Abseits der Bürohochburgen schwankt der Immobilienmarkt weniger stark – Nebenzentren haben jedoch auch Tücken
„B“-Städte überzeugen mit guter Rendite

Die Renditen auf den Büroimmobilienmärkten in so genannten B-Städten schwanken in Deutschland weniger heftig als die in den Metropolen. Zudem sind die Mietrenditen höher. Dies sind Argumente, die angesichts des Leerstandes und Mietverfalls in den Immobilienhochburgen dafür sprechen, durch den Kauf von Gebäuden abseits dieser Zentren Ruhe ins Portfolio zu bringen. Doch viele Investoren scheuen das höhere Vermarktungsrisiko an B-Standorten.

HB DÜSSELDORF. Eine einheitliche Definition darüber, welche deutsche Kommunen B-Städte sind, gibt es nicht. Üblicherweise wird von Großstädten und mittelgroßen Städten ausgegangen, die nicht zu den Top-Five Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg und München gehören. Andere, wie die auf Immobilienmarktanalysen spezialisierte Bulwien-Gesa AG, rechnen noch Köln und Stuttgart zu den Immobilienzentren. Ausschlaggebend ist das Angebot an Bürofläche, das den gewerblichen Immobilienmarkt dominiert. Bulwien-Gesa veranschlagt die Bürofläche in Deutschland auf 335 Mill. Quadratmeter (qm) und nimmt einen Durchschnittswert je qm von 1 500 Euro an, so dass das gesamte Marktvolumen rund 500 Mrd. Euro beträgt. Auf die sieben Bulwien-Gesa-Metropolen entfielen 60 Mill. qm, sagt Hartmut Bulwien, Vorstandssprecher der Bulwien-Gesa.

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Bulwien-Gesa kommt nach einer Erhebung in B-Standorten über 20 Jahre hinweg zum Ergebnis, dass die Mieten sich dort im Mittel um plus/minus ein Prozent jährlich bewegen. Michael Roth, Analyst bei der DID Deutsche Immobilien Datenbank GmbH, stellt fest: „In den Nebenstandorten werden vergleichsweise höhere Nettomietrenditen erzielt.“ Die Nettomietrendite ist die Mietrendite nach Abzug der nicht auf Mieter umlegbaren Nebenkosten.

Den Charme der Standorte aus der zweiten Reihe nutzt die SEB Immobilien-Investment GmbH. Im Unterschied zu anderen Anbietern offener Immobilien-Publikumsfonds investiert sie auch in mittelgroße Städte: „Rund vierzig Prozent unseres Portfolios ist in B-Standorten investiert“, sagt SEB-Sprecherin Brigitte Schroll. Dieser Teil des Fondsvermögens sorgt mit seinen – gemessen am Gebäudewert – überdurchschnittlichen Mieteinnahmen dafür, dass der Fonds die Ausschüttungen hoch halten kann. Zu den Investitionsprinzipien zählt, möglichst keine Objekte mit nur einem Mieter zu erwerben und ausgefallene Gebäudezuschnitte zu meiden, weil sich für diese Immobilien später nur schwer ein Anschlussmieter finden lässt. Zur Wertentwicklung der Anteilspreise tragen B-Städte weniger bei.

„Ein Fonds, der auf das Handeln von Immobilien aus ist, kauft keine B-Standorte“, ergänzt Schroll. Die so genannten Trader versuchen, Zyklen zu nutzen, indem sie in der Krise kaufen und – so es denn gelingt – verkaufen, wenn die Preise steigen.

Doch abseits der Zentren gelingt dies nicht. „An B-Standorten gibt es keine Zyklen“, sagt Stefan Widmann, Leiter der Bewertungsabteilung beim Immobilienberatungsunternehmen Atisreal. Die Zyklen fehlten, weil dort nicht spekulativ sondern nach Bedarf gebaut werde – etwa die Zentrale eines mittelständischen Unternehmens.

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