Amerikaner haben große Erwartungen
US-Immobilien: Überschätzter Wertzuwachs

Gewöhnt an zweistellige Wertzuwächse bei Geldanlagen, glauben viele US-Amerikaner, dass Immobilien nun das leisten können, was die Aktienmärkte derzeit nicht hergeben.

Ein Phänomen, mit dem die Welt seit dem 11. September leben muss, sind Terrorwarnungen. Dabei schafft es Washington immer wieder, ernste Warnungen mit trivialen Beschwichtigungen zu verbinden. So geschehen im jüngsten Fall, der auf drei Jahre alten Informationen beruhte und konkrete Ziele nannte, darunter den Wolkenkratzer der Citigroup und die New Yorker Börse. Gleichzeitig erging ganz ungerührt die Anweisung - auch an die in diesen Gebäuden Beschäftigten -, jeder solle so wie sonst auch seiner Arbeit nachgehen. Wie sagten die alten Lateiner? Nil credam et omnia cavebo (nichts glauben, aber auf alles vorbereitet sein).

Wie in einem Kommentar von Goldman Sachs vor kurzem angedeutet, würde es den US-Einwohnern nicht schaden, gegenüber den angeblich anerkannten Prinzipien der Kapitalanlage eine gewisse Skepsis walten zu lassen. Angesichts eines beunruhigenden Rückgangs der Sparquote auf zuletzt erbärmliche 1,2 Prozent meint Andrew Tilton von Goldman Sachs, dass die Menschen einfach zu große Erwartungen in die Zukunft setzen. Sie erhoffen sich hohe Vermögenszuwächse aus ihrem Immobilien- und Aktienbesitz und meinen daher, wesentlich weniger sparen zu müssen.

Immobilienmarkt boomt nach Aktienblase

Es sei kein Zufall, dass die Durchschnittsamerikaner etwa um 1993 - nach zwei Jahren mit zweistelligen Kursgewinnen an den Aktienbörsen - ihre Sparleistung einschränkten. Dabei blieb es, bis die spekulative Blase im Jahr 2000 platzte. Als die Aktienkurse verfielen und die Wertentwicklung bis Anfang 2003 negativ war, boomte dafür der Immobilienmarkt (wie wir anmerken möchten: mit der tatkräftigen Hilfe des allseits beliebten Alan Greenspan). Die Hauspreise stiegen astronomisch; das unglaublich niedrige Zinsniveau löste eine riesige Refinanzierungswelle aus und spülte bares Geld in die Taschen der Verbraucher.

Die üppigen Erträge, die Finanz- und Realvermögen in den vergangenen zehn Jahren abwarfen, könnten sich laut Tilton als Ausnahme von der Regel erweisen (Tilton ist ganz offensichtlich ein Spaßverderber). Für viele, wenn nicht die meisten Anleger schienen jährliche Kapitalerträge von 15 Prozent oder mehr in den späten Neunzigerjahren zur Norm geworden zu sein. Leider liegen die Erträge im langjährigen Durchschnitt aber bei viel bescheideneren sieben Prozent pro Jahr. Und in den kommenden Jahren werden Aktienbesitzer ihren Gürtel vielleicht noch enger schnallen müssen.

Da sich die Blase nun von den Aktienbörsen zum Wohnungsmarkt verlagert hat, überrascht es nicht, dass in Immobilien derzeit viel größere Erwartungen gesetzt werden als in Anteilspapiere. Hausbesitzer rechnen für die kommenden zehn Jahre mit jährlichen Wertsteigerungen ihrer Immobilien im zweistelligen Bereich. Neutrale Beobachter glauben laut Tilton, dass die Eigenheimpreise in den nächsten Jahren nur geringfügig, wenn überhaupt zulegen werden. Jedenfalls ist unserer Ansicht nach jeder gut beraten, ob in der Politik oder bei der Kapitalanlage, bei Aktien oder Immobilien, der sich ein gewisses Maß Skepsis bewahrt.

Die Bremsen des Systems

Die Wall Street war jüngst nicht gerade in euphorischer Verfassung. Kaum hatte sich der Markt - ziemlich eindrucksvoll - von der Terrordrohung erholt, geriet er durch zwei Besorgnis erregende Ereignisse gleich wieder unter Druck: den neuerlichen Ölpreisanstieg auf einen Fasspreis über 44 Dollar und die Veröffentlichung deprimierender Arbeitsmarktdaten für Juli. Als am Freitag vergangener Woche (6.8.) die Schlussglocke ertönte, lag der Dow fast 200 Punkte unter der Marke von 10.000. Der windelweich geprügelte Nasdaq war etwas unter 1777 gesunken. Dabei hatte der Bär seine Tatzenhiebe ziemlich wahllos verteilt und gleich durch eine Vielzahl von Sektoren eine Spur der Verwüstung gezogen. Auch für Werte mit gutem Stammbaum gab es kein Pardon: Erstklassige Aktien und weniger seriöse Werte wurden gleichermaßen in Mitleidenschaft gezogen.

