Renditevergleich Das Jahrhundertduell – Aktien gegen Immobilien

Ein Wirtschaftshistoriker stellt überraschend fest: Die Durchschnittsrendite von Immobilien übersteigt die von Aktien. Aber das ist nur die halbe Wahrheit – und für Privatanleger kein guter Rat.
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In Aktien investieren oder doch lieber in Immobilien? Viele Privatanleger sind verunsichert. Quelle: AFP
Wettkampf

In Aktien investieren oder doch lieber in Immobilien? Viele Privatanleger sind verunsichert.

(Foto: AFP)

DüsseldorfSeit dem Siegeszug der Nullzinspolitik der größten Notenbanken der Welt warnen Experten vor hoher Inflation. Die Anlageempfehlung hat sich über all die Jahre nicht geändert: Sachwerte, Sachwerte, Sachwerte. Die Idee: was einen inneren Wert hat, verliert diesen nicht. Sachwerte seien Geldvermögen vorzuziehen, denn steigt die Inflation, steigen auch die Preise für Sachwerte. Papiergeld kann hingegen wertlos werden, Geldvermögen bringt praktisch keine Zinsen und büßt selbst bei niedriger Inflationsrate mit der Zeit seine Kaufkraft ein.

Historisch liegen Immobilien vorn

Bei Sparern und Anlageprofis stehen bei dieser Strategie Immobilien und Aktien gleichermaßen im Fokus. Egal in welcher Währung und zu welcher Zeit: Steine und Grundstücke bleiben erhalten und haben einen Wert. Aktien hingegen sind verbriefte Eigentumsanteile an Unternehmen, die Aktienkurse berücksichtigen die Inflation ganz automatisch. Und tatsächlich geht es sowohl am Immobilien- als auch am Aktienmarkt seit Jahren vor allem aufwärts. Welche Anlage ist aber überlegen?

In diesen zehn Städten lohnt sich der Kauf
Platz 10: Ludwigshafen am Rhein
1 von 10

Käufer einer bestehenden Wohnung (kein Neubau) ersparen sich in Ludwigshafen vergleichsweise viel Miete. Als Selbstnutzer und bei einem zu 40 Prozent per Kredit finanzierten Kauf kommen sie auf 5,6 Prozent Ertrag (im Sinne der so ersparten Miete nach Abzug der dafür zusätzlichen Aufwendungen) auf ihr Eigenkapital, 3,5 Prozent Rendite sind es bezogen auf die Gesamtsumme inklusive Kredit.

Alle Details zur Berechnung finden Sie hier.

Platz 9: Leipzig
2 von 10

Ebenfalls 5,6 Prozent Rendite aufs Eigenkapital und 3,5 Prozent auf die Gesamtinvestition winken Käufern in Leipzig. Auch hier ist der Kauf damit vorteilhaft.

Platz 8: Bochum
3 von 10

„Du bist keine Schönheit, vor Arbeit ganz grau. Du liebst dich ohne Schminke, bist 'ne ehrliche Haut, leider total verbaut, aber grade das macht dich aus.“ So besingt Herbert Grönemeyer Bochum. Ob das unbedingt für den Immobilienkauf spricht, sei dahingestellt. Klar ist: Aus Selbstnutzersicht lohnt es sich. 5,6 Prozent Rendite aufs Eigenkapital und 3,5 Prozent auf die Gesamtinvestition sind auch hier drin. Wir bleiben im Ruhrpott…

Platz 7: Duisburg
4 von 10

Sogar 5,7 Prozent Ertrag an alternativ fälliger Miete nach Abzug der dafür nötigen Aufwendungen erzielen Wohnungskäufer in Duisburg. 3,6 Prozent sind es, wenn auch der Kredit berücksichtigt wird. Klare Sache: Kaufen lohnt, wenn das Wertsteigerungspotenzial außer Acht gelassen wird, denn das ist hier nicht groß.

