Neues Investmentrecht: Düstere Zeiten für Immobilienfonds

DÜSSELDORF. Anbieter offener Immobilienfonds müssen künftig mit weniger zufrieden sein. "Die Zeit der großen Wachstumsraten ist vorbei", ahnte Matthias Danne schon vor ein paar Wochen Der Immobilienvorstand der Deka Bank ist für ein Volumen von 19 Mrd. Euro in offenen Immobilien-Publikumsfonds verantwortlich. Barbara Knoflach, als Chefin der SEB Asset Management auch Managerin des 6,3 Mrd. Euro schweren SEB Immoinvest, fürchtet: "Es wird Jahre dauern, bis das Vertrauen wieder hergestellt ist."

Der SEB Immoinvest ist einer von den neun offenen Immobilien-Publikumsfonds, in denen aktuell 24 Mrd. Euro Anlegergelder feststecken. Die Fonds haben nicht genügend Geld in der Kasse, um Anleger, die ihre Anteile zurückgeben wollen, auszuzahlen. Drei dieser Fonds werden abgewickelt.

Dach- und Mischfonds müssen notgedrungen Anteile zurückgeben

Dass die guten Zeiten vorüber sind, liegt unter anderem daran, dass Großinvestoren wie Dach- und Mischfonds nichts anderes übrig bleibt, als ihr Immobilienfondsengagement zurückzufahren. Anderenfalls laufen sie selbst Gefahr illiquide zu werden, wenn ihre Anleger Anteile gegen Geld tauschen wollen.

Ein Beispiel: Vor sechs Wochen setzte der Immobiliendachfonds Allianz Premium Immobilien die Anteilsscheinrücknahme aus. Er konnte nicht mehr anders, denn der weit überwiegende Teil seiner Anlegergelder war in Immobilienfonds angelegt, die selbst keine Anteile gegen Geld tauschten.

Der einzige Fonds, aus dem er noch hätte aussteigen können, war der Hausinvest Europa der Commerzbank. Obwohl der Hausinvest über das Filialnetz der Commerzbank vertrieben wird, flossen in den ersten neun Monaten rund 790 Mio. Euro Mittel ab, während die Europa- und Globalfonds von Union Investment, Deka Immobilien und der Deutschen Bank zwischen 830 Mio. und 300 Mio. Euro neue Mittel einsammelten.

Der Hintergrund: Großanleger verabschiedeten sich aus dem Hausinvest. Diese Abflüsse konnten offensichtlich nicht durch Anteilverkäufe über den eigenen Bankschalter kompensiert werden. Dabei war das Filialnetz noch nie so wichtig, wie die Erfolge der zur Sparkassenorganisation gehörenden Deka Immobilien zeigt. Was für die Deka die Sparkassen sind, sind für Union Investment die Genossenschaftsbanken.

Das neue Investmentrecht verschärft die Situation. Tritt es wie geplant in Kraft, müssen Anteile mindestens 24 Monate gehandelt werden. Zudem sind bei einem Verkauf der Anteile im dritten und vierten Jahr Abschläge auf den Rücknahmepreis in Höhe von zehn und fünf Prozent vorgesehen. Zwar ist die Mindesthaltedauer für Altanleger abgegolten, aber die Abschläge bleiben. Neuanlagen können künftig also erst nach vier Jahren ohne Abschläge zurückgegeben werden.

Ein Webfehler im Gesetz

Das ist für die Dachfonds ein Anreiz, sich noch vor Inkrafttreten der Gesetzesnovelle aus Immobilien-Publikumsfonds zu verabschieden. "Es ist ein Webfehler im Entwurf des Investmentgesetzes, dass die Abflüsse bei Immobiliendachfonds nicht wie bei den offenen Immobilienfonds gebremst werden", sagt Christian A. Völxen, der das Immobilien-Team von Feri Euro Rating leitet. Das Analysehaus hat ausgerechnet: Mindestens 2,8 Mrd. Euro aus Dach- und Mischfonds sind gegenwärtig in deutschen Immobilien-Publikumsfonds investiert.