Aus für viele Großprojekte
Baustellen droht der Stillstand

Projektentwicklern in Deutschland steht ein schwieriges Jahr bevor. Einerseits wird die Finanzierung neuer Bauvorhaben aufgrund hoher Risikoaufschläge deutlich teurer. Andererseits sinkt die Nachfrage auf dem Mietmarkt. Die Folgen: Pleiten und Übernahmen drohen. Schon jetzt ist klar, dass große Projekte reihenweise gestoppt oder verschoben werden müssen.

FRANKFURT. In Frankfurt verzögert sich etwa der Neubau des Hauptquartiers der Europäischen Zentralbank (EZB) bis mindestens 2014. Man fand keinen Generalunternehmer, der die neue Notenbankzentrale für die vorgesehenen 500 Mio. Euro hätte bauen können. In Stuttgart vertagt der Salzburger Investor Franz Fürst den Bau einer Modemeile, weil er die benötigten 120 Mio. Euro derzeit nicht von den Banken bekommt. Der Baubeginn für das Prestigeprojekt am Killesberg soll sich um ein halbes Jahr verschieben. Der Investor räumte ein: "Keiner weiß im Augenblick, wie es mit der Finanzkrise weitergeht."

Die Projektentwickler befassen sich nur mit den großen Baustellen: Bürotürme, Flughäfen, ganze Stadtviertel. Von der Planung über den Kauf von Grundstücken, den ersten Spatenstich bis hin zum Verkauf oder Betrieb von Bauprojekten haben sie alles in der Hand. Die Projekte verschlingen hunderte Millionen - alles auf eigenes Risiko. Das macht die Projektentwicklung derzeit besonders anfällig.

"Wir haben eine Finanzierungskrise, keine Krise, die die Immobilienwirtschaft zu verantworten hat", sagt Thomas Hohwieler von Strabag Real Estate. Viele Banken seien infolge der Finanzkrise als Partner ausgefallen. Die Finanzierungskosten seien zuletzt in die Höhe geschnellt, so dass Projektentwickler einen Risikoaufschlag von drei bis vier Prozentpunkten auf den aktuellen Euribor-Satz zahlen müssten. Das bedeutet unterm Strich: die Kreditzinsen erhöhen sich auf bis zu acht Prozent.

Zwar sorgt die jüngste Senkung der Leitzinsen durch die Notenbanken für etwas Entspannung. "Sobald die Banken wieder Vertrauen gefasst haben, werden Projekte wieder in einem vernünftigen Rahmen finanziert", sagt Hohwieler. Doch gerade kleinere Projektentwickler mit wenig eigenem Kapital stecken immer noch in der Klemme. Für manche Projekte muss inzwischen die Hälfte der Investitionssumme aus eigenen Mitteln gezahlt werden. Branchenkenner rechnen damit, dass es im kommenden Jahr zu einer Welle von Notverkäufen, Übernahmen und Pleiten unter den Projektentwicklern kommen wird.

Was für die einen zum Problem wird, stellt für andere wiederum eine Chance dar. "Finanzstarken Projektentwicklern bieten sich interessante Übernahmemöglichkeiten", sagt Stefan Best, Geschäftsführer der Hamburgische Immobilien Handlung (HIH). Am besten durch die Krise kämen solche Unternehmen, die wenig auf Fremdkapital angewiesen seien oder durch ihren Bankenhintergrund an günstige Finanzierungen kommen. Dass er sein eigenes Unternehmen zu den Gewinnern zählt, lässt Best außer Zweifel. Die HIH ist ein Tochterunternehmen der Privatbank MM Warburg.

Doch auch die großen Projektentwickler müssen sich künftig auf geringere Einnahmen einstellen. Für Andreas Schulten vom Immobilienforschungsinstitut BulwienGesa liegt hier sogar das Hauptproblem: "Mehr noch als durch die Finanzierungskosten werden die Projektentwickler aufgrund sinkender Erträge unter Druck geraten." Gerade auf dem Markt für Büroimmobilien schrumpfe die Nachfrage- Deshalb würden in der Folge auch die Mieteinnahmen zwangsläufig zurückgehen.

Die Projektentwickler müssen sich also umorientieren. Statt neue Bürotürme zu bauen, sollten sie sich auf ein bislang eher vernachlässigtes Feld zurückziehen: den Wohnungsbau. "Der Trend geht weg von Büros hin zu Wohnimmobilien in Top-Lagen", sagt Stefan Best. Analyst Schulten rechnet damit, dass auch internationale Geldgeber ab dem Jahr 2010 wieder verstärkt in Geschoss- und Eigentumswohnungen auf dem deutschen Markt investieren werden.

Jörg Hackhausen
Jörg Hackhausen
Handelsblatt Online / Reporter
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