Platz 6: Osnabrück
5 von 10

Genauso viel (5,7 Prozent beziehungsweise 3,6 Prozent) sind es in Osnabrück. Auch hier sind Käufer also im Vorteil. Nun geht es in eine Stadt, die für ihren öffentlichen Nahverkehr bekannt ist…

Platz 5: Wuppertal
6 von 10

Doch die Fahrt in der Schwebebahn ist in Sachen Attraktivität noch gar nichts im Vergleich zum Immobilienkauf. Denn der bringt Käufern im stadtweiten Durchschnitt immerhin 5,8 Prozent Ertrag auf ihr Eigenkapital, 3,7 Prozent im Vergleich zur Summe inklusive Kredit. Und das in diesen Niedrigzins-Zeiten.

Platz 4: Gelsenkirchen
7 von 10

Noch ein wenig mehr ist es in Gelsenkirchen. Hier kommen Käufer sogar auf 6,2 Prozent auf das Eigenkapital, 3,9 Prozent auf die Summe inklusive Kredit. Doch nun geht es aufs Treppchen…

Moritz Schularick, Wirtschaftsprofessor an der Universität Bonn, hat gemeinsam mit anderen Wissenschaftlern* Unmengen an Preis- und Kursdaten aus 16 Ländern weit in die Vergangenheit zurückverfolgt. Mit den Daten konnte er die Renditen von Aktien und Immobilien miteinander vergleichen. Das Ergebnis dürfte selbst Fachleute überrascht haben: In den knapp 150 Jahren von 1870 bis heute erzielten Immobilien eine höhere Durchschnittsrendite als Aktien. Durchschnittlich erreichten Immobilien eine Wertsteigerung von 8,0 bis 8,5 Prozent pro Jahr. Aktien erzielten hingegen eine Rendite von 7,0 bis 7,5 Prozent jährlich. Anleihen sind mit knapp 1,5 bis zwei Prozent ebenso weit abgeschlagen wie Bankeinlagen mit nur 0,3 Prozent Rendite. Die Ergebnisse für Deutschland weichen etwas ab.

Dass Immobilien in jedem Fall mehr Rendite einbringen als Aktien, darf daraus nicht so einfach geschlossen werden. Schularick spricht bei der historischen Entwicklung der Immobilienpreise etwa von einem „Hockey stick“. Das bedeutet, die Kurve der Immobilienpreise ist wie bei einem Hockeyschläger zunächst flach - und das über viele Jahrzehnte-, steigt dann aber seit der Mitte des 20. Jahrhunderts steil an. Das führt Schularick vor allem auf steigende Grundstückspreise zurück, die davon profitierten, dass durch Eisenbahn und Dampfschifffahrt die Transportkosten dramatisch sanken. In der Folge sorgte das dafür, dass abgelegene Landstriche für die Wirtschaft und Bevölkerung erschlossen werden konnten. Auch die Zerstörungen im Zuge der Weltkriege ließen den Immobilienbedarf stark steigen.

Die besten und schlechtesten Aktien im Februar

HDAX ® PERFORMANCE-INDEX

WKN
ISIN
DE0008469016
Börse
Xetra

+51,33 +0,76%
Chart von HDAX ® PERFORMANCE-INDEX
HDax
1 von 15

Im Vergleich zum Vormonat hat der HDax im Februar zugelegt. Die 110 Aktien des HDax, in dem alle Titel aus Dax, MDax und TecDax vertreten sind, kamen auf eine Monatsperformance von 2,97 Prozent. Grund dafür ist unter anderem die Rekordlaune am amerikanischen Aktienmarkt und die Hoffnung auf einen amerikanischen Konjunkturboom durch US-Präsident Donald Trump. Gleichzeitig fürchten Anleger aber auch immer noch politische Unsicherheiten, was die Kurse zeitweise wieder zurück fallen lässt. Trotzdem: insgesamt eine durchaus positive Tendenz. Es folgen die schlechtesten und die besten Aktien im Februar.

LANXESS AG INHABER-AKTIEN O.N.

