Crowdinvesting Wenn die Crowd für Immobilien schwärmt

Was Start-ups können, kann die Immobilienbranche schon lange: Geld von Kleinanlegern einsammeln. Spezielle Crowdinvesting-Plattformen bringen Projektentwickler und Anleger zusammen. Die Chancen und Risiken.
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Das Objekt ist eines der erstes der im Mai gestarteten Crowdfunding-Plattform Mezzany. Quelle: AK Immobilien Projektentwicklungs GmbH
Glockengießerei in Berlin Neukölln

Das Objekt ist eines der erstes der im Mai gestarteten Crowdfunding-Plattform Mezzany.

(Foto: AK Immobilien Projektentwicklungs GmbH)

Düsseldorf/FrankfurtBeim Einsammeln von Anlegergeldern war die Immobilienbranche noch nie um große Sprüche verlegen. Doch bei Immobilienanleihen oder geschlossenen Fonds mussten Anleger bereits viel Lehrgeld zahlen – mehrere Emittenten gingen Pleite. Jetzt läuft eine neue Masche an: Crowdinvesting für Immobilien.

Ein Schwarm von Kleininvestoren soll nun großen Projekten auf die Sprünge helfen. Zahlreiche Internetplattformen sind bereits an den Start gegangen. Was schon bei der Finanzierung von Start-ups – etwa über Portale wie Kickstarter und Seedmatch funktioniert – soll nun auch verstärkt auf Immobilien übertragen werden. Je nach Anbieter können Anleger ab fünf Euro dabei sein. Ein verlockendes Angebot gerade für jene, die vom Immobilienboom profitieren möchten, sich aber kein eigenes Haus leisten können.

Doch Vorsicht ist angesagt: Denn der Praxistest, ob die finanzierten Projekte ein lohnendes Investment für Privatanleger werden oder ob sie mit großen Werbeversprechen nur in den nächsten Flop am Finanzmarkt gelockt werden, steht noch aus.

Die Plattformen werben mit Renditen zwischen 2,5 und acht Prozent, in manchen Fällen kann noch eine Erfolgsbeteiligung hinzukommen. In Zeiten, in denen Nullzinsen auf Sparkonten üblich sind, könnte das bei so manchem Anleger Interesse wecken. Zudem sichern die Anbieter zu, jedes Projekt genauestens zu prüfen und jeden Schritt transparent zu machen. Während bei anderen Crowdfinanzierungen der Schwarm den größten Teil des Geldes gibt, heben die Immobilien-Plattformen hervor, dass die Crowd hier meist nur einen kleinen Anteil am Gesamtprojekt übernimmt – neben den Banken und den Projektentwicklern. Des Weiteren, so viele Anbieter, sei das Risiko für die Crowd relativ gering, weil sie meist erst in einem relativ späten Stadium in der Projektentwicklung einsteige. Auch die Eintragung des Darlehens im Grundbuch führen manche Anbieter als Vorteil an.

Doch Anleger sollten sich über den Wert von Grundbucheinträgen keine Illusionen machen. Unterschreiten die tatsächlichen Immobilienwerte die im Grundbuch eingetragenen Werte, ist im Insolvenzfall trotz Grundbuchabsicherung mindestens ein Teil des Anlegergeldes futsch. Letztendlich ist der Zweck der Schwarmfinanzierung, Geld aufzutreiben, das fehlendes Eigenkapital ersetzt. Denn die Banken bieten keine 100-Prozent-Finanzierungen. Warum sich die Projektentwickler nicht einfach auf einen großen Kapitalgeber konzentrieren, sondern die Crowd bemühen, liegt häufig daran, dass Kleinanleger weniger Rendite fordern als professionelle Investoren.

Und dank einer Ausnahmeregelung muss auch nach Inkrafttreten des Kleinanlegerschutzgesetzes nicht einmal ein Prospekt erstellt werden – sofern die Plattformen für ein Projekt nicht mehr als 2,5 Millionen Euro von der Crowd einsammeln und der einzelne Anleger jeweils nur 1000 Euro oder bei größerem Vermögen 10.000 Euro investieren kann. Peter Mattil, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht, sieht das kritisch: „Ein Prospekt allein ist kein Gütekriterium, aber wenn etwas schiefgeht, findet man darin Ansätze, um zu klagen.“

