Renditevergleich: Das Jahrhundertduell – Aktien gegen Immobilien

Renditevergleich
Das Jahrhundertduell – Aktien gegen Immobilien

Ein Wirtschaftshistoriker stellt überraschend fest: Die Durchschnittsrendite von Immobilien übersteigt die von Aktien. Aber das ist nur die halbe Wahrheit – und für Privatanleger kein guter Rat.
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DüsseldorfSeit dem Siegeszug der Nullzinspolitik der größten Notenbanken der Welt warnen Experten vor hoher Inflation. Die Anlageempfehlung hat sich über all die Jahre nicht geändert: Sachwerte, Sachwerte, Sachwerte. Die Idee: was einen inneren Wert hat, verliert diesen nicht. Sachwerte seien Geldvermögen vorzuziehen, denn steigt die Inflation, steigen auch die Preise für Sachwerte. Papiergeld kann hingegen wertlos werden, Geldvermögen bringt praktisch keine Zinsen und büßt selbst bei niedriger Inflationsrate mit der Zeit seine Kaufkraft ein.

Historisch liegen Immobilien vorn

Bei Sparern und Anlageprofis stehen bei dieser Strategie Immobilien und Aktien gleichermaßen im Fokus. Egal in welcher Währung und zu welcher Zeit: Steine und Grundstücke bleiben erhalten und haben einen Wert. Aktien hingegen sind verbriefte Eigentumsanteile an Unternehmen, die Aktienkurse berücksichtigen die Inflation ganz automatisch. Und tatsächlich geht es sowohl am Immobilien- als auch am Aktienmarkt seit Jahren vor allem aufwärts. Welche Anlage ist aber überlegen?

Moritz Schularick, Wirtschaftsprofessor an der Universität Bonn, hat gemeinsam mit anderen Wissenschaftlern* Unmengen an Preis- und Kursdaten aus 16 Ländern weit in die Vergangenheit zurückverfolgt. Mit den Daten konnte er die Renditen von Aktien und Immobilien miteinander vergleichen. Das Ergebnis dürfte selbst Fachleute überrascht haben: In den knapp 150 Jahren von 1870 bis heute erzielten Immobilien eine höhere Durchschnittsrendite als Aktien. Durchschnittlich erreichten Immobilien eine Wertsteigerung von 8,0 bis 8,5 Prozent pro Jahr. Aktien erzielten hingegen eine Rendite von 7,0 bis 7,5 Prozent jährlich. Anleihen sind mit knapp 1,5 bis zwei Prozent ebenso weit abgeschlagen wie Bankeinlagen mit nur 0,3 Prozent Rendite. Die Ergebnisse für Deutschland weichen etwas ab.

Dass Immobilien in jedem Fall mehr Rendite einbringen als Aktien, darf daraus nicht so einfach geschlossen werden. Schularick spricht bei der historischen Entwicklung der Immobilienpreise etwa von einem „Hockey stick“. Das bedeutet, die Kurve der Immobilienpreise ist wie bei einem Hockeyschläger zunächst flach - und das über viele Jahrzehnte-, steigt dann aber seit der Mitte des 20. Jahrhunderts steil an. Das führt Schularick vor allem auf steigende Grundstückspreise zurück, die davon profitierten, dass durch Eisenbahn und Dampfschifffahrt die Transportkosten dramatisch sanken. In der Folge sorgte das dafür, dass abgelegene Landstriche für die Wirtschaft und Bevölkerung erschlossen werden konnten. Auch die Zerstörungen im Zuge der Weltkriege ließen den Immobilienbedarf stark steigen.

Die hohen Immobilien-Renditen sind kein Naturgesetz, sondern eine noch junge Entwicklung. So stellten die Forscher etwa fest, dass Australien historisch die höchsten Immobilienrenditen aufweist. Deutschland hingegen ist eher unter den Schlusslichtern zu finden. Hierzulande haben sich die Immobilienpreise zum Beispiel in den beiden Jahrzehnten vor dem Beginn des jüngsten Immobilienbooms im Jahr 2010 kaum bewegt. In den USA und Spanien platzten in dieser Zeit hingegen Immobilienblasen, die Häuserpreise stürzten massiv ab. Anlagevermögen in Milliardenhöhe gingen dort verloren.

Vor- und Nachteile von Immobilien und Aktien

Ob Immobilien also eine rentable und stabile Wertanlage sind, hängt allen historischen Daten zum Trotz immer von Zeit und Ort ab. Dennoch bieten Immobilien klare Vorteile gegenüber Aktien: Ihr Wert schwankt weit weniger stark und Mieteinkünfte sind tendenziell unabhängig von Konjunktur und Krisen. Solange Wohn- und Gewerberaum sowie bebaubare Flächen begrenzt sind, müssen Vermieter auch in der Rezession keine fallenden Mieten fürchten. Sinkt die Neubautätigkeit in einer Rezession, sorgt das knappe Angebot für stabile oder sogar steigende Mieteinnahmen.

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    "Anleger müssen große Summen investieren, in der Regel sechs- und mehrstellige Beträge. Da selten so viel Kapital vorhanden ist, sind Immobilien in der Regel kreditfinanziert. Das schmälert die Eigenkapitalrendite".

    Entschuldigung, aber das trifft rechnerisch nicht zu. Beispiel:

    ohne Finanzierung: Sie kaufen eine Wohnung komplett mit Eigenkapital für 100.000 Euro und erzielen 5.000 Euro Miete jährlich. Das sind 5% Eigenkapitalrendite.

    mit Finanzierung: Sie kaufen eine Wohnung für 100.000 Euro mit 20.000 Euro Eigenkapital und 80.000 Euro Kredit. Auf den Kredit zahlen Sie 2% Zins = 1.600,- Euro im Jahr. Sie erzielen auch hier 5.000 Euro Miete jährlich, d.h. abzüglich Zins haben Sie 3.400 Euro übrig. Das sind - bei einem Kapitaleinsatz von 20.000 Euro - 17% Eigenkapitalrendite.

    Sie haben mit Finanzierung nicht nur eine enorm bessere Rendite, sondern Sie reduzieren zugleich Ihre Steuerlast auf die Mieteinnahmen. Angenommen, Ihr persönlicher Steuersatz liegt bei 25%, d.h. Sie zahlen das gleiche wie bei Aktien. Dann sehen die Rechnungen so aus:

    ohne Finanzierung: 2% Abschreibung auf die Anschaffungskosten = 2.000 Euro, d.h. 3.000 Euro Gewinn müssen Sie versteuern = 750 Euro Steuerlast.

    mit Finanzierung: 2% Abschreibung auf die Anschaffungskosten = 2.000 Euro, weitere Gewinnminderung 1.600 Euro Zinskosten. Zu versteuern sind also 1.400 Euro = 350 Euro Steuerlast.

    Mit freundlichen Grüßen,
    Max Regen

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