Aktien und Immobilien
Wettkampf um Investorengelder

Der Aktienmarkt bleibt bis zum Jahresende noch recht volatil. Wer in diesen bewegten Zeiten relative Sicherheit sucht, sollte nach Immobilien Ausschau halten. Zwar sind in Deutschland Immobilienaktien nicht sehr beliebt - für risikoscheue Großanleger sind die Renditen von Gewerbeobjekten jedoch interessant.
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Gewinnmitnahmen haben am Mittwochmorgen den Dax wieder leicht unter die Marke von 7 000 Punkten gedrückt. Diese Schwelle hatte der Index am Vortag erstmals seit Anfang Juni 2008 geknackt. Der Leitindex rutschte nun um 0,2 Prozent auf 6 986 Punkte. Dabei zählten BMW und MAN von bis zu 2,7 Prozent zu den größten Verlierern.

Der MDax konnte leicht zulegen. Papiere des Immobilienkonzerns Gagfah führen mit einem Plus um die fünf Prozent am Mittwochvormittag die Gewinnerliste im MDax an. Anleger kauften, weil sie erwarten, dass ein Aktienrückkaufprogramm des Unternehmens den Kurs stützt, der bislang hinter dem Index herdümpelte. MDax- Aufsteiger Deutsche Wohnen hat am ersten Handelstag im neuen Index allerdings gleich ein dickes Minus von zwei Prozent kassiert.

Immobilienaktien sind in Deutschland nicht beliebt. Immobilienanleger gelten gewöhnlich als risikoscheu und wählen daher statt der Aktien lieber Direktinvestments oder offene Immobilienfonds. Großanleger, die sich den Kauf millionenschwerer Gewerbeimmobilien leisten können, bekommen die jetzt mitunter noch zu günstigen Preisen. Die Immobilienrenditen liegen über der Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe, die auf knapp drei Prozent gestiegen ist. Ein Beispiel: Für den offenen Immobilienfonds WestInvest InterSelect hat die Fondsgesellschaft Deka Immobilien jüngst für 116 Millionen Euro ein Einkaufszentrum im Großraum der nordspanischen Stadt Bilbao gekauft. Das im April 2008 eröffnete Shopping Center ist 53 000 qm groß und nach Angaben der Fondsgesellschaft "fast vollständig vermietet". Bezogen auf den Kaufpreis läge die Rendite deutlich über sieben Prozent, sagte Deka-Immobilien-Chef Matthias Danne. Auch im Vergleich zur zehnjährigen spanischen Staatsanleihe ist das immer noch ein Aufschlag von rund zwei Prozentpunkten für die Immobilien. Dafür muss ein Investor auch in Kauf nehmen, dass er Millionenobjekte nicht so schnell verkaufen kann wie die Staatsanleihen.

Steigende Immobilienpreise erwartet

Die Probleme mit der Liquidität haben die Anleger von offenen Immobilienfonds in den vergangenen Jahren zu spüren bekommen. Viele Fonds können Anleger derzeit nicht auszahlen, weil die Kasse nicht genug für Verkäufer hergibt. Aber auch für sie haben die Deka-Analysten gute Nachrichten: Sie rechnen mit steigenden Immobilienpreisen und darüber können sich all jene freuen, die bereits investiert sind. Steigende Preise bedeuten zwar nicht gleich, dass auch die Immobilienfondskurse steigen, aber zumindest senken sie das Risiko hoher Abwertungen in bestimmten Lagen.

Besonders volatile Standorte wie zum Beispiel London könnten eine bessere Performance aufweisen, da die Mieten und Preise im Jahr 2009 stärker gefallen sind als an stabileren Standorten wie zum Beispiel Frankfurt, glauben die Deka-Experten. "Wir erwarten auf den Büromärkten in Euroland Gesamterträge von durchschnittlich 8,1 Prozent im Jahr 2011 und 6,2 Prozent im Jahr 2012. Top-Standorte unter Gesamtertragsgesichtspunkten sind im Zeitraum 2011 bis 2015 London City und Warschau mit Erträgen von 9,9 Prozent und 9,7 Prozent", sagt Karsten Junius, Leiter Kapitalmarkt- und Immobilienresearch bei der Deka. Darüber hinaus seien Madrid, Paris und Prag mit Werten von 7,5 Prozent und 9,4 Prozent jährlich interessant.

Premium-Immobilien sind gefragt

Allerdings sind die Käufer derzeit vor allem in den besten Lagen und bei Premium-Immobilien aktiv. Kleinere Standorte und Nebenlagen, die nach Schätzung von Danne rund 90 Prozent des Marktes ausmachten, lägen noch weitgehende brach und hätten Probleme. Notverkäufe von Investoren, deren Immobilienwerte die Kredithöhe unterschreiten, habe es bislang kaum gegeben. Da könnten sich die Investoren bei den Politikern bedanken, die bereit waren, Banken zu retten. "Sonst hätte es am Markt viel mehr Notverkäufe gegeben", sagt Danne. Der Druck am Markt bestehe aber weiter, wenn Kreditlinien verlängert werden müssen. Banken müssten da irgendwann ran und ihr Immobilienportfolio abschreiben.

Noch wirkten die niedrigen Zinsen verzögernd, weil die Mieteinnahmen mitunter noch die Zinslast erwirtschaften. Solange das der Fall ist, sei es für viele Investoren auch sinnvoller die Laufzeiten abzusitzen, als durch einen Immobilienverkauf teure Vorfälligkeitsentschädigungen für abzulösende Kredite zu zahlen. Die könnten mitunter zweistellige Millionenbeträge ausmachen, sagt Danne.



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