Abgeltungssteuer
Das Eigenheim bleibt verschont

Für Immobilienbesitzer ändert sich am 1. Januar 2009 nicht viel. Wer sich mit dem Verkauf vermieteter Gebäude zehn Jahre Zeit lässt, muss einen Gewinn nicht versteuern. Zehn Fragen und Antworten zum Thema Abgeltungssteuer.

Steueränderungen bringen selten Gutes. Doch Immobilienbesitzer können über die neue Abgeltungssteuer nicht klagen - sofern es für sie ein Vorteil ist, wenn sich nahezu nichts ändert.

Nach wie vor gilt: Am Verkauf des Eigenheims will der Fiskus nichts verdienen. Ein Gewinn unterliegt in diesem Fall nicht der Abgeltungsteuer. Das gilt auch, wenn zwischen Kauf oder Bau eines Eigenheims und der Veräußerung weniger als zehn Jahre vergangen sind.

Für viele Menschen sind die eigenen vier Wände ein großer Baustein beim Aufbau der eigenen Altersvorsorge. Das Ziel heißt: Bis zum Rentenalter das Haus entschulden und im Alter mietfrei wohnen. Wer dagegen regelmäßig Aktien kauft, um im Alter versorgt zu sein, steht künftig bekanntlich schlechter da.

Ein wenig anders sieht es aus, wenn eine Wohnung erworben oder gebaut und anschließend vermietet wird. Der Mieter zahlt zwar Mietzins, aber dieser Zins fällt nicht unter die Abgeltungsteuer. Erst wenn die Immobilie binnen zehn Jahren verkauft wird, bittet der Fiskus den Anleger zur Kasse.

Trotz dieser Vorteile gibt es für Wohlhabende keinen Grund, nun das Vermögen in Beton und Steine umzuschichten. Es kann vorteilhafter sein, 25 Prozent auf Zinserträge und Dividenden zu zahlen als höhere Steuern auf Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Denn Mieteinkommen werden mit dem persönlichen Steuersatz belegt. Man muss nicht einmal Krösus sein, bis das Finanzamt von jedem Euro Einkommen 42 Prozent abzieht. Ein Lediger erreicht den Spitzensteuersatz von 42 Prozent bereits bei einem zu versteuernden Jahreseinkommen von 52 152 Euro. Wer es auf 250 001 Euro oder mehr bringt, muss weitere drei Prozent an den Fiskus berappen. Und obendrauf kommt noch der Solidaritätszuschlag.

Direkt oder indirekt, das ist hier die Frage

Direktanlage: Der Anleger kauft die Immobilie zur Geldanlage ohne zwischengeschaltete Investmentvehikel. Typisch für Privatanleger ist der Erwerb so genannter Zinshäuser. Zinshäuser sind häufig Wohn- und Geschäftshäuser, bei denen sich über Ladenlokalen noch mehrere Wohnungen befinden. Beliebt ist auch der Kauf von Eigentumswohnungen, um diese dann zu vermieten.

Geschlossene Fonds: Der Anleger beteiligt sich an einer Personengesellschaft, meist in Form einer Kommanditgesellschaft (KG), seltener als Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Geschlossenen Fonds investieren überwiegend in Gewerbeimmobilien. Anteile sind aber nur schwierig handelbar.

Offene Fonds: Der Anteil an einem offenen Immobilienfonds ist ein Wertpapier. Während die meisten geschlossenen Fonds nur eine Immobilie besitzen, beteiligen offene Fonds Anleger an mehreren Gebäuden. Fondsanteile können börsentäglich zurückgegeben werden.

Immobilienaktien: Aktionäre einer Immobilienaktiengesellschaft sind an einem Immobilienportfolio beteiligt. Sie werden behandelt wie andere Aktionäre auch. Dies gilt auch für steuerbegünstigte Immobilienaktiengesellschaften, so genannte Real Estate Investment Trusts (Reits).

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