Crowdinvesting
Wenn die Crowd für Immobilien schwärmt

Was Start-ups können, kann die Immobilienbranche schon lange: Geld von Kleinanlegern einsammeln. Spezielle Crowdinvesting-Plattformen bringen Projektentwickler und Anleger zusammen. Die Chancen und Risiken.
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Düsseldorf/FrankfurtBeim Einsammeln von Anlegergeldern war die Immobilienbranche noch nie um große Sprüche verlegen. Doch bei Immobilienanleihen oder geschlossenen Fonds mussten Anleger bereits viel Lehrgeld zahlen – mehrere Emittenten gingen Pleite. Jetzt läuft eine neue Masche an: Crowdinvesting für Immobilien.

Ein Schwarm von Kleininvestoren soll nun großen Projekten auf die Sprünge helfen. Zahlreiche Internetplattformen sind bereits an den Start gegangen. Was schon bei der Finanzierung von Start-ups – etwa über Portale wie Kickstarter und Seedmatch funktioniert – soll nun auch verstärkt auf Immobilien übertragen werden. Je nach Anbieter können Anleger ab fünf Euro dabei sein. Ein verlockendes Angebot gerade für jene, die vom Immobilienboom profitieren möchten, sich aber kein eigenes Haus leisten können.

Doch Vorsicht ist angesagt: Denn der Praxistest, ob die finanzierten Projekte ein lohnendes Investment für Privatanleger werden oder ob sie mit großen Werbeversprechen nur in den nächsten Flop am Finanzmarkt gelockt werden, steht noch aus.

Die Plattformen werben mit Renditen zwischen 2,5 und acht Prozent, in manchen Fällen kann noch eine Erfolgsbeteiligung hinzukommen. In Zeiten, in denen Nullzinsen auf Sparkonten üblich sind, könnte das bei so manchem Anleger Interesse wecken. Zudem sichern die Anbieter zu, jedes Projekt genauestens zu prüfen und jeden Schritt transparent zu machen. Während bei anderen Crowdfinanzierungen der Schwarm den größten Teil des Geldes gibt, heben die Immobilien-Plattformen hervor, dass die Crowd hier meist nur einen kleinen Anteil am Gesamtprojekt übernimmt – neben den Banken und den Projektentwicklern. Des Weiteren, so viele Anbieter, sei das Risiko für die Crowd relativ gering, weil sie meist erst in einem relativ späten Stadium in der Projektentwicklung einsteige. Auch die Eintragung des Darlehens im Grundbuch führen manche Anbieter als Vorteil an.

Doch Anleger sollten sich über den Wert von Grundbucheinträgen keine Illusionen machen. Unterschreiten die tatsächlichen Immobilienwerte die im Grundbuch eingetragenen Werte, ist im Insolvenzfall trotz Grundbuchabsicherung mindestens ein Teil des Anlegergeldes futsch. Letztendlich ist der Zweck der Schwarmfinanzierung, Geld aufzutreiben, das fehlendes Eigenkapital ersetzt. Denn die Banken bieten keine 100-Prozent-Finanzierungen. Warum sich die Projektentwickler nicht einfach auf einen großen Kapitalgeber konzentrieren, sondern die Crowd bemühen, liegt häufig daran, dass Kleinanleger weniger Rendite fordern als professionelle Investoren.

Und dank einer Ausnahmeregelung muss auch nach Inkrafttreten des Kleinanlegerschutzgesetzes nicht einmal ein Prospekt erstellt werden – sofern die Plattformen für ein Projekt nicht mehr als 2,5 Millionen Euro von der Crowd einsammeln und der einzelne Anleger jeweils nur 1000 Euro oder bei größerem Vermögen 10.000 Euro investieren kann. Peter Mattil, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht, sieht das kritisch: „Ein Prospekt allein ist kein Gütekriterium, aber wenn etwas schiefgeht, findet man darin Ansätze, um zu klagen.“

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