Aus Wohnungshändlern werden zwangsläufig Bestandhalter
Ahnungslose Immobilieninvestoren

Fensterrahmen, aus denen der Kitt bröckelt, Treppenhäuser, die seit Jahren auf einen neuen Anstrich warten – so sehen Wohnblocks aus, wenn der Eigentümer sie zu teuer gekauft hat und nicht über Reserven für die Instandhaltung verfügt. Und viele Investoren haben in den vergangenen Jahren für immense Preise und in großem Stil deutsche Immobilien gekauft. Die Euphorie ist inzwischen vorbei, der richtige Kater steht aber noch bevor.

DÜSSELDORF. Ein Beispiel: 2006 kaufen britische Wohnimmobilieninvestoren in mehreren Tranchen etwas mehr als 1 000 Wohnungen in ostdeutschen Städten zusammen. Schlecht beraten von einem bekannten Immobiliendienstleister, bezahlt die Gesellschaft viel zu viel. Ein Leerstand von zwanzig Prozent schreckt die Investoren nicht ab. Laut Geschäftsplan, der dem Handelsblatt in Auszügen vorliegt, soll sich der Leerstand schon binnen eines Jahres in etwa halbieren. Doch er steigt sogar noch ein wenig. Und weil die Briten sowieso davon überzeugt sind, dass sie nach zweieinhalb Jahren das Portfolio mit Gewinn verkauft haben, sehen sie gerade mal ein Prozent der Nettokaltmiete, also der Mieteinnahmen ohne Nebenkosten und Heizung, für die Instandhaltung der Wohnungen vor. Ein Wert, über den Branchenkenner heftig den Kopf schütteln. Es kommt, wie es kommen muss. Die Instandhaltung wird zehnmal so teuer wie angenommen. Es verlassen weit mehr Mieter die Wohnblocks der Gesellschaft als angenommen. Statt zwei Prozent ziehen zwölf Prozent aus. Die Annahmen der Ahnungslosen von der Insel über Mietrückstände wie auch über den Aufwand, der nötig ist, um eine leere Wohnung wieder zu vermieten, erweisen sich als abenteuerlich niedrig.

„Ich kenne keinen, der weniger als acht Prozent Fluktuation annimmt“, sagt Jörg Heberlein, bei Alt & Kelber für das Hausverwaltungsgeschäft zuständig. Neun bis zwölf Monatsmieten koste es, einen neuen Mieter zu finden, sagt der Fachmann. Noch lassen die Briten Schäden an den Häusern reparieren. Doch sie steuern auf eine Liquiditätsklemme zu, denn bald könnten die Mieteinnahmen geringer sein als die Zinsforderungen der Bank.

Ein Einzelfall? „Das ist kein Einzelfall“, sagt Wolfgang Wingendorf, Geschäftsführer der Treureal GmbH, einem der größten Hausverwalter in Deutschland. Andere Geschäftsführer von Hausverwaltungsgesellschaften, die im Jargon der Branche nun „Property Manager“ heißen, wiegeln ab. Sie beteuern, solche abenteuerlichen Geschäftspläne noch nie gesehen zu haben und Verträge mit solchen Kunden auch abzulehnen. Ein Insider hegt Zweifel: Die Wahrheit über das Portfolio, das sie betreuen sollen, erführen die Property Manager oft erst lange nach dem Kauf, sagt er. Nämlich dann, wenn Mietverträge und andere Details komplett ausgewertet seien. Das könne zwei Monate dauern. Und die Käufer sind oft selbst überrascht, was auf sie zukommt. „Viele ausländische Investoren haben nicht geahnt wie anspruchsvoll es in Deutschland ist, Immobilien zu verwalten“, sagt Mark Ennis, der für die Deutsche Annington, die größte private Wohnungsgesellschaft in Deutschland, Mietblocks einkauft.

In der Branche ist bekannt, dass im Jahr 2006 und Anfang 2007 flugs noch Fonds kreiert wurden, um schnell viel Geld auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt zu machen, der damals en vogue war. Ein Kalkül: Zum Wachstum verdammte Branchengrößen wie Deutsche Annington, Gagfah und Pirelli Real Estate würden eher Pakete mit einer vierstelligen Wohnungszahl kaufen als solche mit 100 Wohnungen und weniger. Für eine Marktanalyse hatten diese Investoren keine Zeit.

Nun wird es eng. Das Konzept werde nicht aufgehen, prophezeit Ralph Winter, der mit seiner Corestate Capital in Zürich Geld für Wohnungsfonds sammelt: „Die, die das schnelle Geld machen wollen, werden Probleme haben.“ Denn auf ihrer Jagd nach der raschen Rendite blieb die nüchterne Kalkulation auf der Strecke: „In jede Bewertung waren deutliche Mietsteigerung in den nächsten Jahre eingepreist“, sagt Mathias Müller, Chef der GWW Wiesbadener Wohnbaugesellschaft mbH, über das, was bis zum Ausbruch der Kreditkrise Mitte 2007 auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt abging. Dabei hatten bereits die frühen Investoren feststellen müssen, dass es mit den Mietsteigerungen nicht weit her ist. Sie glaubten, der wachsende Wohlstand in einer wachsenden Wirtschaft mache deutliche Mietsteigerungen möglich. Doch daraus wurde nichts. Reallohnverluste vieler Arbeitnehmerhaushalte und eine wachsende Zahl von Menschen, die von staatlichen Leistungen abhängig sind, verhinderten nennenswerte Mietsteigerungen.

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