Im Insolvenzfall gehen Anleger oft leer aus

Goldman Sachs-Chef Lloyd Blankfein verkauft Luxus-Anwesen
Luxus-Villa in den Hamptons
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Lloyd Blankfein, Chef der US-Bank Goldman Sachs, hat nach langer Suche einen Käufer für seine Luxus-Immobilie in den Hamptons gefunden. Die 600-Quadratmeter-Villa verfügt über sieben Schlafzimmer, fünf Bäder, eine Bibliothek und eine malerische Veranda. Nur wenige Fußminuten entfernt ist der Strand. Blankfein hatte die Villa erstmals 2007 angeboten, damals für 14 Millionen US-Dollar. Laut Berichten des Wall Street Journals soll sie zuletzt für 13 Millionen Dollar angeboten worden sein. Der endgültige Verkaufspreis blieb aber geheim.

Exklusive Ranch in New Mexiko
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Hollywoodstar Jane Fonda hat nach mehr als einem Jahr ihre Farm im Norden von New Mexico verkaufen können. Die Immobilienfirma Swan Land Co. bestätigte, dass die Ranch „Forked Lightning“ einen Käufer gefunden habe. Über den Preis wollte der Unternehmensbesitzer Mike Swan mit Verweis auf Vertraulichkeit keine Auskunft geben. Die Ranch war mit dem Listenpreis von 19,5 Millionen Dollar (rund 17,4 Millionen Euro) auf dem Markt geworfen worden.
Bildquelle: Swan Land Company

Ein Paradies für Angler
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,Zu dem 2.300 Morgen (rund 5,75 Quadratkilometer) großen Gelände gehört unter anderem ein Abschnitt des Flusses Pecos, der berühmt ist für sein großes Forellen-Aufkommen. Ob Jane Fonda sich im Angeln versuchte, ist nicht bekannt. Wohl aber, dass sie über zwei Jahre damit verbrachte, ihr Anwesen beim Wandern, Campen und während langer Ausritte zu erkunden.

Im Stile von John Graw Meem
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Auf dem weitläufigen Gelände befindet sich eine Hazienda und eine Scheune, die von dem aus New Mexico stammenden Architekten John Graw Meem entworfen wurden. Diesem Stil blieb Fonda auch bei der Renovierung der Gebäude treu.

Berühmter Stil
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Das rund 890 Quadratmeter große Haus im Spanischen Kolonialstil und seine imposante Umgebung wurde 2014 noch im Magazin „Architectural Digest“ porträtiert.

Zurückgezogenes Luxus-Domizil
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Tom Cruise hat sein Haus verkauft! Um genau zu sein: eines seiner Häuser. Um noch genauer zu sein: Eines seiner Anwesen, das eigentlich aus zwei Villen und einem über 10.000 Quadratmeter großem Grundstück besteht. Das in den Hollywood Hills von Los Angeles gelegene Domizil wechselte für 11,4 Millionen Dollar den Besitzer. Hohe Tore und eine private Zufahrtsstraße stellen die Privatsphäre des neuen Besitzers sicher.

Quelle: trulia.com

Eichenholz und Panoramablick
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Über 461 Quadratmeter Wohnfläche sind ausgestattet mit feinsten Eichenholzfußböden, die Wände sind auf venezianische Art kunstvoll verputzt. Nur wenige Meter von der heimischen Couch entfernt, kann der neue Besitzer einen Panaromablick über ganz L.A. genießen.

In der Regel investiert die Crowd in Nachrangdarlehen oder Genussrechte. Finanzexperten sprechen von sogenanntem Mezzanine-Kapital. Im Insolvenzfall stehen die Mezzanine-Geldgeber zwischen den Banken und den Eigenkapitalgebern. In dieser Reihenfolge fließt bei Auflösung oder Insolvenz dann das Geld an die Investoren zurück – die Erfahrung zeigt aber, dass bei einer Insolvenz für sie häufig nichts übrig bleibt. Letztendlich besteht also immer das Risiko, das eingesetzte Kapital vollständig zu verlieren.

Dass die Finanzierung von Immobilienprojekten über die Crowd längst kein Selbstläufer ist, hat sich an ersten Beispielen gezeigt: Das erste Portal hat schon wieder aufgegeben. Im Werbefilmchen der Plattform Raumrendite heißt es noch: „Man kombiniert die Sicherheit realer und handfester Immobilien mit den überdurchschnittlichen Renditemöglichkeiten, die bisher nur Großanlegern und Personen mit viel Geld offenstanden.“ Doch heute gibt der Gründer Robert Dotzauer zu: „Das Projekt ist eingestellt.“ Es sei nicht auf den erwarteten Zuspruch gestoßen. Die wenigen Investoren haben nach seinen Worten ihr Geld zurückbekommen. Der Test mit einer Wohnung in Berlin ging für den Münchener schief.

