Auf der Suche nach Zinshäusern
Immobilien: Nur die Besten gehören ins Portfolio

In strukturstarken Regionen bieten Wohn- und Geschäftshäuser gute Renditen. In Nebenlagen ist allerdings Vorsicht geboten.

DÜSSELDORF. „Ein qualitativ gutes Zinshaus verkauft sich sofort, die Nachfrage ist deutlich größer als das Angebot.“ Axel E. Kloth, für den Bereich Wohn- und Renditeimmobilien zuständiger Geschäftsführer des Hamburger Immobilienmaklers Grossmann & Berger, beobachtet seit geraumer Zeit, dass private Kapitalanleger im Norden wieder verstärkt nach der typischen Mischung aus Geschäfts-, Büro- und Wohnhaus, den so genannten Zinshäusern, suchen. Es sei zwar noch keine Massenbewegung, doch zeige die wachsende Zahl der Anfragen, dass so mancher Hanseat die Direktanlage in eine Wohn- und Geschäftsimmobilie zumindest in Erwägung ziehe.

Axel Ramsperger, Geschäftsführer der E & G Immobilien-Management GmbH in Stuttgart, bestätigt: „Die Nachfrage nach Renditehäusern hat sich verbessert.“ Wie sein Hamburger Kollege indes mag auch er nur Objekte „in guten Lagen und mit einer gesunden Mieterstruktur“ empfehlen. Denn nur sie ließen sowohl eine angemessene laufende Verzinsung als auch eine langfristig gute Wertentwicklung erwarten. Und dies, betont Thomas Vosskamp, Vorstand des Münchener Forschungsinstituts Bulwien AG, beziehe sich keineswegs allein auf die so genannte Mikrolage.

Auch wenn die Einstandspreise in der Provinz durchweg niedriger seien, sollten sich Anleger nicht blenden lassen und sich auf Ballungsräume konzentrieren. „Nauen, Dessau oder Zerbst sind nicht mit München oder Frankfurt vergleichbar.“ Gerade bei Objekten mit Laden oder Büro im Erdgeschoss sei es sinnvoll, nicht nur die Immobilie selbst, sondern auch die ökonomischen Rahmenbedingungen in der Region unter die unter die Lupe zu nehmen.

Zu Vorsicht rät Axel Ramsperger beim Engagement in Nebenzentren und Stadtteillagen: „Aufgrund ihres meist geringen Entwicklungspotenzials bergen sie Risiken.“ In den Seitenstraßen der Fußgängerzonen und abseits der großen Kundenströme nämlich beginnt nicht selten die Ödnis, steht hier ein Ladenlokal erst leer, tun sich Hauseigentümer schwer, einen Nachmieter zu finden. Mit fatalen Folgen: Denn häufig erzielt der Eigentümer eines gemischt genutzten Büro-, Wohn- und Geschäftshauses bis zu drei Viertel seiner Einnahmen durch die Vermietung der ebenerdigen Ladenfläche. Kurz gesagt: Der wirtschaftliche Erfolg des Eigentümer hängt auch von dem seines Mieters ab. Deshalb kommt es bei der Kaufentscheidung mindestes so sehr auf die Solvenz des Mieters an wie auf die Immobilie selbst. Klare Konzentration auf A-Lagen, lautet daher die Devise. Gesunde Mieterstruktur, marktgerechte Mieten, ein weder extrem hoch- noch extrem minderwertiger Gebäudezustand: Erfülle eine Immobilie diese Kriterien, so fasst Berater Kloth zusammen, verdiene sie indes zu Recht den Namen „Zinshaus“. Die typische Rendite liege dann meist um die fünf Prozent. „Es gibt auch schon einmal Achtprozenter, aber auch eine Rendite von drei Prozent kann durchaus akzeptabel sein, wenn das Objekt dafür langfristig und sicher vermietet ist“, beschreibt Ramsperger die Bandbreite der Ertragschancen.

„Das sind Brutto-Anfangsrenditen, die durchweg über denen fest verzinslicher Wertpapiere liegen“, lobt auch Peter-Georg Wagner, Marktforschungsleiter beim Ring Deutscher Makler in Berlin das Investment Immobilie. Einen bundesweiten Run auf Renditehäuser indes kann er nicht erkennen. „Die seit Jahren schwache Nachfrage hat sich noch nicht umgekehrt.“ Verallgemeinern ließen sich die Beobachtungen aus Hamburg und Stuttgart daher nicht: „In Dresden etwa ist die Nachfrage nach Zinshäusern praktisch zum Erliegen gekommen.“ Im diesjährigen Preisspiegel des Maklerverbandes fehlt daher für die sächsische Landeshauptstadt die Angabe des marktüblichen Preises für Renditeobjekte. Im vergangenen Jahr waren Käufer gerade noch bereit, ein Objekt zum Fünffachen der jährlichen Nettokaltmiete zu erwerben. Doch selbst diese Bruttorendite von 20 Prozent lockte die Investoren offensichtlich nicht in Scharen an die Elbe. Dies bestätige, meint Ramsperger, nur noch einmal den seit langem feststellbaren Trend, dass sich die Schere zwischen guten und schlechten Lagen in Deutschland weiter geöffnet habe. Axel Kloth macht zudem die deutlich zurückhaltendere Kreditpraxis der Banken für den schwachen Markt mit verantwortlich: „Eine 100-Prozent-Finanzierung gibt es so gut wie gar nicht mehr, 20 Prozent Eigenkapital müssen Anleger mitbringen.“ Auch das Objekt werde heute von der Kreditabteilung kritischer geprüft als noch vor Jahren. Was kein Nachteil sein muss. Schließlich glaubt auch Berater Ramsperger ans schwäbisch-solide Motto „Lieber keine Immobilie als eine schlechte.“

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