Anscheinsbeweis reicht nicht aus
Mieter muss unberechtigte Eigenbedarfs-Kündigung beweisen

Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs muss der Vermieter darlegen, warum der mit der Kündigung geltend gemachte Eigenbedarf nachträglich entfallen ist. Kann er dies, so ist es laut BGH Aufgabe des Mieters, den Gegenbeweis anzutreten.

Mieter und Vermieter wohnten unter einem Dach. Der Mieter in der größeren Erdgeschoss-Wohnung und der Vermieter in der kleineren Souterrainwohnung. Eines Tages kündigte der Vermieter seinem Mieter wegen Eigenbedarfs mit der Begründung, er wolle in die größere, hellere und trockenere Wohnung im Erdgeschoß einziehen. Der Mieter zog aus und es folgten rund zwei Jahre, in denen die Erdgeschoss-Wohnung renoviert wurde.

Doch der Vermieter, der wegen Eigenbedarfs gekündigt hatte, zog nicht in die Wohnung ein, sondern vermietete sie. Stattdessen wohnt er weiterhin in der durch Umbau vergrößerten Souterrainwohnung.

Der Ex-Mieter hielt deshalb die Eigenbedarfs-Kündigung für ungerechtfertigt und verklagte den Vermieter auf Schadensersatz. Er zahle für seine neue Wohnung mehr Miete, außerdem habe er Geld für den Umzug ausgeben müssen. Der Vermieter entgegnete, er habe sich zwischenzeitlich entschlossen, seine Lebensgefährtin zu heiraten und die Souterrainwohnung zur gemeinsamen Ehewohnung auszubauen, weil die Erdgeschoßwohnung als Familienwohnung zu klein sei.

Die Angelegenheit landete nach mehreren Instanzen beim Bundesgerichtshof (Az.: VIII ZR 368/03). Dieser gab dem Vermieter - anders als die Vorinstanzen - nicht grundsätzlich Unrecht. Zwar liege der Verdacht nahe, dass Eigenbedarf nur vorgeschoben ist, wenn ein Vermieter nach der Kündigung den behaupteten Selbstnutzungswillen nicht in die Tat umsetzt. Unter solchen Umständen muss der Vermieter plausibel darlegen, warum der mit der Kündigung geltend gemachte Eigenbedarf nachträglich entfallen ist. Kann er dies, so ist es laut BGH Aufgabe des Mieters, den Gegenbeweis anzutreten.

Ein Anscheinsbeweis reicht nicht aus, um davon ausgehen zu können, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben war. Der lange Zeitraum seit der Räumung der Wohnung lasse dies nicht hinreichend nahe liegend erscheinen. Deshalb hat der BGH die Sache an die Vorinstanz zurückverwiesen, die klären muss, ob der mit der Kündigung geltend gemachte Eigenbedarf vorgeschoben war.

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