Wege aus der Krise
Reits gefährden Fonds

Die Einführung der Immobilien-Aktie (Reit) könnte nach Einschätzung von Experten in Extremsituationen zu massiven Mittelabflüssen bei offenen Immobilienfonds führen.

FRANKFURT. Um dies zu verhindern, sei ein besserer Schutz der Fondsanleger vor kurzfristig orientierten Investoren nötig, die Rendite- und Bewertungsunterschiede zwischen Reits und Fonds ausnutzen würden, sagte Gernot Archner, Geschäftsführer des Bundesverbandes der Immobilien-Investment-Sachverständigen. Schnelles Ein- und Aussteigen dieser Großanleger könnten die Fonds in Liquiditätsprobleme bringen, fürchtet Archner. In Deutschland sollen Reits 2007 eingeführt werden. („Immobilienmarkt im Umbruch.)

„Es besteht die Möglichkeit, dass in Zukunft institutionelle Anleger Reits kaufen und Immobilienfonds verkaufen, wenn sie Reits für unterbewertet halten, oder umgekehrt“, sagte Archner. Die Folgen wären plötzliche Mittelzu- und -abflüsse bei den Fonds. Im Extremfall müssten Fonds eingefroren werden, damit sie sich durch den kurzfristigen Verkauf von Immobilien neue Barmittel verschaffen können. Der schnelle Verkauf eines Objektes zu einem schlechten Preis würde zu Lasten der verbliebenen Anteilseigner gehen. „Dadurch wird der Grundsatz der Gleichbehandlung aller Anleger verletzt“, sagte Archner. Der Branchenverband BVI hatte deshalb vorgeschlagen, dass Investoren mit einem Anteil von einer Mill. Euro in Zukunft nur mit einer Kündigungsfrist von zwölf Monaten aus dem Fonds aussteigen dürfen sollen. „Das geht in die richtige Richtung, greift aber zu kurz“, kritisiert Archner. Investoren könnten ihre Beteiligung stückeln und so diese Regeln umgehen.

Archner schlägt als ergänzende Alternative ein zweistufiges dynamisches Absicherungsmodell vor. Wer einen Fondsanteil kauft, sollte in Zukunft eine so genannte Verwässerungsgebühr bezahlen. Diese sollte nicht wie der Ausgabeaufschlag dem Vertrieb zu Gute kommen, sondern direkt in den Fonds fließen. Die Idee: Wer Fondsanteile erwirbt, verursacht den bisherigen Anteilseignern Transaktionskosten für den Erwerb von weiteren Immobilien. In den USA werde dieses Prinzip bei anderen Fondstypen bereits angewandt. „Damit würde man solche Anleger abschrecken, die einen Immobilienfonds nur als lukratives Tagesgeldkonto missbrauchen“, so der Experte.

Schließlich wäre dann der Verkauf der Anteile erst profitabel, wenn der Aufschlag wieder erwirtschaftet sei. Anders als Kleinanleger zahlen die meisten Großinvestoren nämlich keinen Ausgabeaufschlag und können kostengünstig Fondsanteile kaufen und verkaufen. Auch beim Verkauf von Anteilen will Archner solche Fondsanleger zur Kasse bitten, die der Fondsgemeinschaft Kosten und Probleme bescheren. Das Prinzip: Wer durch Abzug von Geld den Fonds zum überstürzten Verkauf von Gebäuden zu einem Preis unter dem Verkehrswert zwingt, soll am möglichen Wertverlust des Fondsvermögens beteiligt werden. Damit werde eine Benachteiligung der anderen Anteilseigner vermieden.

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