Aussichten in Groß- und Messestädten
Hotelmarkt kommt nur langsam in Tritt

Schwache Umsätze und rückläufige Belegungszahlen tragen nicht gerade zur Attraktivität von Hotelimmobilien bei. Bereits mittelfristig wird ihnen als Portfoliobeimischung jedoch eine wichtigere Rolle zuerkannt.

DÜSSELDORF. "Es sind erste positive Anzeichen zu erkennen", meint Carola Steingräber, Volkswirtschaft und Research der IKB Bank. Wenn die Eckdaten wie gute Lage und Konzept stimmen, setzen institutionelle Anleger wieder häufiger auf Hotels.

Bernd Köhnemann von der IKB-Niederlassung Hamburg nennt die wichtigsten Parameter, bevor die Zurückhaltung einer Finanzierung ausgeräumt ist: Großstadt, Messestadt, Innenstadt, langfristiger Mietvertrag und seriöser Betreiber. Eine Vorauswahl, die die Suche nach geeigneten Objekten um einiges beschleunigt. Standorte mit idealer Verkehrsanbindung wie Frankfurt am Main, München und Düsseldorf werden eine wesentliche Rolle spielen, so die IKB. In Berlin will man vor allem Flagge zeigen, weshalb die Hauptstadt im Wettbewerb ein Muss für bekannte Hotelketten ist - auch wenn die Wirtschaftlichkeit nicht immer schlüssig scheint.

"Timing und antizyklisches Verhalten spielen im Hotelinvestment eine wichtige Rolle", erklärt Christof Härle, Leiter Jones Lang LaSalle Hotels Deutschland. Im Gegensatz zum Büromarkt ist die Volatilität des Umsatzes höher. Das gelte insbesondere bei Hotels, bei denen der Investor keine feste Pacht erhält, sondern sein Einkommen unmittelbar mit dem Gewinn des Hotels verknüpft ist, sagt Härle. Deshalb sei der richtige Zeitpunkt zum Erwerb oder Verkauf ausschlaggebender als bei anderen Immobilientypen.

Härle rät jetzt zu Kauf : "Der Zyklus ist auf dem Tiefstand, Preise im Vergleich zu den späten 90er Jahren attraktiv. Und auf Grund geringer Inflationsgefahr und niedriger Zinsen stimmen die Rahmenbedingungen."

Erste Aufwärtstrends sind am steigenden Transaktionsvolumen auszumachen. Mit Käufen in Höhe von insgesamt 250 Mill. Euro zum Halbjahr 2003 sei das Vorjahresergebnis von 195 Mill. Euro bereits weit überschritten, so Härle. Für den Höhenrausch sorgte allerdings schon allein die Investition der SEB-Fondsmanager im April in das Projekt Maritim Hotel für 170 Mio. Euro. Die WestInvest stieg für rund 29 Mill. Euro als Käufer des Dorint Hotel in Eschborn ein. Bereits Anfang des Jahres verkaufte Marubeni nach Aussage Härles das Düsseldorfer Nikko Hotel an ein Joint Venture von Blackstone und der Event Hotelgruppe. Offene Immobilienfonds wie die DIFA hätten bereits bis zu zehn Prozent ihrer Gelder in Hotelobjekte investiert, weiß Härle. Das Gesamtvolumen an Hotelinvestments in Europa liege in den ersten sechs Monaten dieses Jahres bei etwa 1,5 Mrd. Euro.

Der Kunde weiß genau, welche Qualität zu welchem Preis er verlangen könne, sagt IKB-Analystin Steingräber. Während bei Luxusherbergen an den genannten Top-Plätzen in Teilen schon eine Übersättigung herrsche, gebe es im Drei- bis Vier Sterne-Bereich noch Potenzial. Auch Boardinghäuser mit Wäsche- und Einkaufsservice für Langzeitgäste sind im Fokus von Investoren wie Versicherungen und Fonds. Aufstrebend sind zudem Stadt-, Wellness- und Tagungshotels abseits der Großstädte. Zu den wichtigen Anbietern auf den internationalen Märkten gehören Golden Leaf oder Madison sowie seit einiger Zeit auch Hotelketten wie Marriott und Accor.

Gutes wirtschaftliches Entwicklungspotenzial prognostiziert die IKB für Düsseldorf, München und Hamburg. Vor allem die Ausweitung des Meesegeschäftes dürfte ein wichtiger Multiplikator in Deutschland sein.

Welche Belegungszahlen für den Betreiber wirtschaftlich sind, hängt von vielen Faktoren wie Hotel-Standard und Ausstattung sowie dem passenden Standort ab. Während Hamburg mit einem Null-Wachstum und Schwerpunkt auf nationale Gäste am Hotelmarkt 2002 bundesweit die Nase vorn hatte, mussten andere Top-Beherbergungsplätze wie Düsseldorf oder München mit Negativumsätzen kalkulieren. Der Anteil internationaler Gäste sei hier einfach höher, SARS und weltpolitische Krisen verhageln deshalb schneller das Geschäft, so Härle. Trotz der Risikoscheu professioneller deutscher Anleger sind Hotels im Rahmen der Portfoliobeimischung wichtiger geworden. Dies, so JLL-Hotelexperte Härle, liege an der interessanten Rendite: "Für ein klassisches Vier-Sterne-Hotel, möglichst mit langjährigem Pachtvertrag, in ausbaufähiger Lage ist in Deutschland eine Rendite zwischen 5,5 bis 8 Prozent zu erzielen."

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