Forward-Darlehen
Die Zinszukunft sichern

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Was ein niedriger Forward-Aufschlag aussagt

Je später ein Forward-Vertrag abgeschlossen wird, desto kleiner ist das Zinsänderungsrisiko für die Bank und desto niedriger liegt der sogenannte Forward-Aufschlag. Die erste Berechnung von FMH geht von einer Vorlaufzeit von 24 Monaten aus. Der Kaufpreis des Hauses beträgt in diesem Beispiel 250.000 Euro, die Höhe des Forward-Darlehens 200.000 Euro. Die Zinsen sind für 15 Jahre festgeschrieben. Der Forward-Aufschlag liegt hier je nach Kreditinstitut zwischen 0,19 und 0,48 Prozent.

Der Aufschlag fließt in den Effektivzins ein. Weil die untersuchten Institute unterschiedlich hohe Zinsen nehmen, ist ein niedriger Forward-Aufschlag nicht unbedingt mit dem besten Angebot gleichzusetzen. So verlangt etwa die Santander Bank einen Aufschlag von 0,3 Prozent und einen Effektivzins von 2,23 Prozent pro Jahr. Bei der Sparda-Bank West berappen Kunden mit 0,48 Prozent einen höheren Aufschlag, zahlen aber mit 2,2 Prozent jährlich trotzdem einen tieferen Effektivzins.

In einer weiteren Berechnung beträgt die Vorlaufzeit 60 Monate. Der Kaufpreis liegt hier ebenfalls bei 250.000 Euro, die Darlehenshöhe beträgt allerdings nur 175.000 Euro. Die Zinsen sind für zehn Jahre festgeschrieben. Unter diesen Voraussetzungen liegen die Forward-Aufschläge bei den von FMH analysierten Instituten zwischen 0,81 und 1,35 Prozent und damit deutlich höher als beim ersten Beispiel. Die Effektivzinsen betragen je nach Geldhaus zwischen 2,11 und 2,85 Prozent pro Jahr. Wer ein Forward-Darlehen mit einer so großzügigen Vorlaufzeit abschließt, sollte davon überzeugt sein, dass die Zinsen in dieser Zeit deutlich klettern.

Im Effektivzins sind neben dem Forward-Aufschlag auch die Grundbuchkosten enthalten. Die Grundschuld an eine andere Bank abzutreten kostet Geld. „Es ist aber weder so teuer noch so aufwändig, wie viele Menschen denken“, sagt Herbst. Die Kosten amortisieren sich zudem oft durch die Zinsersparnis. Dennoch: Wer zuerst seine Hausbank nach einer attraktiven Anschlussfinanzierung fragt, kann sich den Aufwand womöglich sparen.

Mit welchem Vorlauf Kreditnehmer ein Forward-Darlehen abschließen sollten – und ob überhaupt – lässt sich schwer sagen. „Ausschlaggebend ist die Zinsmeinung“, sagt Herbst. „Die Entscheidung für oder gegen ein solches Absicherungsinstrument kann einem kein Bankberater abnehmen.“ Bankkunden sollten allerdings im Hinterkopf behalten, dass die Marktzinsen nicht nur dann steigen, wenn die Notenbank den Leitzins anhebt. Sie werden auch vom Umfang des EZB-Anleihekaufprogramms und vom Zinsniveau in den USA beeinflusst. „Als Normalkunde bekommt man Zinssteigerungen erst mit, wenn sie schon eingetreten sind“, sagt Herbst. Und dann haben sich die Konditionen für Forward-Darlehen bereits verschlechtert.

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