Mehr Erfolg hatte dagegen die Plattform Kapitalfreunde – eine Tochtergesellschaft des Projektentwicklers RE-sponsibility. Für ein Wohnungsprojekt in Starnberg wurden 120.000 Euro eingesammelt. Bereits nach einem halben Jahr zahlte der Entwickler das Nachrangdarlehen vorzeitig inklusive 7,5 Prozent Zinsen zurück. Derzeit werden jedoch keine neuen Projekte angeboten. Die Suche nach passenden Immobilien laufe noch, sagt Geschäftsführer Michael Ullmann.

Das Wohnungsbauprojekt Kastanienhof auf der Plattform Zinsland ist ein typisches Beispiel dafür, wer wie viel Geld beisteuert. Dort kommen 82 Prozent des Kapitals von Banken, weitere elf Prozent sollen Crowdinvestoren in Form von Nachrangdarlehen liefern. Sieben Prozent Eigenkapital werden eingesetzt. „Nur, weil große Investoren mit im Boot sind, handelt es sich aber noch nicht um eine sichere Anlage“, warnt Rechsanwalt Mattil.

Steffen Sebastian, der Immobilienfinanzierung an der Universität Regensburg lehrt, bezweifelt zudem, dass die Kleinanleger mit weniger als zehn Prozent für ihr Risiko angemessen entlohnt werden: „Institutionelle Mezzanine-Kapitalgeber würden nicht nur eine zweistellige Verzinsung verlangen, sondern häufig auch noch eine Gewinnbeteiligung.“ Dem widerspricht Zinsland-Gründer Carl von Stechow nicht: „Allerdings investieren diese auch in weitaus früheren Projektphasen als wir das mit unseren Investoren tun.“

Ähnlich läuft es bei der im Mai gestarteten Plattform Mezzany. Dahinter steckt Jens-Uwe Sauer, Chef der Crowdfunding-Plattform Seedmatch. Der Fokus der neuen Plattform liegt auf Immobilienprojekten und Wachstumsfirmen. Die erste Emission ist ein Immobilienprojekt von Jürgen Kelber, Geschäftsführer von Dr. Lübke & Kelber. Die Projektlaufzeit beträgt maximal 2,5 Jahre.

Die Crowd kann Schuldverschreibungen ab 1 000 Euro zeichnen und erhält eine Verzinsung von 4,5 Prozent pro Jahr plus Überschussbeteiligung. So soll eine Rendite von bis zu 13 Prozent rausspringen. „Investoren, die auf Seedmatch aktiv sind, sind bereit, mit einem Teil ihres Vermögens start-up-immanente Risiken einzugehen“, sagt Sauer. Auch wenn es noch keine großen Erfahrungswerte gibt, wer auf Mezzany investiert, könnte als Zielgruppe aber vergleichbar sein.

Geringes Risiko?

Wo der Fiskus beim Hauskauf zuschlägt
Brandenburg
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Das Bundesland Brandenburg plant eine Erhöhung der Grunderwerbssteuer. Ein Gesetzesentwurf sieht eine Erhöhung der Steuer von 5 auf 6,5 Prozent vor. Die Erhöhung der Grunderwerbssteuer soll am 1. Juli in Kraft treten. Immobilienkäufer, die sich sputen, können bei einem Abschluss vor dem 1. Juli damit bares Geld sparen. Mit der geplanten Steuererhöhung würden die Kaufnebenkosten zu den höchsten der Bundesrepublik zählen, wie eine Übersicht von Interhyp zeigt.

Notargebühren: 2 Prozent
Maximale Maklerprovision (Käuferanteil): 7,14 Prozent
Grunderwerbssteuer: 6,5 Prozent (voraussichtlich ab 1. Juli)
Kaufnebenkosten (Summe): 15,64 Prozent

Quelle: Interhyp

Berlin
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Berlin gehört, was die Kaufnebenkosten betrifft, zu den teuren Pflastern. Die Höhe der Grunderwerbssteuer kann jedes Bundesland selbst festlegen, weshalb die Höhe bundesweit variiert. Der Höchstsatz liegt bei 6,5 Prozent.

