Projektentwickler entdecken den Anleger
Spezielle geschlossene Immobilienfonds locken mit hohen Renditen

Nichts fehlt Projektentwicklern zurzeit so sehr, wie Eigenkapital. Auf der Suche nach Geldgebern haben sie den Privatanleger gefunden. Der sollte sich jedoch die Prospekte dieser Anbieter genau anschauen.

DÜSSELDORF. Nichts fehlt Projektentwicklern zurzeit so sehr, wie Eigenkapital. Auf der Suche nach Geldgebern haben sie den Privatanleger gefunden. Der sollte sich die Prospekte dieser Anbieter genau anschauen. Aktuell am Markt sind der in Deutschland anlegende "Developmentfonds I" der HCI Hanseatische Capitalberatungsgesellschaft für Immobilien mbH und der in den USA investierende Fonds "55 West on the Esplanade" der Euro American Investors Group (EAIG).

Statt voll vermietete Gebäude zu kaufen oder nahezu vollständig vorvermietete Immobilien zu bauen, holen Projektentwicklungsfonds den Anleger bereits ins Boot, sobald eine Bau- oder Umbaugenehmigung vorliegt. Zielt ein herkömmlicher geschlossener Immobilienfonds primär auf Gewinne aus langfristig sicheren Mieteinnahmen, setzt der risikoreichere Projektentwicklungsfonds auf das schnelle Geld durch den Verkauf nach Fertigstellung.

Auf der Steuerseite unterscheiden sich US-Development-Fonds nicht von Standardprodukten. Nach dem Doppelbesteuerungsabkommen mit den USA stehen sowohl die Besteuerung von Mieteinkünften als auch von Veräußerungserlöse den Vereinigten Staaten zu (s. Tabelle). In Deutschland bleiben die Fondsgewinne nahezu steuerfrei.

Dagegen führt das Konzept des HCI-Projektentwicklungsfonds im Vergleich mit den herkömmlichen Fonds zu einem Wechsel der Einkunftsart. Der Anleger, wie üblich Kommanditist, erzielt statt Einkünften aus Vermietung und Verpachtung solche aus Kapitalvermögen. Denn die Immobilienprojekte werden in als GmbH firmierende Objektgesellschaften eingebracht. Deren Gewinnausschüttungen sind Einkünfte aus Kapitalvermögen und unterliegen dem Halbeinkünfteverfahren. Das heißt: Es wird nur die Hälfte des Ausschüttungsbetrages besteuert. Diesem Vorteil steht der Nachteil gegenüber, die Anfangsverluste nicht steuermindernd geltend machen zu können.

Die HCI zapft bei ihrem ersten Entwicklungsfonds das Know-how des Entwicklers NPC Holding AG an. Über die Erfolge der seit 1989 aktiven NPC heißt es im HCI-Prospekt, die niedrigste Rendite eines NPC-Projektes habe zehn Prozent, die höchste 40 Prozent und der Renditedurchschnitt der bislang 14 abgewickelten Projekte 19 Prozent betragen. Die NPC soll sich am Kapital der Objektgesellschaften jeweils mit mindestens 5,1 Prozent beteiligen. Über die Annahme der von NPC vorgeschlagenen Projekte entscheidet die Fondsgeschäftsführung. Geplant ist, fünf bis sieben Immobilienprojekte bis zum Verkauf zu entwickeln.

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