Markt für Immobilienaktien nicht zu stark regulieren
Reits bringen frischen Wind in Immobilienmarkt

Reits können Opportunity Funds, die im Wohnungsmarkt engagiert sind, eine Alternative zum Einzelverkauf der Wohnungen bieten. Voraussetzung: Der Markt wird nicht zu sehr reguliert.

HB DÜSSELDORF. Der deutsche Wohnungsmarkt ist attraktiv. Zumindest in den Augen anglo-amerikanischer Finanzinvestoren. Diese kaufen seit einigen Jahren auf dem deutschen Markt ein und halten bereits heute Wohnungsbestände von etwa 350 000 Einheiten. Tendenz steigend, denn die nächsten Deals stehen bereits vor der Tür. Unter anderem sollen mehr als 140 000 Wohneinheiten der Eon Tochter Viterra den Besitzer wechseln.

Während es in der Vergangenheit vor allem privatwirtschaftliche Unternehmen waren, erweitert sich die Gruppe der Verkäufer zunehmend um Landesbanken und die öffentliche Hand. Letztere verfügt über das größte Wohnimmobilien-Portfolio in Deutschland. Schätzungen gehen davon aus, dass der Wert des Bestandes, gemessen an den gezahlten Preisen der jüngsten Transaktionen, die Marke von 100 Milliarden (Mrd.) Euro übersteigen könnte. Mit Veräußerungen käme somit schnell Geld in die leeren Kassen von Bund, Ländern und Gemeinden.

Doch warum sollen Wohnungen, die den bisherigen Eigentümern zunehmend eine Last waren, plötzlich in neuen Händen zu „Ertragsperlen“ werden? Schließlich versprechen „Opportunity Funds“ ihren Investoren Renditen, die häufig bei 15 Prozent pro Jahr und mehr liegen. Die laufenden Mieteinnahmen reichen dazu in der Regel nicht aus. Ziel der meisten Fonds ist deshalb der Einzelverkauf der Wohnungen an Mieter, Selbstnutzer und Privatanleger. Die Rahmenbedingungen dafür sind nicht schlecht; schließlich besitzt Deutschland mit 43 Prozent die niedrigste Eigentumsrate bei Wohnimmobilien in Europa. Es besteht hierzulande also Nachholbedarf, und die Zinsen sind niedrig.

Aber: Der Einzelverkauf aller Wohnungen wird sich meist trotz dieser Marktsituation nicht realisieren lassen. Aufgrund struktureller und demographischer Faktoren ist es häufig nicht möglich, Miet- in Eigentumswohnungen zu transformieren. In vielen Fällen wird es nicht gelingen, mehr als 30 bis 40 Prozent der Wohnungen einzeln an Mieter und interessierte Privatanleger zu verkaufen. Hinzu kommt, dass in einigen der kürzlich abgeschlossenen Transaktionen der Verkauf von Wohnungen vertraglich begrenzt wurde.

Reits als Alternative

Eine attraktive „Exit“-Alternative für Opportunity Funds und beispielsweise öffentliche Eigentümer von Wohnungsgesellschaften könnten die derzeit intensiv diskutierten „Real Estate Investment Trusts“ (Reits) darstellen. Von diesen würden auch Anleger profitieren, da sie derzeit nur begrenzt die Möglichkeit haben, liquide Wohnungsinvestments mit stabilen Cash-Flows zu tätigen.

Das Beispiel USA zeigt die Attraktivität von Reits: Der dortige Reit- Markt umfasst ein Volumen von mehr als 300 Mrd. US-Dollar und ist seit 1995 um mehr als 20 Prozent jährlich gewachsen. Wohnungs-Reits machen einen Anteil von rund 15 Prozent des Gesamtmarktes aus. Branchenexperten gehen davon aus, dass die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Einführung von Reits in Deutschland bis Anfang 2006 geschaffen sein könnten.

Dem deutschen Gesetzgeber liegen nach gegenwärtigem Stand verschiedene Strukturalternativen für Reits vor. Ein Reit könnte als börsennotierte Aktiengesellschaft firmieren, die vorrangig Immobilienmanagement betreibt. Das heißt, der Reit muss beispielsweise mindestens 75 Prozent seines Vermögens in Immobilien investiert haben und 75 Prozent der Bruttoerträge mit der Vermietung, Verpachtung oder Veräußerung von Immobilien erzielen. Ferner sind Reits verpflichtet, den größten Teil ihrer Gewinne, momentan diskutiert werden 90 Prozent, auszuschütten. Im Gegenzug fallen keine Ertragsteuern beim Reit an, die Dividenden werden beim Aktionär besteuert.

Um das Interesse der Anleger zu gewinnen, braucht es jedoch mehr: Nämlich eine klare und überzeugende Anlagestrategie, eine angemessene Dividendenrendite und ein erfahrenes Management mit „Track Record“ in der Immobilienbewirtschaftung. Notwendig ist ferner ein hohes Maß an Liquidität im Kapitalmarkt. Ein Reit sollte deshalb einen Aktienstreubesitz von mindestens 25, am besten über 50 Prozent aufweisen.

Gesetzliche Vorgaben

Voraussetzung für all dies ist jedoch, dass der Gesetzgeber der Versuchung widersteht, den Markt zu sehr zu regulieren. Wenn er diesen Vorgaben folgt, dann werden wir in Deutschland in den kommenden drei bis fünf Jahren zahlreiche Börsengänge im Bereich Wohnimmobilien sehen. Geht man davon aus, dass Opportunity Funds unter Einrechnung anstehender Akquisitionen bis Ende dieses Jahres über einen Wohnungsbestand von mehr als 600 000 Wohnungen verfügen könnten, so ließe sich allein hieraus – vorherige Einzelwohnungsverkäufe an Mieter sowie entsprechende Fremdkapitalfinanzierung berücksichtigt – ein IPO-Volumen von bis zu zehn Mrd. Euro ableiten. Hinzu kämen Privatisierungen von Wohnungsgesellschaften aus dem öffentlichen Bereich sowie Reits die sich beispielsweise auf Gewerbeimmobilien fokussieren.

Reits werden somit nicht nur den IPO-Markt, sondern den Immobilienmarkt insgesamt stark beleben und vor allem zur Mobilisierung von Immobilien beitragen – zugunsten von Eigentümern und Anlegern. Was sich bei bereits etablierten börsennotierten Immobilien-Aktiengesellschaften zeigt, ist eine deutliche Kursphantasie. Wurden ihre Anteilsscheine in den vergangenen Jahren teilweise mit Discounts von 35 Prozent weit unter dem tatsächlichen Substanzwert (Net Asset Value) gehandelt, zogen die Kurse in Vorwegnahme der Einführung von Reits zuletzt kräftig an. Anleger von Reits werden profitieren: zum einen von der Handelbarkeit der Anteile, zum anderen aber auch von der marktnahen Bewertung, einer attraktiven Rendite sowie dem im Vergleich zu den offenen Immobilienfonds höheren Spezialisierungsgrad der Reits.

Dr. Christian Koch ist zuständiger Direktor für Real Estate Investment Banking in Deutschland bei Merril Lynch

Quelle: Handelsblatt vom 04.03.2005

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