Aufschwung auf den deutschen Gewerbeimmobilienmarkt lässt auf sich warten – Auslandsobjekte sind gefragt
Immobilienfonds vor mageren Jahren

Das Gros der offenen Immobilienfonds hat die guten Jahre hinter und die mageren Jahre vor sich. Das gilt ganz besonders für Fonds mit einem hohen Anteil an deutschen Immobilien. Im Jahr 2003 schrieben institutionelle Investoren nach einer Untersuchung der DID Deutsche Immobiliendaten Bank GmbH ihre deutschen Gebäude um 2,4 Prozent ab.

DÜSSELDORF. „Eine überdurchschnittliche Abwertung“, kommentiert DID-Experte Nassos Manginas. Die Marktperformance, in die Mietrendite und Bewertung einfließen, sank für deutsche Bürogebäude von 6,2 Prozent im Jahr 2001 auf 1,6 Prozent im vergangenen Jahr. Die Renditen der Handelsimmobilien gaben von sechs auf 4,9 Prozent nach. Die Folgen sind in den jüngsten Rechenschaftsberichten der Fonds an den Bewertungsrenditen für Inlandsobjekte und am Anlageerfolg abzulesen.

Reinhard Kutscher, Vorstand der Difa Deutsche Immobilien Fonds AG, deren Fonds Nr. 1 das Renditeschlusslicht unter den Fonds mit Geschäftsjahresende 30.3.2004 ist, ist optimistisch: „Wir sind zuversichtlich, dass die Wertentwicklung des Difa-Fonds Nr. 1 im Jahr 2004 ihre Talsohle erreicht hat.“

Das wird nicht leicht. Knut Riesmeier, Geschäftsführer der Meag Munich Ergo Assetmanagement GmbH, dem Vermögensverwalter der Münchner Rückversicherung, sagt: „Jetzt laufen die Mietverträge aus, die im Peak geschlossen wurden.“ Und Kurt Müller, Geschäftsführer der DB Real Estate Investment GmbH, fragt sich, „ob der Nachfrageüberhang generiert werden kann, der nötig ist, um die verfügbaren Flächen zu absorbieren.“ Sein Fazit: „Wir werden nicht so schnell wieder zu den früheren Spitzenmieten kommen.“ Angesichts immer noch hoher Leerstände und Untervermietungen müssen sich die Fonds bei jetzt abzuschließenden Verträgen mit niedrigeren Mieten begnügen. Sinkt die Miete, müssen die Immobiliensachverständigen in ihren Jahresgutachten Bewertungsabschläge vornehmen. Wo dies geschieht, trifft es die Anleger doppelt, weil Miet- und Bewertungsrendite sinken.

Derweil verschieben Immobilienmarkt-Analysten den Aufschwung auf dem deutschen Markt auf später. Sprachen sie vor einem halben Jahr noch vom Anziehen der Mieten für Büroflächen ab dem nächstem Jahr, werden jetzt andere Stimmen laut. So vermutet Fondsanbieter SEB Immobilien-Investment GmbH, dass es in Deutschland frühestens 2006 aufwärts geht. Für Anleger bedeutet dies: Je mehr Verträge bis Ende 2005 auslaufen, desto größer ist das Risiko, dass die Renditen weiter sinken bzw. auf niedrigem Niveau bleiben. Beim Difa Fonds Nr. 1 läuft bis dahin fast ein Fünftel der Verträge aus.

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