigner. Sahnehäubchen der umfangreichen Wertsicherung des „IVG Protect Funds“ ist eine Mietgarantie von fünf Mio. Euro für den Fall, dass Flächen nicht unmittelbar nach Vertragsende wieder vermietet werden. Anders als das Modell des Co-Investments soll dies jedoch ein Einzelfall bleiben.

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