Offene Immobilienfonds: Für Anleger ist keine Rettung in Sicht

DÜSSELDORF. Offene Immobilienfonds sind in den vergangenen Monaten zunehmend in Verruf geraten - die Gelder mehrerer Hunderttausend Anleger stecken fest. Weil den Fonds die liquiden Mittel fehlen, können Anleger nicht mehr aussteigen, nicht mehr Fondsanteile gegen Geld tauschen. Kein Wunder, dass verzweifelt ein Rettungsanker gesucht wird.

So rühren Immobiliendienstleister und Branchenberater derzeit massiv die Werbetrommel für steuerbegünstigte Immobilienaktiengesellschaften - sogenannte Reits. Ihre Idee: Wenn ein Fonds, der keine Anteile zurücknimmt, in einen Reit umgewandelt wird, können die Anleger, die dann Aktionäre geworden sind, ihre Anteile jederzeit über die Aktienbörse verkaufen. Die Fondsmanager müssen nicht mehr unter Druck Immobilien mit Preisabschlägen verkaufen, um Geld für Anteilsrückgaben frei zu bekommen.

Die Befürworter der Reits verweisen auf positive Erfahrungen im Ausland. So zum Beispiel Timo Tschammler, Deutschland-Chef des Immobiliendienstleister DTZ. Er schildert, dass die niederländische Rodamco, einst ein auf Einkaufszentren spezialisierter offener Immobilienfonds war. Sie wandelte sich nach Problemen in einen Reit. Und Reit-Aktionäre können nun selbst entscheiden, ob sie jetzt Kasse machen wollen oder auf eine Erholung am Immobilienmarkt warten. Auch Hartmut Fründ, Geschäftsführer der Beratungsfirma Ernst & Young Real Estate, verweist auf zurückliegende positive Erfahrungen im Ausland. So habe in Australien die Regierung auf die Börsennotierung in Schwierigkeiten geratener Immobilienfonds gedrungen.

Ist auch für Deutschland eine Rettung in Sicht? Wohl kaum. Denn den betroffenen Anlegern würde der Wechsel in einen Reit nicht helfen.

In Deutschland stecken zurzeit in neun offenen Immobilienpublikumsfonds 24 Mrd. Euro Anlegergelder fest. Drei dieser Fonds werden abgewickelt. Diese Gelder über einen Reit frei zu bekommen, dürfte aber gleich aus mehreren Gründen kaum gelingen. Tücke Nummer eins: Die rechtliche Grundlage fehlt. Das Investmentgesetz müsste geändert werden und anschließend die Vertragsbedingungen der Gesellschaften. Die Bundesregierung will noch in diesem Jahr ein Gesetz beschließen, dass die Gefahr verringern soll, dass weitere Fonds eingefroren werden. Eine Umwandlung in Reits ist darin nicht vorgesehen. Eine kurzfristige weitere Novelle des Investmentgesetzes ist wenig wahrscheinlich. "Eine Gesetzesänderung würde für den einen oder anderen Fonds zu spät kommen", bestätigt Experte Fründ. Auch der Branchenverband BVI prüft gegenwärtig einen Formwechsel. Änderungen der Vertragsbedingungen seien aber nach ständiger Verwaltungspraxis der Aufsicht BaFin nicht möglich, solange die Rücknahme der Anteile ausgesetzt ist, sagte ein BVI-Sprecher.

Tücke Nummer zwei: Ein Wechsel würde Steuernachteile auslösen. Für die deutschen Fondsgebäude würde Grunderwerbsteuer fällig - je nach Bundesland zwischen 3,5 bis fünf Prozent (demnächst in Brandenburg). Bei ausländischen Objekten droht die Doppelbesteuerung der Mieterträge.

Tücke Nummer drei: Aktienanleger würden weniger als den Nettovermögenswert (NAV) zahlen. Dieser entspricht dem von den Fondshäusern errechneten Anteilspreis. Auch deutsche Immobilienaktiengesellschaften notieren gegenwärtig unter dem NAV. "Die Abschläge werden wahrscheinlich nicht geringer ausfallen, als auf dem Fondszweitmarkt", gibt Immobilienaktienanalyst Kai Klose zu bedenken. An der Fondsbörse wurden Anteile eingefrorener Fonds jüngst bis zu 50 Prozent unter ihrem Anteilspreis gehandelt.

Reits

G-Reit: Das ist ein deutscher Real Estate Investment Trust. Ein wesentlicher Unterschied zu einer herkömmlichen Immobilien-AG: Der Reit zahlt weder Körperschaft-, noch Gewerbesteuer. Dafür werden 90 Prozent des Gewinns als Dividende ausgezahlt. Die werden beim Aktionär mit der Kapitalertragsteuer von 25 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag und möglicherweise Kirchensteuer belegt. Aktionäre sind überwiegend Großanleger.

Offener Immobilienfonds: Das ist ein von einer Kapitalanlagegesellschaft (KAG) verwaltetes Treuhandvermögen. Das Angebot zielt auf private Kleinanleger. Gleichwohl investierten auch institutionelle Großanleger zeitweise massiv in diese Fonds. Die KAG wird staatlich kontrolliert. Anlageentscheidungen trifft allein das KAG-Management.