Tochter der HSH Nordbank Landesbank will von "Heuschrecken-Diskussion" profitieren

Die HSH Nordbank wird als erstes öffentlich-rechtliches Institut künftig als Finanzinvestor im Beteiligungsmarkt für Wohnimmobilien mitmischen. Über eine Tochtergesellschaft werde man noch 2005 in dieses Spezialsegment des Private-Equity-Marktes einsteigen, sagt Marc Weinstock, Vorstandsmitglied der HSH N Real Estate AG, dem Handelsblatt.
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FRANKFURT/M. Die Gesellschaft werde gerade gegründet. Die Landesbank sehe sich als Partner für internationale Vermögensverwalter, die kommunale Immobilienbestände in Deutschland erwerben wollen.

Die Tochter der Landesbank trete nicht gegen die milliardenschweren angelsächsischen Finanzinvestoren wie etwa Fortress oder Terra Firma an, sondern erwerbe überwiegend kleinere Bestände. „Kommunen, die beispielsweise 2 000 oder 2 500 Wohnungen anbieten, haben uns schon angesprochen“, erklärt Weinstock. Allerdings werde man sich auch ausgesuchte größere Portfolien anschauen, darunter die Dresdner Wohnungsbau-Holding Woba. Die Haltedauer der Immobilien werde maximal fünf bis sieben Jahre betragen. Bei jeder Transaktion werde die Landesbank-Tochter mit eigenem Geld zehn bis 20 Prozent der Eigenkapitalinvestition bestreiten.

Angesichts klammer Haushaltskassen sind die Kommunen in den vergangenen Jahren dazu übergegangen, ihre Wohnungsbestände in großem Stil zu veräußern. Aber auch Konzerne trennen sich von ihren Immobilien. Vorläufiger Höhepunkt war der Verkauf der Eon-Tochter Viterra an einen Ableger des britischen Finanzinvestors Terra Firma für sieben Mrd. Euro. Die Private-Equity-Häuser wollen bei ihrem Geschäftsmodell hohe Renditen zwischen 20 und 25 Prozent erzielen. Dazu verkaufen sie Teile des Wohnungsbestands weiter oder bieten die Objekte den Mietern zum Kauf an. In einer Mischkalkulation rechnen sie auch mit einem Anteil an unverkäuflichen Wohnungen. Hier streben die Finanzinvestoren über Modernisierungen eine höhere Mietrendite an. Der Markt boomt, weil die Banken bis zu 90 Prozent des Kaufpreises über Kredite abdecken; die Finanzinvestoren müssen nur rund zehn Prozent Eigenkapital einsetzen.

Immobilienexperte Weinstock rechnet für das erste Geschäftsjahr mit einem Transaktionsvolumen bei der neuen Landesbank-Tochter von bis zu einer Milliarde Euro. Dabei sieht er sich als deutscher Finanzinvestor im Vorteil, da die „Heuschrecken-Diskussion“ dazu geführt habe, dass sich die kommunalen Wohnungsbaugesellschaften bei angelsächsischen Finanzinvestoren aus politischen Gründen zurückhaltender zeigten. SPD-Chef Franz Müntefering hatte die Branche mit dem Insektenvergleich verunglimpft, indem er Finanzinvestoren mit Heuschrecken verglich, die Märkte abgrasten und dann weiterzögen.

Dietmar Meister, Partner bei der Beratungsfirma Ernst & Young Real Estate, billigt dem Markt für kleinere Wohnungsbauportfolios noch Ertragspotenzial zu; dagegen hätten die Milliardendeals mit Verkäufen von mindestens 50 000 Wohnungen pro Transaktion schon ihren Zenit überschritten. Vor allem von Werkswohnungen, die Kommunen und Unternehmen gemeinsam bewirtschaften, sei noch ein großes Angebot zu erwarten. Allerdings dürften die Integrationskosten bei der Verwaltung und Verwertung kleiner Wohnungsbestände nicht unterschätzt werden. In der Regel sei es etwa aufwendig, die verschiedenen Abrechnungssysteme anzupassen. Insgesamt sei der Markt für Finanzinvestoren ideal, da die stetigen Mieterlöse eine gute Kalkulationsgrundlage böten. Ob die Rechnung letztlich aufgehe, sei auch von der erhofften Konjunkturerholung abhängig.

Der Eintritt der Landesbank in das neue Geschäftsfeld hängt auch mit dem Wegfall der staatlichen Ausfallgarantien seit dem 19. Juli zusammen. Alle Landesbanken versuchen, sich zu spezialisieren, um ihre Ertragskraft zu stärken. Im Fall der HSH Nordbank sind es Schiffsfinanzierungen und die Finanzierung von Transportausrüstungen sowie die Immobiliensparte.

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