Abschied von einem Geschäftsmodell
Finanzinvestoren entdecken Vorzüge des Eigenkapitals

Wirklich überrascht zeigt sich Carlyle-Geschäftsführer Wulf Meinel nicht von der aktuellen Entwicklung auf den internationalen Kapitalmärkten. "Was jetzt passiert, war absehbar", sagt der für die deutschen Immobilieninvestments des US-amerikanischen Beteiligungsunternehmens verantwortliche Manager. "Schon vor einem halben Jahr war klar, dass Immobilienfinanzierungen schwierig werden."

MÜNCHEN. Wie schwierig indes, das hat sich offenbar niemand vorstellen wollen oder können. "Im Moment jedenfalls herrscht nachhaltige Verunsicherung", sagt Meinel. Kein Wunder: Die Kreditkrise trifft die Finanzinvestoren ins Mark. Schließlich fußt ihr Geschäftsmodell auf der Idee, mit minimalem Einsatz von Eigenkapital maximalen Kredit bei der Bank zu bekommen. Doch damit ist jetzt Schluss, der Geldhahn ist zugedreht. "In den nächsten drei Monaten wird es sehr schwierig sein, Kredite zu bekommen", räumt selbst Berufsoptimist James Lapushner, Managing Director bei Morgan Stanley in Deutschland, ein.

Doch die Opportunisten unter den Investoren würden ihrem Ruf nicht gerecht, läge nicht längst Plan B in der Schublade. "Wir werden in nicht allzu ferner Zukunft Immobilieninvestitionen sehen, die komplett mit Eigenkapital bestritten werden", sagt Ralph Winter, Vorstandsvorsitzender der Schweizer Corestate AG. Der Immobilieninvestmentbanker gehört zu den "frühen Vögeln" unter den Finanzinvestoren: Gemeinsam mit dem Joint-Venture-Partner Whitehall wickelte er für seinen früheren Arbeitgeber Cerberus den Kauf der Berliner Wohnungsgesellschaft GSW im Mai 2004 ab. Was vor vier Jahren als schier undenkbar galt - auf die Hebelwirkung einer Finanzierung zu verzichten - sei heute das Gebot der Stunde. "Wenn sich gute Kaufgelegenheiten ergeben, muss man zugreifen."

Das Szenario, das bislang bestenfalls als Geschäftsmodell für die eigenkapitalstarken, eher risikoscheuen deutschen offenen Immobilienfonds galt, hält auch Carlyle-Manager Meinel für eine realistische Alternative selbst für die eigene Zunft. "Wenn die Zeit gekommen ist, kann es durchaus sinnvoll sein, ein Investment zunächst nur mit Eigenkapital zu finanzieren und dies erst nach einiger Zeit, wenn sich die Kreditklemme wieder gelockert hat, durch Fremdkapital zu ersetzen", erklärt er. Dabei müsse es übrigens keineswegs nur im Immobilien gehen, sagt der Carlyle-Deutschlandchef. "Wir können uns auch vorstellen, Darlehen mit Eigenkapital zu kaufen", sagt er. Voraussgesetzt, die Zeit sei reif und das Fenster für Schnäppchenjäger stehe wieder weit offen.

In der Theorie eines Opportunisten wird es dann soweit sein, wenn sich die Finanzwirtschaft als Leitbranche bereits aus der Talsohle herauskommt, die - verzögert reagierende - reale Immobilienwirtschaft das Schlimmste jedoch noch vor sich hat. Mit anderen Worten: Sobald sich auf den Büromärkten der Abschwung bemerkbar macht und wegen nachlassender Nachfrage die Mieten sinken, werden Verkäufer bereit - oder gezwungen - sein, Preise zu akzeptieren, mit denen sich Eigenkapitalrenditen nach dem Geschmack der Finanzinvestoren auch ohne den Hebel der Fremdfinanzierung erzielen lassen.

"Ein gefährliches Spiel", heißt es hinter vorgehaltener Hand auf den Gängen der Gewerbeimmobilienmesse Expo Real in München. Schließlich birgt die Spekulation auf weiter fallende Preise das Risiko einer Abwärtsspirale, an deren Ende es noch mehr Verlierer geben könnte. Tatsächlich seien die Preise bereits um 20 bis 30 Prozent zurück gegangenen, sagt Wulf Meinel. Überhaupt hängt der Erfolg auch dieser Opportunisten-Strategie einzig vom Timing ab. Beteiligungsspezialist Cerberus, so ist aus Finanzkreisen zu hören, kam diesmal zu früh: Der Kauf der deutschen Woolworth-Filialen sei bereits im vergangenen Jahr einzig aus Eigenmitteln bestritten worden.

Die Kreditkrise habe jedoch die Pläne durchkreuzt, die Mittel durch Fremdkapital zu ersetzen, sobald die Immobilien restrukturiert und ertragreich wieder am Markt platziert seien.

Wer bis zum kommenden Jahr mit dem Einstieg wartet, hat womöglich mehr Erfolg - und profitiert von dem Geld, das andere verloren haben.

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