WKN
ISIN
DE0005470405
Börse
Xetra

+0,94 +1,40%
+68,20€
Chart von LANXESS AG INHABER-AKTIEN O.N.
Lanxess AG
2 von 15

Flops – Platz 7

Den Reigen der Flops eröffnet die Lanxess AG. Der Spezialchemiekonzern ist einer der bedeutendsten Chemie- und Polymeranbieter Europas. Etwa ein Jahr lang konnte das Wertpapier von Lanxess seinen Aufwärtstrend aufrechterhalten. Doch im Februar verloren die Aktien insgesamt 4,54 Prozent, wodurch das recht überkaufte Sentiment in eine gesunde Konsolidierung übergehen dürfte. Zum Monatsende hin ist auch schon wieder ein Aufwärtstrend zu beobachten.

Deutsche Börse AG

WKN
ISIN
Börse

Chart von Deutsche Börse AG
Deutsche Börse AG
3 von 15

Flops – Platz 6

Kerngeschäft der Deutsche Börse AG ist die Entwicklung und der Betrieb von Handelsplattformen, Teilnehmernetzwerken und Abwicklungssystemen für Börsen. Der Februar lief nicht gut für die Aktiengesellschaft. Eigentlich war der Zusammenschluss von Deutsche Börse AG und London Stock Exchange (LSE) geplant, doch inzwischen ist das Scheitern der Fusion zum Greifen nah. Denn die LSE hat unerwartet die Reißleine gezogen. Die Monatsperformance der Deutsche Börse AG beläuft sich auf ein Minus von 5,09 Prozent.

WACKER CHEMIE AG INHABER-AKTIEN O.N.

WKN
ISIN
DE000WCH8881
Börse
Xetra

+1,55 +1,11%
+140,70€
Chart von WACKER CHEMIE AG INHABER-AKTIEN O.N.
Wacker Chemie AG
4 von 15

Flops – Platz 5

Auch für die Wacker Chemie AG hielt der Februar nicht viel Gutes bereit. Am 13. Februar stuften die Analysten von Berenberg die Aktien von „buy“ auf „hold“ herunter und senkten das Kursziel auf 112 von 115 Euro. Insgesamt verbilligten sich die Papiere im Februar um 5,20 Prozent.

K+S AKTIENGESELLSCHAFT NAMENS-AKTIEN O.N.

WKN
ISIN
DE000KSAG888
Börse
Xetra

+0,29 +1,32%
+22,23€
Chart von K+S AKTIENGESELLSCHAFT NAMENS-AKTIEN O.N.
K+S AG-REG
5 von 15

Flops – Platz 4

Noch schlechter sah der Februar für die K+S AG aus. Die Baader Bank beließ die Einstufung der Aktien auf „Hold“ mit einem Kursziel von 21 Euro. Das Bergbauunternehmen mit den Schwerpunkten Kali- und Salzförderung fuhr einen Kursverlust von 5,84 Prozent ein.

CECONOMY AG INHABER-STAMMAKTIEN O.N.

WKN
ISIN
DE0007257503
Börse
Xetra

-0,23 -2,01%
+10,96€
Chart von CECONOMY AG INHABER-STAMMAKTIEN O.N.
Metro AG
6 von 15

Flops – Platz 3

Die Metro AG schafft es unter die Top Drei der Verlierer. In weniger als einem halben Jahr soll das Unternehmen aufgespalten werden: in einen Elektrohändler um Media Saturn und in einen Lebensmittelspezialisten um die Real-Supermarkte und das Großhandelsgeschäft. Dann werden die Aktien der beiden künftigen Unternehmen getrennt gehandelt werden. Die US-Investmentbank Morgan Stanley hat die Aktie der Metro AG im Februar außerdem auf „Underweight“ mit einem Kursziel von 26 Euro belassen. Am Ende des Monats erschien für die Aktien ein Minus von 7,42 Prozent auf den Anzeigetafeln.

COMMERZBANK AG INHABER-AKTIEN O.N.

