Altbau
Sanieren hält Mieter bei der Stange

Aus alt mach neu. Sanieren statt abreißen ist eine Erfolg versprechende Strategie für Wohnungsgesellschaften. Es kostet weniger als neu zu bauen. die Mieteinnahmen bleiben erhalten, steigen sogar und eröffnen damit obendrein noch die Chance auf eine höhere Rendite.

HB DUISBURG. Beispiel Duisburg Wanheim-Angerhausen: Eine typische 70er-Jahre-Wohnsiedlung, elf Stockwerke hoch, schlanke, nebeneinander geschachtelte Blöcke, teils mit Balkonen. Keine Luxuswohnlage, aber auch kein sozialer Brennpunkt. Eines der Objekte aus dem Bestand der Gebag Duisburger Gemeinnützige Baugesellschaft mbH, die mit 135 Mitarbeitern 15 000 Wohneinheiten in Duisburg betreut. Das Gros der Gebäude stammt aus den 50er- bis 70er-Jahren und befindet sich somit längst im sanierungsreifen Alter. Nach Angaben von Vorstandsmitglied Helmut Asche wurden in den vergangenen Jahren an die 6 000 Wohnungen auf den aktuellen Stand gebracht. Sein Ziel: Leerstand reduzieren und dadurch das Mietergebnis stabilisieren. Um bereits freie sowie von Leerstand bedrohte Objekte wieder fit zu machen, wählte die Gebag eine Doppelstrategie: Bestandswohnungen wurden mit Loggien versehen, es wurden Balkone angebracht. Die Wohnungen wurden größer, weitere Modernisierungsmaßnahmen steigerten ihren Wert zusätzlich.

Ehe die Arbeiten begannen, trafen Asche und sein Team eine Vorauswahl der Objekte. Denn nicht jede Immobilie kann gerettet werden. "Man darf auf keinen Fall gutes Geld schlechten Gebäuden hinterherwerfen. Wenn absehbar ist, dass die Mieter niemals höhere Preise zahlen können, beschränkt man sich lieber auf kleinere Maßnahmen", sagt Asche. Wohnungen, die für die Sanierung ausgewählt wurden, mussten bestimmte wirtschaftliche, technische und verfahrenstechnische Kriterien erfüllen. "Die Frage ist immer, ob sich eine Einzelsanierung ohne Auszug der Mieter rechnet oder ob man wartet, bis das Gebäude leer ist. Nur in leeren Häusern können Komplettsanierung durchgeführt werden, die den Gesamteindruck des Gebäudes sichtbarer verbessern und zudem günstiger sind", stellt Asche klar.

Die Gebag-Wohnungen wurden jeweils innerhalb von vier Wochen erneuert. Die Kosten betrugen durchschnittlich 500 Euro pro Quadratmeter. Davon wurden 40 Prozent oder 200 Euro je Quadratmeter für Instandhaltungen verwendet, 60 Prozent oder 300 Euro je Quadratmeter für Modernisierungsmaßnahmen. Rechnet man die Modernisierungskosten - gemäß Paragraph 559 BGB - um, ergibt sich eine Umlage von 2,75 Euro pro Quadratmeter. Die Gebag legte zwei Euro je Quadratmeter um. Nach den Maßnahmen mussten die Mieter statt der günstigen 3,50 Euro je Quadratmeter 5,50 Euro zahlen.

"Wir haben durch Modernisierung und Sanierung den Wert unseres Portfolios nachhaltig erhöht. Der Break-even kommt aber erst in 15 bis 20 Jahren er. Erst dann ergibt sich ein Ertrag", rechnet Asche vor. Als entscheidende Erfolgsfaktoren zählt er die Zustimmung der Mieter, kurze Bauzeiten sowie Modernisierungsverträge mit den jeweiligen Dienstleistern auf. "Die Mieter dürfen auf keinen Fall den Eindruck bekommen, dass die Maßnahmen diffus verlaufen. Daher sind Handwerkerverträge, in denen auch Zeiten fixiert werden, so ungeheuer wichtig", unterstreicht Asche. Wenn es am Schluss gelinge, die Vermietungsquote zu erhöhen und die Qualität der Gebäude und Wohnungen aufzuwerten, habe man für das Wohnungsunternehmen, die Mieter und die Quartiersentwicklung viel erreicht.

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