Der jüngste Auslöser für die Explosion des Ölpreises war die Entscheidung Putins, Yukos den Todesstoß zu versetzen. Doch auch darauf darf man sich nicht verlassen, denn in Russland ist nur sicher, dass nichts sicher ist. Jedenfalls sind hinter dem Höhenflug des Ölpreises durchaus spekulative Machenschaften zu vermuten. Wann der absolute Gipfel erreicht sein wird, sollen aber bitte wagemutigere Geister vorhersagen.

Der Anstieg des Ölpreises ist für schwindelige Propheten, die uns eine boomende Wirtschaft, ungestüme Kursrallys und ein Anwachsen der Beschäftigung versprochen haben, zur Ausrede geworden. Dass diese Propheten für ihre Fehlprognosen andere Faktoren außer ihrer Kurzsichtigkeit verantwortlich machen können, wird Sie hoffentlich trösten, wenn Sie das nächste Mal Ihren Öltank füllen.

Überkapazitäten und niedrige Zinsen als Bremsfaktoren

Wir wir bereits seit einiger Zeit gebetsmühlenartig wiederholen, leidet der Markt unter dem Zustand der Wirtschaft und die Wirtschaft unter dem Kater, der den Exzessen der späten Neunzigerjahre folgte. Die Aktienblase hatte auch die Realwirtschaft - und insbesondere die amerikanischen Unternehmen - in ihren Bann gezogen. Die bösartigen Folgen der überschießenden Erwartungen in Form riesiger Überkapazitäten und allzu ehrgeiziger Unternehmungen müssen erst verdaut werden.

Der Heilungsprozess wurde durch eine von der US-Notenbank Fed verfolgte verzerrende Politik des absurd billigen Geldes und üppiger Kreditgewährung schwer behindert. Hätte die Fed - konkret: hätte Greenspan - das Richtige getan, hätten wir jetzt eine nachhaltige Konjunkturerholung und kräftig steigende Börsen. Allerdings sind auch die Regierung und der Kongress nicht frei von Schuld.

Jetzt muss die Notenbank das tun, was schon vor Monaten fällig gewesen wäre: die Zinsen schrittweise erhöhen. Allerdings ist der Zeitpunkt jetzt nicht mehr günstig, sondern eher unglücklich und die Aktion nicht dazu geeignet, einer offensichtlich angeschlagenen Wirtschaft auf die Sprünge zu helfen. Wie ein prominenter Fed-Gouverneur vor etwa einem Jahr anmerkte, werde man letzten Endes noch Geld aus Hubschraubern abwerfen müssen, um es unter die Menge zu bringen.

Schwache Wirtschaft - hohe Immobilienpreise

Aber ob der Wirtschaft die Luft ausgeht oder ob sie weiter dahinstolpert - das Aktienumfeld hat sich jedenfalls spürbar verschlechtert. Nach unten hin besteht noch jede Menge Fantasie.

Ein Indiz: Die Arbeitsmarktzahlen waren mies, einfach nur mies. Für Juli hatte man an der Wall Street mit 220.000 bis 300.000 neuen Arbeitsplätzen gerechnet. Tatsächlich waren es nur 32.000.

Doch es kam noch dicker: Auch die Jobzuwächse der vergangenen zwei Monate wurden deutlich nach unten korrigiert. Die für Mai ursprünglich genannten 248.000 neuen Jobs wurden zuerst auf 235.000 zurückgenommen und dann auf 208.000. Die ursprünglich für Juni genannte Zahl - mit 112.000 ohnehin nicht allzu beeindruckend - schmolz bei neuerlicher Berechnung auf 78.000 zusammen. Damit gab es insgesamt 70.000 Arbeitsplätze weniger, als auf Grund der ersten Zählungen angenommen.

Zwei miserable Monate hintereinander ergeben noch nicht unbedingt einen Trend. Aber sie sind dennoch von Bedeutung. Und auch wenn man nicht schon wieder von einer Konjunkturerholung ohne Schaffung neuer Arbeitsplätze redet, ist man gar nicht so weit davon entfernt.

Reale Immobilienblase

Nach den Berechnungen der National Association of Realtors wurde in den vergangenen Monaten Wohnraum beträchtlich weniger erschwinglich. Werden Häuser preisgünstiger, steigt der so genannte Housing Affordability Index; werden sie teurer, sinkt er.

David Rosenberg von Merrill Lynch hat in einer ausgezeichneten Analyse soeben nachgewiesen, dass die Immobilienblase Realität ist. Häuser waren im Verhältnis zum Einkommen seit August 2000 nicht mehr so teuer wie jetzt. Damit sind bei der Nachfrage nach Eigenheimen - und der Preisentwicklung - in den kommenden Monaten keine Höhenflüge zu erwarten.

Es wird auch an dem alles andere als berauschenden Arbeitsmarkt liegen, wenn das Nächste, was man von Wohnungsmarkt hört, das Zischen der aus der Blase entweichenden Luft ist.

Quelle: Wirtschaftswoche Nr. 34 vom 12.08.2004 Seite 118 - aus: Barron's

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