Notargebühren: 2 Prozent
Maximale Maklerprovision (Käuferanteil): 7,14 Prozent
Grunderwerbssteuer: 6 Prozent
Kaufnebenkosten (Summe): 15,14 Prozent

Schleswig-Holstein
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Schleswig-Holstein mit seinen Badestränden gehört zum oberen Preissegment bei den Kaufnebenkosten. Laut Interhyp betrug der durchschnittliche Kaufpreis einer Immobilie in Deutschland 300.000 Euro. Ein Prozentpunkt mehr oder weniger, kann hier deshalb viel ausmachen.

Notargebühren: 2 Prozent
Maximale Maklerprovision (Käuferanteil): 3,57 Prozent
Grunderwerbssteuer: 6,5 Prozent
Kaufnebenkosten (Summe): 12,07 Prozent

Mecklenburg-Vorpommern
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Ein Hauskauf in Mecklenburg-Vorpommern kostet einen Immobilienkäufer im Schnitt 12,95 Prozent mehr. Innerhalb der vergangenen Jahr haben mehrere Bundesländer immer wieder ihre Grunderwerbssteuer angehoben. Mecklenburg-Vorpommern hat noch Luft nach oben.

Notargebühren: 2 Prozent
Maximale Maklerprovision (Käuferanteil): 5,95 Prozent
Grunderwerbssteuer: 5 Prozent
Kaufnebenkosten (Summe): 12,95 Prozent

Niedersachsen
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In Niedersachsen variieren die Höchstbeträge für eine Maklerprovision bei einem Häuserkauf. Dementsprechend varrieren auch die Kaufnebenkosten.

Notargebühren: 2 Prozent
Maximale Maklerprovision (Käuferanteil): 3,57 - 5,95 Prozent
Grunderwerbssteuer: 5 Prozent
Kaufnebenkosten (Summe): 10,57 - 12,95 Prozent

Bremen
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Die freie Hansestadt Bremen hat sich gewandelt und ist von einer Industriestadt zu einem Technologiestandort geworden. Ein Hauskauf ist hier ungefähr so teuer wie in den benachbarten Bundesländern.

Notargebühren: 2 Prozent
Maximale Maklerprovision (Käuferanteil): 5,95 Prozent
Grunderwerbssteuer: 5 Prozent
Kaufnebenkosten (Summe): 12,95 Prozent

Sachsen-Anhalt
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Bundesländer haben immer wieder die Grunderwerbssteuer erhöht und sich immer weiter von der 3,5 Prozent-Marke (wie etwa in Bayern) entfernt. So auch das Bundesland Sachsen-Anhalt. Den Höchstsatz zahlen hier Käufer allerdings nicht.

Notargebühren: 2 Prozent
Maximale Maklerprovision (Käuferanteil): 5,95 Prozent
Grunderwerbssteuer: 5 Prozent
Kaufnebenkosten (Summe): 12,95 Prozent

Die Macher von Fundernation werben mit ihrer langjährigen Erfahrung aus dem Venture-Capital-Business. Auf der Plattform, auf der die Crowd in partiarische Nachrangdarlehen investieren kann, werden Immobilienprojekte dem niedrigsten von drei Risikoprofilen zugeordnet. „Mit Immobilienprojekten decken wir die Kategorie ‚low and solid‘ ab, also geringes Risiko bei halbjährlichen Zinseinnahmen von vier bis acht Prozent pro Jahr“, sagt Geschäftsführerin Ulrike Fricke. Aktuelles Projekt ist die Villa Alpenblick in Schliersee.

Noch läuft die Fundingphase, der Mindestbetrag von 50.000 Euro wurde jedoch schon überschritten. Für das erste Immobilienprojekt, die SpreeSide Residenz in Berlin, sammelte die Plattform 3,2 Millionen Euro ein – davon kamen jedoch allein 950.000 Euro von der Bausparkasse Mainz.

Die Plattform Exporo hält den Kapitalanteil der Crowd ebenfalls gering. „In der Regel wird der Anteil, der nicht von der Bank finanziert wird, zu 50 Prozent vom Bauträger gebracht und zu 50 Prozent von der Crowd“, sagt Simon Brunke, einer der Gründer. Außerdem gebe es im Exporo-Netzwerk diverse Großanleger, die zu gleichen Konditionen wie die Crowd investieren würden, falls der Schwarm nicht ausreichend Geld zur Verfügung stelle. Acht Projekte hat die Plattform bereits aufgesetzt und damit rund 8,7 Millionen Euro über Nachrangdarlehen eingesammelt. „Die ersten beiden Projekte wurden schon mit Anlagebetrag und Zins an die Crowd zurückbezahlt“, berichtet Brunke. Das neueste Projekt ist ein Appartementhaus mit Ferienhäusern an der Ostsee.