WKN
ISIN
DE000CBK1001
Börse
Xetra

+0,07 +0,56%
+12,96€
Chart von COMMERZBANK AG INHABER-AKTIEN O.N.
Commerzbank AG
7 von 15

Flops – Platz 2

Der Aufwärtstrend der Commerzbank-Aktie seit Oktober 2016 geriet im Februar ins Wanken. Die britische Investmentbank Barclays hat die Einstufung für die Commerzbank AG auf „Underweight“ belassen – mit einem Kursziel von sechs Euro. Hinzu kommen eine geringe Kreditnachfrage, anhaltend niedrige Zinsmargen und geringe Gebühren. Am Ende des Monats stand ein dickes Minus von 10,13 Prozent.

Die hohen Immobilien-Renditen sind kein Naturgesetz, sondern eine noch junge Entwicklung. So stellten die Forscher etwa fest, dass Australien historisch die höchsten Immobilienrenditen aufweist. Deutschland hingegen ist eher unter den Schlusslichtern zu finden. Hierzulande haben sich die Immobilienpreise zum Beispiel in den beiden Jahrzehnten vor dem Beginn des jüngsten Immobilienbooms im Jahr 2010 kaum bewegt. In den USA und Spanien platzten in dieser Zeit hingegen Immobilienblasen, die Häuserpreise stürzten massiv ab. Anlagevermögen in Milliardenhöhe gingen dort verloren.

Vor- und Nachteile von Immobilien und Aktien

Ob Immobilien also eine rentable und stabile Wertanlage sind, hängt allen historischen Daten zum Trotz immer von Zeit und Ort ab. Dennoch bieten Immobilien klare Vorteile gegenüber Aktien: Ihr Wert schwankt weit weniger stark und Mieteinkünfte sind tendenziell unabhängig von Konjunktur und Krisen. Solange Wohn- und Gewerberaum sowie bebaubare Flächen begrenzt sind, müssen Vermieter auch in der Rezession keine fallenden Mieten fürchten. Sinkt die Neubautätigkeit in einer Rezession, sorgt das knappe Angebot für stabile oder sogar steigende Mieteinnahmen.

Häuser mit Nachteilen für Anleger
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1 Kommentar zu "Renditevergleich: Das Jahrhundertduell – Aktien gegen Immobilien"

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  • Sie schreiben

    "Anleger müssen große Summen investieren, in der Regel sechs- und mehrstellige Beträge. Da selten so viel Kapital vorhanden ist, sind Immobilien in der Regel kreditfinanziert. Das schmälert die Eigenkapitalrendite".

    Entschuldigung, aber das trifft rechnerisch nicht zu. Beispiel:

    ohne Finanzierung: Sie kaufen eine Wohnung komplett mit Eigenkapital für 100.000 Euro und erzielen 5.000 Euro Miete jährlich. Das sind 5% Eigenkapitalrendite.

    mit Finanzierung: Sie kaufen eine Wohnung für 100.000 Euro mit 20.000 Euro Eigenkapital und 80.000 Euro Kredit. Auf den Kredit zahlen Sie 2% Zins = 1.600,- Euro im Jahr. Sie erzielen auch hier 5.000 Euro Miete jährlich, d.h. abzüglich Zins haben Sie 3.400 Euro übrig. Das sind - bei einem Kapitaleinsatz von 20.000 Euro - 17% Eigenkapitalrendite.

    Sie haben mit Finanzierung nicht nur eine enorm bessere Rendite, sondern Sie reduzieren zugleich Ihre Steuerlast auf die Mieteinnahmen. Angenommen, Ihr persönlicher Steuersatz liegt bei 25%, d.h. Sie zahlen das gleiche wie bei Aktien. Dann sehen die Rechnungen so aus:

    ohne Finanzierung: 2% Abschreibung auf die Anschaffungskosten = 2.000 Euro, d.h. 3.000 Euro Gewinn müssen Sie versteuern = 750 Euro Steuerlast.

    mit Finanzierung: 2% Abschreibung auf die Anschaffungskosten = 2.000 Euro, weitere Gewinnminderung 1.600 Euro Zinskosten. Zu versteuern sind also 1.400 Euro = 350 Euro Steuerlast.

    Mit freundlichen Grüßen,
    Max Regen

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