Forward-Darlehen Die Zinszukunft sichern

Mit Forward-Darlehen können sich Eigenheimbesitzer für die Anschlussfinanzierung ihres Baukredits die Zinsen von heute sichern. Die FMH-Finanzberatung hat Angebote von 38 Banken, Sparkassen und Versicherern analysiert.
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Wer davon ausgeht, dass die Zinsen in einigen Jahren höher liegen als heute, kann sich die aktuellen Konditionen für die Anschlussfinanzierung sichern. Quelle: dpa
Finanzierung des Eigenheims

Wer davon ausgeht, dass die Zinsen in einigen Jahren höher liegen als heute, kann sich die aktuellen Konditionen für die Anschlussfinanzierung sichern.

(Foto: dpa)

KölnDie Europäische Zentralbank (EZB) hält an ihrem Kurs fest. Auf ihrer Sitzung in der vergangenen Woche gaben die Notenbanker kein Signal für ein Ende der ultralockeren Zinspolitik. Sie wollen ihr Anleihekaufprogramm mindestens bis Ende dieses Jahres fortsetzen, im Notfall wollen sie es sogar noch ausweiten. Von einer möglichen Leitzinsanhebung war gar nicht erst die Rede. Der Leitzins werde über das Ende der Anleihekäufe hinaus auf dem aktuellen Niveau bleiben, bekräftigte die EZB – also bei null.

Auf den ersten Blick gibt es jetzt also keinen Grund, sich auf steigende Zinsen einzustellen. Ein kleines Detail im Verlauf der EZB-Sitzung deutete allerdings darauf hin, dass irgendwann auch wieder andere Zeiten kommen. Die Notenbank hält sich nun nicht mehr die Option offen, den Leitzins weiter zu senken. Der nächste Zinsschritt geht nach oben.

Wer einen Baukredit aufgenommen hat und mittelfristig eine Anschlussfinanzierung benötigt, sollte deshalb über ein Forward-Darlehen nachdenken. „Es ist eine Art Versicherung gegen steigende Zinsen“, erklärt Max Herbst, Chef der FMH-Finanzberatung. Im Prinzip funktionieren Forward-Darlehen wie eine normale Anschlussfinanzierung. Mit einem Unterschied: Der Zinssatz wird zum Teil mehrere Jahre vor dem Ende des bestehenden Kreditvertrags festgeschrieben und richtet sich nach dem aktuellen Marktniveau.

Wer davon ausgeht, dass die Zinsen in einigen Jahren höher liegen als heute, kann sich die aktuellen Konditionen für die Anschlussfinanzierung sichern. Steigen die Zinsen spürbar, lohnt sich ein Forward-Darlehen, auch wenn dafür ein Aufschlag fällig wird. Bis zum Ende des alten Kreditvertrags fallen keine Kosten an. Bewegen sich die Zinsen doch nicht, können Bankkunden ein einmal abgeschlossenes Forward-Darlehen allerdings nicht wieder kündigen.

Akute Einsturzgefahr in sechs Ländern
Goldman Sachs
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Die Immobilienanalysten der US-Investmentbank haben verglichen, in welchem Maße wichtige Marktkriterien aktuell vom langjährigen Durchschnitt abweichen. Sie schauten sich zum Beispiel an, ob die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen stärker gestiegen sind als die Wohnungsmieten und wie hoch die Preise im Verhältnis zum durchschnittlichen Haushaltseinkommen liegen. Auch die absolute Höhe der realen Wohnungspreise war ein Kriterium der Analysten.

Platz 6: Schweiz
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Im Land des Luxus sind auch die Immobilienpreise wieder deutlich gestiegen. Mancher Experte warnt vor einer Preisblase. Auch für die Goldman-Sachs-Analysten ist die Eidgenossenschaft eines der sechs westlichen Industrieländer, in denen die Häuserpreise in den kommenden 24 Monaten um mehr als fünf Prozent fallen könnten. Schließlich liegen die Häuserpreise aktuell 30 Prozent über dem langjährigen Durchschnitt. Die Gefahr, dass die Blase platzt, beziffern die Experten auf 20 Prozent - was noch wenig ist, wie das weitere Ranking zeigt.

Platz 5: Australien
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Die Häuserpreise in Australien liegen 90 höher als der langjährige Durchschnitt und damit gleichauf mit den aktuellen Häuserpreisen aus Kanada. Trotzdem sind sich die Analysten aufgrund weiter wichtiger Marktkriterien sicher, dass die Immobilienpreise in Australien auf Sicht von 24 Monaten nur mit einer Wahrscheinlichkeit von 25 Prozent in gefährlich heftig fallen werden.

Platz 4: Norwegen
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Die Häuserpreise im Land der Fjorde könnten mit einer Wahrscheinlichkeit von 25 Prozent um mehr als fünf Prozent innerhalb der kommenden zwei Jahre abrutschen. Dabei liegen die aktuellen Häuserpreise knapp 100 Prozent über dem langjährigen Durchschnitt liegen – höher als beim Nächstplatzierten. Aber in allen übrigen Kategorien schneidet Norwegen besser ab und wird deswegen von den Analysten besser eingestuft als....

Platz 3: Kanada
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...Kanada. Im nordamerikanischen Industrieland liegen die Hauspreise aktuell zwar nur um 90 Prozent höher als der langjährige Durchschnitt. Dennoch schätzen die Analysten die Wahrscheinlichkeit eines Preissturzes auf 30 Prozent. Denn sie auch die Kreditbelastung der Privathaushalte in ihre Berechnungen mit ein, und die liegt in Kanada aktuell 140 Prozent höher als dies viele Jahre lang der Fall war.

Platz 2: Schweden
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Die Analysten befürchten auch in dem skandinavischen Land fallende Preise in den kommenden zwei Jahren – mit einer Wahrscheinlichkeit von 35 Prozent. Die Häuserpreise in Schweden liegen 110 Prozent über dem langjährigen Durchschnitt.

Platz 1: Neuseeland
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Die Gefahr, dass die Wohnimmobilienpreise in den kommenden zwei Jahren um mehr als fünf Prozent abrutschen, ist in Neuseeland am größten. Die Wahrscheinlichkeit liegt bei 40 Prozent. Die Häuserpreise liegen fast 120 Prozent über dem langjährigen Durchschnitt.

Vor einem Preiseinbruch sicher sind Hauskäufer und -eigentümer hingegen in den folgenden vier G10-Ländern und -regionen, sagten die Goldman-Sachs-Experten.

Die FMH-Finanzberatung hat Forward-Darlehen von 38 Banken, Sparkassen und Versicherern verglichen. Dabei haben die Experten unterschiedliche Vorlaufzeiten, Darlehenshöhen und Zinsfestschreibungsdauern zugrunde gelegt. Einen Gesamtsieger gibt es nicht. Je nach Ausgangsbedingungen schneiden unterschiedliche Kreditinstitute am besten ab. „Man sollte immer sowohl bei seiner Hausbank als auch bei einer fremden Bank ein Angebot einholen“, rät Herbst. Bei einer fremden Bank bekommen Hausbesitzer zwar in der Regel bessere Konditionen. Grund: Die Bank ermittelt den Objektwert neu. Bei steigenden Immobilienpreisen und einem bereits teilweise getilgten Baukredit fällt die Neubewertung meist günstig aus. Andererseits hat die Hausbank womöglich ein Aktionsangebot oder Sonderkonditionen für treue Kunden.

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