Erst seit kurzem am Start ist Home Rocket. Gründer Wolfgang Deutschmann hat den Anspruch, „laufend die besten Immobilienprojekte erfahrener Branchenprofis zugänglich zu machen“. Die Projekte kommen aber zunächst nur von der Grazer C&P Immobilien, die mit 30 Prozent an Home Rocket beteiligt ist. Unter den aktuellen Crowdfunding-Angeboten für Immobilien bietet die Plattform mit dem C&P-Projekt Graz die höchste Mindestverzinsung: acht Prozent. Hier beteiligen sich die Crowdanleger allerdings auch schon am ersten Bauabschnitt im Volumen von 17,6 Millionen Euro.

Insgesamt soll das Vorhaben 170 Millionen Euro kosten. Eigenkapital und Eigenkapitalersatz seien zwar generell teurer als Bankfinanzierungen, sagt C&P-Chef Markus Ritter. Weil aber Banken Projekte nicht vollständig finanzierten, zahle es sich „trotz guter Zinsen aus, mit der Crowd zu arbeiten“.

Anders als etwa Kapitalfreunde verzichtet beispielsweise Home Rocket auf die Eintragung des Nachrangdarlehens ins Grundbuch. Auch Zinsland-Anleger müssen ohne Grundbuchabsicherung auskommen. Die Gesellschaft will stattdessen aber bei kommenden Projekten das Risiko durch persönliche Bürgschaften des Entwicklers abfedern.

„Der Markt muss sich erst konsolidieren“

Was Anleger beachten sollten

Ein anderes Beteiligungsmodell hat Bergfürst gewählt: Für die Hamburger FAH Grundbesitz warb die Plattform 1,1 Millionen Euro in Form von Genussscheinen ein. Das Family Office finanzierte damit einen Teil des Kaufpreises für das „Middendorfhaus“, ein Klinkerbau aus den Anfangsjahren des vergangenen Jahrhunderts im Hamburger Portugieserviertel. Im Wertpapierprospekt werden 3,5 Prozent Zinsen für fünf Jahre Laufzeit garantiert. Doch auch bei Genussscheinen gilt: Zinsen und Kapital gibt es nur zurück, wenn die Gesellschaft gesund bleibt.

Über die Crowdfunding-Plattform Companisto sammelte Jan Henric Buettner über ein klassisches Darlehen Geld für sein Ressort-Hotel „Gut Weißenhaus“ an der Hohwachter Ostseebucht ein. Der Mann, der mit dem Verkauf des von ihm mitaufgebauten Internetdienstes AOL viele Millionen verdiente, haftet über die Grundbuchabsicherung hinaus privat für die eingeworbenen 7,5 Millionen Euro.

Als die Umsatzzahlen 2014 nicht das avisierte Niveau erreichten und Buettner gleichzeitig den Darlehensvertrieb auf das erste Quartal 2015 ausdehnte, wurden die ersten Anleger nervös. Heute versichert Buettner: „Zum ersten Zinszahlungstermin am 31. Juli werden die zugesagten vier Prozent Garantiezinsen voll ausgezahlt.“ An der Auszahlung der Garantiezinsen werde sich auch bis zum Ende der Laufzeit 2019 nichts ändern.

Fazit: Aktuell schießen die Plattformen wie Pilze aus dem Boden und buhlen sowohl um gute Projekte als auch um zahlungswillige Anleger. „Grundsätzlich halte ich Crowdinvesting für eine sehr interessante Anlageform, aber ich fürchte, dass die Ausfallquote steigen wird, da zweifelhafte Projekte, die von ‚guten‘ Plattformen abgelehnt werden, einen anderen Weg an den Crowdmarkt finden“, sagt Crowdinvesting-Experte Robert Michels, Partner in der Rechtsanwaltskanzlei Dentons. „Der Markt muss sich erst konsolidieren.“

Anleger sollten derweil einen Satz, der so oder so ähnlich unter jedem Angebot steht, nicht vergessen: Im Fall der Insolvenz des Emittenten kann es zu einem Totalverlust des investierten Kapitals kommen.

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