Schwierige Auszahlung
US-Immobilienfonds machen Kasse

Der geschlossene Immobilienfonds „Chicago Premiuminvest“ hat für rund 540 Mill. Dollar den „UBS Tower“ in Chicago an einen Fonds der US-Immobilienfirma Hines verkauft. Das klingt nach einem guten Geschäft. Doch der Verfall des Dauers macht den Anlegern einen Strich durch die Rechnung. Vom Umtausch der Auszahlungen in Euro raten die Anbieter aber ab.

DÜSSELDORF. Der Verkaufspreis übersteigt den Kaufpreis plus im Fonds enthaltene Nebenkosten um 85 Mill. Dollar. Nach Steuern und Gebühren werden die Anleger auch ohne zwischenzeitliche Ausschüttungen über 124 Prozent auf das Eigenkapital erhalten, rechnet die Deutsche-Bank-Tochter Rreef in Dollar vor. Rreef hat den Fonds aufgelegt. Die Ausschüttungen einbezogen beträgt die jährliche Rendite während der knapp sechsjährigen Laufzeit im Schnitt 10,2 Prozent. Doch der Verfall des Dollars in den vergangenen Jahren zieht die Rendite in Euro gerechnet auf 1,89 Prozent herunter.

Bitter für Anleger, die zwischenzeitlich sowohl die Auszahlung als auch jetzt die Schlusszahlung zurücktauschen. Von derlei Umtauschgeschäften raten die Anbieter geschlossener US-Fonds unisono ab. Ein US-Immobilienfonds sei auch ein Instrument der Währungsdiversifikation, heißt es.

„Die meisten Anleger wollen weiter im Dollar investiert bleiben“, berichtet Holger Naumann, Deutschland-Chef von Rreef. Eine Erfahrung, die Markus Derkum, Geschäftsführer von Jamestown, dem Branchenführer unter den Emittenten von US-Fonds, bestätigt. Ein Viertel der Schlusszahlungen von zwei im vergangen Jahr aufgelösten Fonds sei in das neu aufgelegte Beteiligungsangebot „Co-Invest 4“ gewandert, weitere 30 Prozent in Dollar ausgezahlt worden.

Jamestown-Fonds veräußerten in den vergangenen zwei Jahren US-Gebäude für fünf Mrd. Dollar. Einen Coup landete Ideenkapital, die Anfang 2007 die sieben Jahre zuvor für 518 000 Dollar gekaufte „666 Fifth Avenue“ in New York für 1,8 Mrd. Euro versilberten. Ideenkapital wie auch andere machten auf dem damals noch boomenden US-Markt Kasse. Ein halbes Jahr später wäre das Geschäft nicht mehr möglich gewesen. Am Markt hält sich hartnäckig das Gerücht, dass der Käufer gerade mal 50 Mill. Dollar Eigenkapital mitgebracht habe. Den guten Schnitt machen die Anleger. Wenn im Mai 2008 die letzten Liquiditätsreserven ausgeschüttet sind, werden sie in Dollar gerechnet vor US-Steuern 42 Prozent Rendite und auf Euro-Basis 27 Prozent Rendite erzielt haben.

Jamestown orientiert sich bei Verkaufsempfehlungen an seine Fondsanleger nicht an der Währungskurs-, sondern an der Immobilienpreisentwicklung. Alles andere wäre auch ein Glücksspiel. Wiewohl Jamestown mit seinen Verkäufen 2007 Glück gehabt hat. Das gilt besonders für den Fonds 15 mit Gebäuden in San Francisco und Nashville. Ausschüttungen in den Jahren 1998 bis 2003, als D-Mark und später Euro zum Dollar schwach waren, führten dazu, dass die Euro-Rendite mit knapp 30 Prozent vor Steuern einen guten Prozentpunkt über der Dollar-Rendite lag.

Auf eine günstige Währungsrelation zu spekulieren fällt ohnehin schwer. Denn es dauere etwa ein Vierteljahr, bis die Anleger über eine Verkaufsempfehlung entschieden hätten, heißt es in der Branche. Üblicherweise wird in einem der Briefwahl vergleichbaren System abgestimmt, ob zu einem vom Fondsmanagement genannten Mindestpreis verkauft werden soll. Erst nach der Zustimmung ist die Käufersuche sinnvoll.

Feri-Analyst Wolfgang Kubatzki erwartet wie andere Beobachter in diesem Jahr sinkende Preise auf dem US-Büroimmobilienmarkt. Dennoch prüfen etwa Jamestown und US-Treuhand, ein weiterer US-Fonds-Spezialist, in diesem Jahr Fonds aufzulösen. Das muss nicht heißen, dass im vergangenen Jahr eine Chance verpasst wurde. Gelingt es zwischenzeitlich die Mieteinnahmen zu erhöhen, kann der Preis dennoch attraktiv sein. Bei Immobilien-Deals wird errechnet, zum Wievielfachen der Jahresmiete ein Objekt gekauft wurde. In Boomzeiten ist der Faktor hoch. Doch steigende Mieteinnahmen können sinkende Einkaufsfaktoren kompensieren.

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